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지역주택조합(이하 지주택) 사업은 지역주민들이 돈을 모아 공동으로 토지를 확보하고 주택(아파트)을 짓는 사업이다. 일반 분양아파트 보다 분양가가 싸고 재건축·재개발에 비해 사업추진 속도가 빠르다는 장점이 있다.
분양완료 후 시세차익도 괜찮은 데다 전매제한이 없어 사업승인 후 양도·양수가 가능하다는 것도 장점으로 꼽힌다. 집 없는 서민들의 ‘내 집 마련’에는 최상의 조건을 가진 사업인 셈이다. 그러다 보니 설립인가를 받은 지주택 가구 수가 2011년 5566 가구에서 2017년 6만4015 가구로 11배 이상 급증하기도 했다.
반면 지주택 사업과정에서 발생하는 부작용도 만만찮다. 직장일로 바쁘거나 전문지식이 부족한 조합원들을 대신해 사업진행과 주택건설에 필요한 모든 업무를 도맡아하는 업무대행사의 폭리와 불법행위가 여전하기 때문이다.
업무대행사는 조합원들이 모은 돈에서 업무대행수수료와 광고료·마케팅 비용을 우선 공제하고 나머지 돈으로 집 짓는 사업을 진행한다. 사업지연 사태가 비일비재 하게 발생하면서 조합원들이 추가 부담금을 내는 경우도 허다하다. 하지만 분양대행사는 지주택 사업의 성공 여부에 대해 책임을 지지 않는다. 최근에는 조합설립인가 요건을 조작해 조합원 100여 명에게 60억 원을 가로챈 업무대행사 대표가 구속되기도 했다.
지주택 사업 찌라시·거짓기사 난무…체계적 정보제공 위해 모임 출범
무주택 서민들이 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 취지와 달리 폭리와 비리로 몸살을 앓고 지주택 사업이 사회문제화 되면서 조합원들의 피해를 막고 투명한 사업방식 모델을 만들겠다며 나선 이들이 있다.
‘전국지역주택조합’(이하 전지조)은 지주택 사업비리가 곳곳에서 발생하는가 하면 거짓기사들이 범람하자 제대로 된 정보를 조합원들에게 제공하기 위해 지난 2017년 인터넷 카페를 개설하면서 출발했다. 카페는 어려움에 처한 조합원들의 피해구제를 위한 법률·세무 상담을 진행하는 한편, 추가 피해를 막기 위해 전국 지주택 사업의 현황과 문제점들을 공유하고 있다. 최근에는 카카오톡 상담방을 열기도 했다.
전지조는 오프라인 활동도 활발히 진행하고 있다. 정기적으로 조합원들을 모아 지주택사업과 관련한 스터디를 진행하고 각종 강연을 통해 조합원들의 이익증진에 나서고 있다. 또 ‘PM’이라는 별도 법인을 만들어 각종 비리와 불법행위로 인해 중단위기에 처한 지주택 사업을 대신 맡아 조합원들의 추가부담 없이 사업이 성공적으로 완료되도록 지원하는 일을 하고 있다.
“저희 회사의 모토는 일단 ‘갑(甲)이 똑똑해야 된다’에요. 저희들의 기본적인 마인드이기도 하죠. 조합원들이 지주택 사업에 대해 많이 알고 똑똑해 져야 사업이 정상적으로 진행될 수 있어요. 업무대행사의 불법행위들이 스며들 여지가 없어지는 거죠. 조합원과 정기적으로 스터디를 하고 각종 교육 사업을 진행하는 이유도 이 때문이죠”
경기도 포천의 전지조 사무실에서 만난 고영민(가명) 이사의 말이다. 고 이사는 조합원들의 고충을 해결하는 과정에서 많은 이들의 표적이 되고 있다며 가명을 써 줄 것을 정중히 요청했다.
“지역주택사업은 성공률이 높으면 서민들에겐 꽤 괜찮은 사업이에요. 하지만 관련된 정보가 부족할 뿐 아니라 인터넷에 찌라시 기사나 광고글들이 난무하죠. 지역주택조합에 대한 축적된 데이터나 노하우를 한 곳에 만들어 놓는다면 그것만으로도 의미가 있겠구나 생각을 해서 카페를 만들었어요. 카페 개설 후 전문성 있는 글들도 많이 올라오면서 데이터가 축적되고 지역주택조합 사업과 관련한 정보를 더 빨리 얻게 돼 조합원들이 적극적으로 대처할 수 있게 되는 등 많은 변화가 생겼어요”
“지역주택조합 중 업무대행사 없이 독립적으로 사업을 진행하려는 조합들이 있어요. 김해, 포천, 인천지역 대부분 조합들이 조합 스스로 일을 진행하고 싶어하죠. 그런 경우 저희가 행정업무만 지원해요. 어드바이스도 해주고 일종의 매니저라고 할 수 있죠. 독립적으로 사업을 진행하는 곳에서 길라잡이 역할을 하는 형태예요. 다른 업무대행사에 비해 비용은 10%도 안 받아요. 욕심 부리지 않고 일 한 만큼 벌다 보니까 저희를 찾는 분들도 많아요”
고 이사는 사회초년생인 24살 때부터 지주택 사업을 시작했다.
“가족들이 다 건설업에 종사를 했어요. 그러다 보니 지역주택조합도 알게 됐고 일을 하다 보니까 제 성격이 맞더라구요. 몇 백, 몇 천 명을 대신해 민원들을 해결하고 민·형사 문제도 풀어가면서 인·허가까지 담당하다 보니 누구나 할 수 있는 일은 아니라고 생각해요. 인생을 배우고 있다고 생각하죠. 돈이 되는 일은 아니지만 구성원들이 어느 정도 생활을 유지 할 수 있는 선에서 선의적인 일들을 하고 있어요. 어떤 식으로든 보답이 올 거라고 생각해요”
지주택 사업이 취지와 달리 사업지연·추가부담금 발생·횡령 등의 문제로 얼룩진 데는 업무대행사의 불투명한 사업추진 방식과 조합원들의 이익보다 자신들의 이익을 우선하는 사업행태가 주요 원인으로 꼽히고 있다.
“지주택 사업은 초기 추진위원회를 꾸리게 되는데 재개발 사업과는 달리 추진위가 어떻게 구성돼 있는지 모르는 사람이 많아요. 그러다 보니 일반 조합원들은 조합이 월마다 1000만 원을 쓰든 1억을 쓰든 10억을 쓰든 모르는 겁니다. 지출에 대한 증빙자료도 부실하죠. 조합원들의 돈을 해태하게 쓰게 되면서 문제가 발생하기 시작하지요”
“조합원이 1000명이고 한 사람당 2000만 원씩 돈을 낸다고 가정하면 200억이 되죠. 이 돈으로 땅을 사고 각종 인허가와 사업계획 승인까지의 일들을 진행해야 합니다. 하지만 업무대행사는 이런 절차보다도 자신들의 이득을 우선시 해 자신들의 용역비로 100억을 빼고 그 다음에 분양 수수료로 몇 십억을 뺀다고 해도 범법이 되는 건 아니에요. 광고비나 마켓팅비, 인건비로 상당한 금액을 책정한다고 해서 누가 뭐라 할 수 없어요. 그러면 조합원들은 돈이 없지 않습니까. 사업 진행이 안 되는 거죠”
“토지계약금이나 토지비용 명목으로 조합원들 돈의 50%만 신탁사에 입금해도 모범생입니다. 많은 조합들을 봐 온 결과 30%정도가 평균적이고 50% 넘는 곳은 모범생, 60%이상인 곳은 극 모범생이라 할 수 있죠. 그래도 50% 정도는 들어가야 사업이 정상적으로 진행될 수 있어요. 조합규약이나 법적인 사안들을 교육하거나 스터디를 하면서 조합원들에게 ‘조합원들이 똑똑해져야 피해를 당하지 않고 조합원들이 건재해야 업무대행사들이 함부로 못한다’고 얘기하죠. 다른 조합 같은 경우는 조합원들을 우습게 봐요”
전지조의 별도법인인 PM은 현재 경남 김해 삼계지역 주택조합사업을 담당해 진행하고 있다. 이곳은 전 업무대행사가 사업을 진행하면서 조합원 당 2000만 원~3000만 원의 추가부담금이 발생했던 지역이다. 하지만 PM이 행정업무를 맡으면서 추가 피해를 막을 수 있었다. 98%의 공정률을 보이는 등 완공을 눈앞에 두고 있다.
경기도 A지역 조합의 경우 전 업무대행사가 조합원들의 돈을 별도의 계좌로 수취하면서 40억 원의 조합원 피해가 발생했다. 조합원들은 전지조에 도움을 요청했고 이후 PM이 이곳을 맡아 전 업무대행사와 법적다툼을 벌이고 있는 조합원들을 지원하고 있다. PM이 맡은 이후 공정율도 상당히 진척돼 내년이면 입주가 가능해졌다.
전지조에는 고 이사 외에도 전기륜 상무와 이고은 과장이 힘을 보태고 있다. ‘도시계획과 부동산’을 전공한 전 상무는 현재 한양대학교에서 부동산경제론을 강의하고 있는 이 분야 전문가다. 주택조합과 시행사 등 건설분야에서 오랫동안 일한 탓에 실무 능력도 갖추고 있다.
“주택조합에 대한 정보를 제공하는 카페는 거의 없어요. 하지만 저희 카페는 90%이상 지주택에 대한 정보들로 구성돼 있어 회원들이 정보도 많이 얻고 시장이 돌아가는 상황도 알게 되죠. 지주택 사업진행과정에서 발생하는 문제점이나 각종 일들에 대한 회원들 간 소통도 중요한 부분이죠. 강연이나 세미나 활동도 진행하구요. 현장에서 발로 뛰는 오프라인 활동을 하고 있어요. 전담해서 맡고 있는 조합도 있지만 간접적으로 지원하고 있는 조합도 꽤 됩니다. 기존 업무대행사에 비해 비용이 많이 차이 나다보니 카페를 통해 도움을 요청하는 곳이 많죠”
전 상무가 말하는 지주택사업의 문제점은 더욱 심각하다. “조합원들의 돈은 정상적으로 신탁사에 입금하게 돼 있어요. 하지만 일부 영업사원들이 조합원들을 대상으로 ‘금액을 30% 싸게 해주겠다’ ‘우리가 대신 입금해 주겠다’는 말로 꼬여 돈을 받아 챙기는 일들이 발생합니다. 이 경우 영업직원에게 돈을 준 조합원은 신탁사로부터 보호를 받지 못해요. 계약서가 그렇게 돼 있기 때문이죠. 사실상 전 재산을 사기당하는 거죠. 조합원들을 빨리 모집하거나 조합원 자격을 제대로 확인하지 않고 가입시키는 과정에서도 문제가 많이 발생합니다”
“부동산이란 상품은 개인에게 있어 가장 비싼 구매품이죠. 무엇보다 조합설립 인가, 시공사, 자금관리 등을 본인들이 꼼꼼히 확인해야 해요. 보호받을 수 있는데도 불구하고 본인들이 잘 몰라서 피해를 보는 경우가 많죠. 정부도 문제만 생기면 규제하고 막으려고만 하는데 그렇게 해서는 안 됩니다. 정부는 지주택과 관련한 정보공개 범위를 넓히고 정보접근도 쉽게 하는 등 투명화 시켜야 해요. 그래야 많은 사람들이 제대로 된 선택할 수 있죠. 저희 카페와 같은 전문적인 매니지먼트도 보다 활성화돼야 하죠”
“저 같은 경우는 학교에서 강의도 하기 때문에 법적인 사례들을 모아서 교육을 진행하려는 생각을 갖고 있어요. 카페를 통해 스터디 그룹도 더 활성화 하려고 하죠. 많이 알아야 피해자들이 생기지 않거든요”
이고은 과장은 요즘 지주택사업의 행정 매뉴얼 작성에 한창이다. 단순행정 업무라도 자칫 실수가 발생할 경우 엄청난 금전적 피해로 이어질 수 있기 때문이다.
“사업 시행과 개발 전문가들도 있지만 실제적으로 조합을 만들어 가는 사람은 행정업무를 보는 실무진들이라고 생각해요. 작은 톱니바퀴 하나라도 삐거덕 거리면 톱니바퀴 전체가 멈추게 되죠. 행정업무를 잘못 처리해 추가부담금이 발생하는 경우도 있어요”
“행정체계에 대한 매뉴얼이 완성되면 실무진에게는 굉장히 도움이 될 거라 생각해요. 지역주택조합은 시간을 다투는 급한 일들이 생기기 때문에 거기에 바로 대처를 할 수가 없다면 심각한 문제가 발생할 수 있죠. 재개발이나 재건축은 이런 시스템이 잘 갖춰져 있는데 지역주택조합도 체계화된 프로그램이나 매뉴얼이 필요하다고 생각해요”
이 과장은 태권도 공인 4단의 선수 출신이다. 전국대회에서 딴 금메달도 47개나 된다. “지주택 사업은 대부분 남자들로 구성이 돼 있어요. 제가 이곳에 버틸 수 있었던 것은 운동하면서 익힌 끈기 때문이라고 생각하죠. 요즘 매뉴얼을 만들면서 새벽 12시까지 근무하는 경우가 많지만 충분히 잘 버티고 있어요”
지주택사업의 안착을 위해 남들과 다른 길을 선택한 전지조 멤버들은 지금의 일을 자랑스럽게 여기고 있다. 고 이사는 “지역주택조합문화가 바뀌었으면 하는 생각이 커요. 이 일을 하면서도 사람들이 다치는 것들을 최소화해야 되지 않겠느냐하는 생각이죠. 다수가 모이는 사업이기 때문에 모두에게 다 맞출 수는 없어요. 자기 이속만 채우려 하지 않고 제대로 길라잡이를 해줄 수 있는 누군가가 필요하죠. 일을 하면서 음해를 받는 일도 있지만 흔들리지 않고 사람들을 살릴 수 있는 전지조가 되려고 합니다”
[김진강 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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