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“특정 입지에 사람들이 왜 모이는지, 이곳은 왜 좋아하는 사람이 많은지에 대한 개인적인 관심에서 부동산을 공부했죠. 결론은 서울과 수도권 외에 비(非) 서울지역도 특정 입지는 오른다는 것이죠. 압구정 현대아파트의 경우, 낡았음에도 왜 많은 자산가들이 그 곳에 살겠습니까. 결국 그 곳 말고 더 좋은 곳이 없다고 생각하기 때문이에요. 그 입지는 개발 후, 평당 2억원이 넘을 가치를 지녔죠”
‘빠숑의 세상답사기’란 이름으로 블로그·팟캐스트·유튜브 등에서 부동산 관련 정보를 제공하고 있는 김학렬(남·48) 소장은 2017년 5월 한국갤럽을 나와, 6월 ‘더리서치그룹부동산조사연구소’를 만들었다. 김 소장은 최근 ‘지금도 사야할 아파트는 있다’라는 책을 발간해, 사람들의 뜨거운 호응을 얻고 있다.
김학렬 소장은 지금도 꾸준히 ‘내 집을 마련해야 한다’고 이야기하고 있다. 일종의 캠페인인 셈이다. 김학렬 소장은 단순히 고수나 전문가가 찍어주는 ‘묻지마 투자’의 패러다임에서 벗어나 사람들이 좋아할 입지를 생각하고 인문학적 베이스로 부동산을 풀어내 보다 디테일하게 시장을 분석할 수 있도록 했다.
신문방송학과·사학과 학생…대한민국 대표, 부동산 전문가로 ‘성장’
“저는 몇 년 전까지만 해도 한국갤럽에서 다양한 마케팅 조사를 했어요. 대개 건설사들이 많았죠. 사실 저는 신문방송학과와 사학과를 전공했고 영화 PD가 되고 싶었죠. 그 때 마침 IMF가 터지면서 영화사가 부도가 났어요. 그래서 전 꿈을 접고 취직을 했죠. 이후 롯데백화점 본점과 LG유통(현 GS리테일)에서 일하며 유통관련 일을 했죠. 이후 한국갤럽에서 유통 쪽에 경력이 있는 사람을 뽑는다고 해서 그 곳에 가게 됐어요”
한국갤럽에 입사해 다양한 일을 했다는 그는 자신만의 독특한 부동산 입지 분석의 이유를 역사와 문화를 좋아하는데서 찾았다. 당시는 부동산에 대해 일률적인 수요조사와 통상적인 입지분석이 주류로 평가받던 ‘묻지마 투자’의 시기였다.
“개인적으로 역사와 문화를 좋아했어요. 그래서 한 지역의 입지를 분석할 때 과거, 현재를 분석했고 이를 통해 그 곳의 가치를 자동적으로 알 수 됐죠. 이런 접근 방식을 보고서에 적용하니 클라이언트들이 정말 좋아하더군요. 그 지역의 내부적인 부분까지 이야기를 하니 보고서의 깊이도 깊어졌죠. 그 때쯤 인터넷 카페에 비슷한 관점으로 칼럼을 썼는데 반응이 정말 좋았어요. 그래서 출판 제의가 들어왔죠. 현재는 공저까지 포함해 13권이 출간됐고 대부분 베스트셀러가 됐어요”
그는 부동산을 바라보는 관점에 사람의 이야기를 담고 싶었다. 특정 입지에 왜 사람들이 모이는지, 가격이 저렴한 지역은 어떤 이유 때문에 저렴한지 공부했다. 이를 클라이언트가 의뢰하는 수요조사에 적용돼 성과를 냈다.
“1년에 적으면 50개, 많으면 100개의 개발 프로젝트를 의뢰받아 진행했죠. 부동산의 다양한 부문들을 조사했죠. 분양이 된다고 하면 가격을 얼마까지 받을 수 있을지, 분양이 잘 안될 것 같은 곳은, 어떻게 하면 분양이 잘될 수 있는지 등을 조사했죠. 15년이 넘는 세월을 그렇게 경험하며 보냈어요”
김 소장은 2000년대 중반, 독특한 접근 방식으로 아파트 매입을 시작했다. 그저 자신이 아름답고, 좋다고 생각하는 지역에 아파트를 산 것이다.
“워낙 답사 다니는 것을 좋아하다 보니 투자 목적이 아니라, 문화재가 있는 지역에 아파트를 샀어요. 당시 서울에 제 집도 없었는데 말이죠. 지방은 가격이 저렴했죠. 전세와 매매가격의 차이가 1000만원 미만인 곳도 많아서 1년에 한 채씩 살 수 있었죠”
이 같은 투자를 통해 그는 한 가지 깨달음을 얻었다. 그 깨달음은 그의 칼럼과 보고서를 통해 세상에 나왔다. 김학렬 소장이 지역 자체를 좋아해 매입했던 부여와 청주의 아파트는 2~3년 동안 시세 변동의 차이가 컸다. 김 소장은 그처럼 차이가 난 이유를 일자리의 지속적 증가로 보고 있다. 청주는 일자리가 늘어나면서 인구유입은 물론 수요의 증가가 관측됐다. 그는 입지를 살려주는 조건으로 일자리 증가가 있다는 것을 깨달았다.
“일자리가 생기면 살만한 주거지역이 필요하게 되죠. 주거지역이 생기면 상업시설, 교육시설이 들어와요. 그런 것들이 충족되면 환경까지 쾌적한 입지가 각광받죠. 2000년대는 주택 보급률이 낮아 시간만 지나면 모든 아파트가 오를 때였죠. 단지 덜 오르느냐 더 오르느냐의 차이였죠. 부여 아파트는 지금 같은 시기였다면 가격이 내려갔을 거예요”
“지금 정책대로라면 앞으로 서울 새 아파트 희소해져…가격 폭등할 것”
“서울은 실수요자가 많죠. 서울 인구가 990만이 전부라고 생각하면 안돼요. 서울 아파트를 사기 위한 잠재적인 수요가 수도권에 내재돼 있죠. 실제로 서울 수요가 다 감당이 안 돼, 1기 신도시와 2기 신도시를 만들었고요. 그곳도 서울이죠. 또한 수도권에 일자리가 많아 지방에서 서울, 수도권으로 올라오니 서울 권역은 점점 더 커졌죠”
그는 2017년 말부터 지난해 10월까지 서울을 포함한 수도권 요지의 부동산 가격이 급등한 것을 두고 실수요자가 많았기 때문이라고 해석했다. 또한 서울 내에서도 내려갈 아파트와 올라갈 아파트가 나뉜다고 말했다.
“서울도 앞으론 평당 1000만원부터 2억원까지 차이가 벌어질 것으로 봐요. 서울시에서 재건축 재개발을 막는 한 10년차 미만의 새 아파트의 가격은 점점 치솟을 것으로 봐요. 2000년대는 단독이나 다세대 등에서 아파트로 가는 수요가 있었지만 이제는 아파트에서 아파트로 이동하는 수요가 많아서 구축은 인기가 없을 것이라 생각돼요”
그는 20년 혹은 30년 이상의 건축 연한을 가졌음에도 재건축이 안 되는 아파트들은 가격이 떨어질 것으로 예상했다.
“이미 고층인 구축 아파트들은 재건축을 한다 해도 추가 분담금이 많이 들어가기 때문에 당분간은 진행하기 어려워요. 은마아파트는 재건축이 될 것이라고 생각해요. 현재 분담금을 덜 내려하기 때문에 그렇죠. 압구정의 현대아파트는 추가 분담금을 내고 1대 1로 갈 것으로 봐요. 서울시만 통과시켜주면 재건축이 될 겁니다”
서울 부동산의 변화를 말하면서 그는 수도권을 포함한 지방에도 일자리가 있고 인프라가 갖춰진 곳이라면 앞으로 서울 못지않게 오를 지역이라고 말했다.
“투기꾼이란 비난 받아도 많은 사람이 내집 마련할 때까지 도움드릴 것”
남들이 바라보는 것보다 물욕이 적다고 말한 그는 자신을 투기꾼으로 몰아붙이고 악플을 다는 사람들이 있다 해도 자신이 정한 바를 이어 나갈 것이라고 말했다.
“2011년부터 광주광역시 남구 봉선동이 여건도 좋고 뛰어난 입지라고 말하고 다녔는데, 갑자기 지난해에 그곳이 몇 억씩 오르며 제가 찍어서 오른 것처럼 돼 버렸어요. 그 곳은 계속 오르고 있던 지역인데 말이죠. 이제는 어떤 단지를 매수해야 한다는 이야기는 하지 않으려고 해요. 경험 해보니 알겠더라고요”
“부동산을 매입하려는 사람들 중 10%는 저를 통해 해당 아파트를 매수해도 되는지 확신을 얻으려고 하고, 하위 10%는 아직도 찍어 주길 바라고 있죠. 저는 80%의 사람들을 위해 꾸준히 지역을 분석하고 지금도 사야할 좋은 입지를 소개할 생각입니다”
김학렬 소장은 자신이 창업한 부동산 조사연구소를 통해 부동산 관련 연구를 계속해 나갈 예정이다. 또한 한 조직의 수장답게 클라이언트와 소비자들이 원하는 상품을 적시 적소에 공급할 수 있도록 돕는 일을 목표로 하고 있다.
“합리적인 분양가, 수요가 있는 지역들을 조사하고 소비자의 니즈에 맞는 상품은 어떤 것들이 있는지 개발해 나가야죠. 클라이언트에게 어떤 지역이 수요가 없으면 분양하지 말라고 말하고 이런 지역에는 이런 상품이 어울리지 않으니 더 업그레이드를 하라고 말씀드리고 있어요. 앞으로도 그렇게 일할 예정입니다”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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