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지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율이 2021년 이후 최고 수준까지 치솟은 것으로 나타났다. 정부의 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 속에서도 실거주 의무가 없는 경매시장으로 투자 수요가 몰리면서 경쟁이 급격히 과열된 영향으로 해석된다.
4일 법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 97.3%를 기록했다. 이는 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높은 수준이다. 서울 아파트 낙찰가율은 2021년 100%를 넘긴 뒤 집값 조정으로 2023년 평균 82.5%까지 하락했다가 2024년 92.0%로 반등했고, 지난해 다시 5.3%p 상승했다.
특히 지난해 10월부터 12월까지 석 달 연속 낙찰가율이 100%를 상회했다. 10월 △102.3% △11월 101.4% △12월 102.9%를 기록했으며, 12월 수치는 2022년 6월 이후 3년 반 만의 최고치다.
업계는 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 점을 주요 원인으로 꼽는다. 일반 매매의 경우 관할 구청의 거래 허가와 실거주 의무가 따르지만, 경매는 허가·실거주 의무가 없어 전세를 낀 ‘갭투자’도 가능하다.
같은 기간 아파트 매매 거래량은 급감했다. 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 지난해 9~10월 8000건을 넘겼지만, 10·15 대책 이후 10월 3283건, 11월 2786건으로 줄었다. 반면 경매시장에는 자금 여력이 있는 실수요자와 현금 투자자가 동시에 유입되며 경쟁이 가열됐다.
경매 과열은 낙찰률과 응찰자 수 증가로도 확인된다. 지난해 서울 아파트 경매물건 2333건 중 49%(1144건)이 낙찰돼 2021년 이후 최고치를 기록했다. 물건당 평균 응찰자 수 역시 8.19명으로 2017년 이후 가장 많았다.
지역별로는 강남권과 한강벨트 쏠림 현상이 두드러졌다. 지난해 낙찰가율이 100%를 넘은 자치구는 9곳이며, 성동구가 110.5%로 가장 높았다. 이어 △강남구 104.8% △광진구·송파구 102.9% △영등포구 101.9% △동작구 101.6% △중구 101.4% △마포구 101.1% △강동구 100.7% 순이다.
성동구는 지난해 구별 매매가격 상승률 1위 지역이기도 하다.
개별 사례를 보면 고가 낙찰이 특정 지역을 중심으로 집중된 양상이 뚜렷하다. 지난해 11월 서울 성동구 금호동 두산아파트 전용 60㎡는 40명이 경쟁에 참여한 끝에 감정가 8억3500만원의 160.2%인 13억3750만 원에 낙찰됐다.
같은 해 9월 낙찰된 강남구 압구정동 미성아파트 전용 106.5㎡ 역시 감정가 34억 원을 크게 웃도는 153.2%인 52억822만 원에 매각됐다. 지난달 입찰이 진행된 성동구 성수동 청구강변아파트 전용 60㎡ 또한 개발 기대감이 반영되며 감정가의 150.6% 수준에 낙찰되는 등 강남권과 한강벨트를 중심으로 고가 응찰이 연쇄적으로 이어지는 모습을 보였다.
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