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주요국의 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에서 벗어나기 위한 적극적인 경기부양책과 글로벌 공급망 교란에 따른 인플레이션 가능성이 커지면서 중위험·중수익을 추구하는 리츠(REITs)가 헤지(위험회피) 수단으로 꼽히고 있다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용한 뒤 그 수익을 돌려주는 부동산 간접투자 상품을 말한다. 최근 국내 주식시장이 박스권에 갇힌 와중에도 리츠는 상대적으로 안정적인 수익률을 기록해 화제를 모았다.
리츠 투자의 장점은 쉽고 혜택이 크다는 점이다. 최근 리츠가 증시에 상장되면서 누구나 소액으로 투자할 수 있는 길이 열렸다. 투자 매력도 넘친다. 일반 주식과 비교해 배당률이 높고 가격 변동성은 낮다. 여기에 세제 혜택까지 제공한다. 증권업계는 리츠에 대해서 내년 인플레이션 국면에서 임대료 상승으로 수익을 극대화할 수 있을 것으로 전망하고 있다.
도입 20년 만에 리츠 총자산 70조 돌파… 전년 比 12% ↑
코로나 사태에 따른 인플레이션의 공포가 점차 현실로 다가오고 있다. 11월 미국의 소비자물가지수(CPI)는 6. n8%를 넘어서며 40년 만에, 유로존은 4.9%로 30년 만에 최고치를 경신했다. 한국은 3.7%로 비교적 낮은 편이지만 9년 11개월 만에 최고치를 달성하며 두 달 연속 3%대 상승률을 이어갔다.
인플레이션은 곧 화폐 가치 하락을 뜻한다. 현금을 들고 아무것도 하지 않으면 가난해질 수 있다. 이를 막기 위해서는 현금의 대척점에 있는 실물자산에 투자해야 한다. 부동산이 대표적이다. 부동산은 화폐 가치가 떨어지는 시기에도 위험성이 낮은 편이다. 물론 금리가 오르면 이자비용이 늘어날 수 있지만 임대료 또한 CPI 인상률과 연동되므로 커진 비용을 상쇄할 수 있다. 최근 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 리츠가 시장에서 주목받고 있다.
리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산과 관련된 유가증권 등에 투자해 임대료 수입 등 운용 성과를 투자자들에게 배당하는 ‘부동산투자회사’로 일종의 SPV(특수목적법인)이다. 미국을 중심으로 발전했고 국내에는 2001년에 도입됐다. 리츠에 투자해 주주가 되면 적은 금액으로 직접 투자하기 어려운 오피스 빌딩이나 호텔, 백화점 등을 일부 소유할 수 있다는 것이 최대 장점이다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=이호연 기자] ⓒ스카이데일리 |
일반 투자자가 리츠에 투자할 수 있는 방법은 크게 세 가지다. △국내 주식시장에 상장된 리츠 주식에 직접 투자하는 방법 △해외 주식시장에 상장된 리츠 주식에 직접 투자하는 방법 △상장지수펀드(ETF)를 통한 간접투자 방법 등이다. 국내 주식시장 상장 리츠 주식 직접 투자는 일반 주식처럼 간편하게 매매할 수 있고 개인투자자가 접근하기 쉽다.
투자자들의 관심에 힘입어 리츠의 몸집은 매년 커지고 있다. 한국리츠협회에 따르면 작년 11월말 기준 리츠는 316개로 전년(282개)과 비교해 12.1%(34개) 늘어났다. 같은 기간 총자산(AUM)도 65조3000억원에서 72조1000억원으로 10.4%(6조8000억원) 증가했다.
투자 대상도 다양해졌다. 총자산 기준 투자유형별 시장점유율은 주택이 55.0%로 가장 높았다. 그 뒤로 오피스(23.4%), 리테일(10.7%), 물류(5.3%), 혼합형(3.3%) 등의 순이었다. LH(한국토지주택공사) 임대리츠 등 정책형 리츠를 제외하면 오피스의 점유율이 48.4%로 1위였다. 리테일(26.7%), 물류(10.1%), 주택(7.7%), 혼합형(4.9%) 등이 뒤를 이었다.
한국리츠협회 관계자는 “그간 오피스 리츠가 전체 리츠 비중의 절반 이상을 차지했으나 올해는 처음으로 50% 밑으로 점유율이 내려갔다”며 “오피스 중심 리츠에서 리테일(백화점·대형마트 등)과 물류 등으로 리츠가 다양화되고 있다”고 말했다.
개인투자자들이 일반 주식처럼 쉽게 사고 팔 수 있는 상장 리츠의 성장세도 가파르다. 지난해 12월 29일 기준 국내 증시에 상장한 리츠는 총 18개, 시총은 7조3987억원이다. 2020년 말과 비교해 상장 리츠 수는 5개, 시총은 3조3545억원 늘어났다. 그럼에도 국내에선 아직 걸음마 단계다. 한국 리츠 시장 규모는 국내총생산(GDP) 대비 약 0.4%에 불과하다. 미국(6.7%)·캐나다(3.3%)·일본(2.9%) 등 선진국과 비교하면 성장 잠재력은 충분하다는 평가다.
이경자 삼성증권 연구원은 “내년에도 약 5개의 리츠 상장이 예상되며 신규 상장뿐 아니라 기존 리츠의 유상증자와 자산편입으로 대형화가 진행 중이다”면서 “내년 초 FTSE 글로벌 리츠 지수(FTSE EPRA·NAREIT)에 롯데리츠를 비롯한 대형 리츠가 편입될 가능성이 높아 패시브(추종) 자금의 유입도 긍정적이다”고 말했다.
K리츠, 배당수익률 5.8% 추정… 글로벌 리츠(3~4%) 대비 높아
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=이호연 기자] ⓒ스카이데일리 |
리츠는 안정적인 수익을 노릴 수 있는 종목이다. 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 주주들에게 정기적으로 배당해야 하기 때문이다. 주가가 떨어져도 일정 정도의 배당을 지급해야 하므로 중위험·중수익 상품으로 평가된다. 삼성증권에 따르면 2020년 말 상장 리츠의 평균 배당수익률(주가 대비 배당금 수준)은 6.2%에 달했다.
2021년에도 높은 배당수익률을 이어갈 전망이다. 삼성증권은 K-리츠(국내 상장 리츠)의 연환산 평균 배당수익률은 5.8%로 추정했다. 기대되는 종목으로는 △코람코에너지리츠(7.6%) △제이알글로벌리츠(7.1%) △이리츠코크렙(6.3%) 등을 꼽았다. 여기에 △신한서부티엔디리츠 △NH올원리츠 △디앤디플랫폼리츠 등 올 하반기에 상장한 리츠들도 주주배당을 지급함에 따라 높은 수준의 배당수익률이 예상된다.
투자자들은 돈을 넣기 전 종목마다 배당기산일이 상이하다는 점을 미리 숙지해야 한다. 배당주기는 대체로 6개월이며 SK리츠가 유일하게 분기배당을 실시하고 있다. 12월 결산은 이미 끝났기 때문에 2022년 상반기를 노려야 한다. 이지스밸류리츠는 2·8월에 배당을 결산한다. 3·9월에 배당을 결산하는 리츠는 △신한알파리츠 △디앤디플랫폼리츠 △SK리츠 등이다. 나머지는 5·11월 또는 6·12월에 배당을 결산한다.
이경자 연구원은 “일본, 미국 등 주요국 상장 리츠의 배당수익률은 3~4%대에 머물렀지만 한국 리츠는 우량한 스폰서에 기반한 임대수익의 안정성, 국토교통부의 엄격한 심사과정과 인허가 절차 등으로 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)에도 배당이 훼손되지 않고 상승하는 모습을 보였다”며 “배당 인상의 요인은 안정적 임대수익, 리파이낸싱 등 차입 조달비용 절감, 매출연동제의 임대수익 향상 등 다양한 요인에 기인했다”고 평가했다.
주식가격이 오르면 시세차익도 거둘 수 있다. 지난달 29일 기준 13개 상장 리츠(올해 상장한 리츠 제외)는 2020년 말과 비교해 평균 18.1%나 올랐다. 같은 기간 비교적 소폭(4.2%) 오른 코스피지수보다 높은 수치다. 이는 올해 코스피·코스닥 상승세가 둔화되고 델타·오미크론 변이 바이러스 확산으로 증시 변동성이 커지자 비교적 안정적인 리츠로 투자 수요가 몰린 영향으로 풀이된다.
개별 종목으로 모두투어리츠가 62.4% 오르며 1위를 기록했다. 그 다음은 코람코에너지리츠로 34.9% 상승했다. 그밖에 에이리츠(29.0%), 이지스밸류리츠(24.6%), ESR켄달스퀘어리츠(24.5%), 케이탑리츠(22.1%), NH프라임리츠(21.9%) 등도 높은 상승률을 보였다. 올해 코스피지수 상승률(4.2%)보다 적게 오른 상장 리츠는 단 3개에 불과했다.
기업공개(IPO)를 통한 공모주 투자도 쏠쏠한 수익률을 올렸다. 올해 상장한 리츠 5개 중 4개의 주가가 공모가(5000원)를 웃돌았다. 9월 상장한 SK리츠의 29일 종가는 6170원으로 공모가 대비 23.4% 올랐다. 미래에셋글로벌리츠의 공모가 대비 수익률은 11.2%였고, 디앤디플랫폼리츠와 NH올원리츠 등도 각각 7.8%, 4.0% 올랐다. 신한서부티엔디리츠만 0.7% 떨어졌을 뿐이다.
일반 주식 배당보다 화려한 절세혜택도 누릴 수 있다. 공모리츠에 5000만원 이하로 3년 이상 투자할 경우 배당소득이 2000만원이 넘더라도 금융종합소득세 대상에서 제외된다. 배당소득세율(배당금액+지방소득세)도 15.4%가 아닌 9.9%로 분리과세가 적용된다. 배당금을 지급해주는 증권사가 원천징수하므로 별도로 신고할 필요는 없다.
2022년 전망도 밝다. 이 연구원은 “상장리츠는 임대수익에서는 CPI 인상률과 연동하는 방식으로, 이자비용에서는 회사채, 그린본드 등 차입조달 방식의 선진화로 새로운 시대에 빠르게 대응할 것이다”며 “금리인상과 인플레이션, 비용 증가 압력이 다양한 산업에 위협이 되는 상황이지만 이같은 임대료 상승과 차입조달 다변화로 상장리츠의 배당금은 훼손되기보다 오히려 상승세를 그릴 가능성이 높다”고 말했다.
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