[이재명의 세무테크] 조합원입주권도 양도소득세 비과세 가능하다

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이재명 필진페이지 + 입력 2024-02-26 09:30:06

‘조합원입주권’이란 허가관청의 관리처분계획의 인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위로서 주택재건축사업·주택재개발사업·소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 취득한 권리(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)에 한정하며 이에 따른 토지를 포함한다.

조합원입주권도 주택과 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다. 조합원입주권 양도 시 비과세 요건은 다음과 같다. ①원조합원의 조합원입주권일 것 ②관리처분계획인가일 당시 비과세 요건을 모두 충족할 것 ③양도일 현재 다른 주택 및 조합원입주권·주택분양권을 보유하지 않을 것.

하지만 원조합원의 경우 조합원입주권은 1주택이 재개발·재건축으로 인해 권리로 변동된 경우이기 때문에 예외적으로 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 조합원입주권을 양도하는 자는 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않아야 하며 관리처분계획인가일 당시에 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족해야 한다.

그렇다면 양도하는 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우라면 무조건 비과세를 적용받지 못할까? 반드시 그렇지는 않다.

대체주택을 양도할 때도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 재건축·재개발이 진행되면 다른 주택에 잠시 거주하기 위해서 주택을 취득할 수 있다. 잠시 거주하기 위해 취득한 주택을 대체주택이라고 한다. 국내 1주택을 소유한 1세대가 재개발사업·재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 시행 기간에 거주하려고 대체주택을 취득한 후 양도하는 경우에도 아래 요건을 충족하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다.

대체주택 비과세는 아래의 요건을 모두 갖춰야 한다. ①1세대 1주택자가 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 재개발사업·재건축사업 또는 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 소규모주택정비사업(이하 ‘정비사업 등’이라 한다)의 시행으로 대체주택을 취득할 것 ②대체주택을 사업시행인가일 이후 취득하여 1년 이상 거주할 것 ③정비사업 등에 따라 취득하는 주택(이하 ‘신축주택’이라 한다)이 완성된 후 3년 내 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 ④정비사업 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것(대체주택 양도기한).

대체주택과 신축주택에 모두 거주해야할까? 대체주택 비과세를 적용받기 위해서 종전주택에는 거주할 필요가 없지만 대체주택 및 신축주택에는 모두 거주해야 한다. 대체주택은 취득한 후 1년 이상 거주해야 하는데 이 때의 1년은 ‘통산’의 개념이다. 따라서 1년을 연속하여 거주할 필요는 없고 대체주택을 양도하기 전까지 거주기간을 합산한 기간이 1년 이상이면 된다. 그러나 신축주택에는 1년 이상 ‘계속하여’ 거주해야 한다. 이는 ‘연속’의 개념이기 때문에 거주한 기간을 합산하는 것이 아니라 연속하여 거주해야 한다.

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