 수주전이 ‘사상 최대 물량’...'))
올해 재건축·재개발 등 도시정비사업 수주전이 본격적인 경쟁 구도로 접어들고 있다. 압구정·여의도·성수·목동 등 서울 핵심 정비사업지에서 시공사 선정 일정이 가시권에 들어오면서 대형 건설사들은 한강변 초대형 사업지에 인력과 조직을 집중하는 분위기다. 반면 중견·지방 건설사들은 모아타운, 가로주택정비 등 상대적으로 규모가 작은 사업지를 중심으로 수주 기반을 넓히며 시장을 파고드는 흐름이 뚜렷하다.
16일 관련 업계에서는 올해 정비사업 수주 시장 규모가 75조~80조원 수준으로 확대될 가능성이 크다고 보고 있다. 지난해 50조원대와 비교하면 한 단계 더 커지는 셈이다. 서울에서만 시공사 선정 절차가 예정된 현장이 70곳 안팎에 이를 수 있다는 전망도 나오면서, 연초부터 수주전 열기는 빠르게 달아오르고 있다.
관심이 집중되는 지역은 한강변을 따라 형성된 이른바 ‘압·여·목·성’ 라인이다. 압구정 재건축은 구역별로 시공사 선정 움직임이 구체화되고 있고, 여의도 역시 주요 단지들이 재건축 속도를 끌어올리며 경쟁이 가시화되고 있다. 성수전략정비구역은 1~4지구로 나뉜 대형 재개발 프로젝트로, 일부 구역은 현장설명회 개최와 입찰 절차에 이미 착수했다.
목동도 14개 단지 재건축이 본궤도에 오르며 올해 시공사 선정이 거론되는 단지가 잇따르고 있다. 대형 건설사들은 사업비가 조 단위로 커지는 ‘상징성 높은’ 사업지를 중심으로 수주 전략을 짜고 있다. 단순히 물량을 늘리는 방식이 아니라, 브랜드 가치와 수주 레퍼런스를 동시에 확보할 수 있는 현장에 선택적으로 들어가는 기류가 강하다. 이 과정에서 설계 경쟁력, 커뮤니티·특화 상품, 조합원 편의 제안 등을 앞세운 경쟁이 한층 치열해질 것으로 전망된다.
이 가운데 압구정 재건축은 올해 정비사업 경쟁의 핵심 변수로 꼽힌다. 업계에 따르면 압구정4구역은 이르면 이달 말 시공사 선정 입찰 공고가 나올 가능성이 있다. 통상 공고 이후 현장설명회, 입찰 참여사 접수, 홍보·설명 절차를 거쳐 조합 총회에서 최종 시공사를 결정하는 수순이다.
압구정5구역도 다음 달 입찰 공고를 위한 준비 작업을 이어가는 것으로 알려졌다. 4구역 일정이 먼저 가시화된 만큼 5구역은 경쟁 구도와 참여사 구성을 지켜보며 입찰 구조와 추진 속도를 조정할 수 있다는 관측이 나온다.
압구정4구역은 공사비가 약 2조원 수준으로 추정되는 대형 사업지다. 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨 등 주요 대형사들이 관심을 보이는 것으로 전해진다. 대형 시공사들은 4·5구역 모두를 염두에 두고 조합과의 접점을 넓히며, 조합원 여론과 경쟁사 움직임을 반영해 수주 시나리오를 세분화하는 분위기다. 일각에서는 압구정이 규모와 상징성을 동시에 갖춘 사업지인 만큼 단순 수익성 이상의 의미를 두고 접근하는 사례가 많다는 평가도 나온다.
다만 5구역은 참여 여부가 끝까지 변수로 남을 수 있다는 분석이 제기된다. 같은 권역에서 대형 사업이 연이어 열리는 만큼 대형사 입장에서는 인력과 홍보 역량을 분산시키기보다 특정 사업지에 집중하는 전략을 택할 가능성이 있기 때문이다. 4구역 경쟁이 과열 양상으로 흐를 경우 5구역에서는 참여 강도를 조정하거나, 반대로 4구역에서 탈락한 곳이 5구역에 총력전을 펼치는 흐름도 가능하다는 전망이다.
올해 수주전의 또 다른 특징은 ‘평가 기준’ 변화다. 과거처럼 공사비 인하나 무상 옵션 등 단기 조건보다 조합원 부담과 직결되는 금융 경쟁력과 신용도, 이주비·사업비 조달 역량이 핵심 판단 요소로 부상하고 있다는 평가가 나온다. 대출 규제가 강화된 환경에서 관리처분 이후 이주·잔금 단계까지 자금 조달 불확실성이 커지자, 안정적인 금융 지원 구조를 제시할 수 있는지가 승부처로 떠올랐다는 분석이다.
대형 건설사들이 압구정·성수·여의도 등 초대형 사업지에 역량을 집중하는 동안, 중견 건설사들은 상대적으로 규모가 작은 모아타운·가로주택정비사업을 중심으로 수주 외연을 넓히는 전략을 강화하고 있다. 실제 코오롱글로벌은 마장동·면목동 등에서 모아타운 및 가로주택정비사업 시공권을 확보한 데 이어 추가 수주에도 속도를 내는 것으로 알려졌다. BS한양도 면목역 일대 모아타운 사업을 잇달아 수주하며 서울 도심 소규모 정비시장에 보폭을 넓히고 있다. 대형사와 정면 경쟁이 불가피한 ‘한강벨트 대어’ 대신, 사업 추진 속도가 빠르고 리스크가 상대적으로 낮은 소규모 사업지를 중심으로 실적을 쌓는 방식이다.
지방 건설사들의 수도권 공략도 뚜렷해지고 있다. 호남권 대표 건설사인 중흥건설은 수도권 정비사업 수주 확대를 위해 서울 사무소 인력 확충과 조직 재정비를 검토하는 것으로 전해졌다. 일부 업체들은 수도권 수주 전담 조직을 강화하거나 본사 인력 일부를 서울로 이동시키는 방식으로 영업 거점을 재배치하고 있다. 업계에서는 서울·수도권 핵심지로 수요가 쏠리는 시장 환경에서 지방 건설사들도 ‘수도권 전진 배치’를 통해 정비사업 경쟁에 본격 가담하는 흐름이 확산되고 있다고 보고 있다.
업계에서는 이 같은 구도가 부동산 시장 양극화와도 맞닿아 있다고 본다. 사업성이 높은 서울·수도권 핵심지로 정비사업이 집중되면서 경쟁이 대형사 중심으로 재편되고, 브랜드 파워와 금융 역량이 사실상 진입 장벽으로 기능한다는 진단이다. 올해 정비사업 수주전은 물량 확대 경쟁을 넘어 핵심지 랜드마크 사업지를 둘러싼 질적 경쟁으로 한층 격화될 가능성이 크다.
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