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6·23 이후 서울 전역에서 아파트 매물이 급감하고 있지만, 강남·서초·용산 등 핵심 지역만은 예외적인 흐름을 보이고 있다. 다수 자치구에서 매물이 20% 이상 줄어든 반면, 강남권과 용산은 매물 감소폭이 제한적이거나 일부 구간에서는 오히려 증가세가 나타난다. 시장에서는 이 같은 현상이 단순한 수급 변동을 넘어, ‘버티기 매물’과 ‘현금화 매도’가 동시에 존재하는 지역 특성에서 비롯된 결과라는 해석이 우세하다.
4일 부동산업계와 빅데이터 플랫폼 아실 집계에 따르면, 6·27에 이은 10·15 대책 발표 직후 한 달간 서울 아파트 매물은 7만4044건에서 6만2723건으로 15.3% 감소했다. 성북(–27.1%)과 강서(–26.7%), 마포(–25.4%) 등 비강남권 상당수 자치구에서 매물이 20% 이상 줄어들며 매물 회수 움직임이 뚜렷했다.
이는 대출 한도 축소로 매수세의 가격지불 능력이 하향 조정된 반면, 매도자들이 직전 상승 국면에서 형성된 기대가격을 쉽게 낮추지 않으면서 이른바 ‘호가 고착화’가 발생한 결과로 풀이된다. 거래가 성사될 수 있는 균형가격대가 형성되지 못하자 ‘저가 수용’ 대신 ‘보유 선택’이 늘었고, 시장은 매물 회수와 관망 전환으로 이동했다는 분석이다.
거래 위축은 통계에서도 확인된다. 같은 기간 서울 아파트 매매 건수는 1만2162건에서 2517건으로 79.3% 급감하며 ‘거래 절벽’ 국면에 진입했다. 비강남권 다수 지역은 실수요·1주택자 중심의 관망 장세로 전환됐고, 매물 감소와 거래 위축이 동시에 진행되는 양상이 고착되는 분위기다.
한 중개업계 관계자는 “대출 규제 이후 매수자들은 예산을 낮춰 들어오지만, 집주인은 직전 시세를 기준으로 가격을 고수한다”며 “가격이 맞지 않자 ‘이 가격이면 안 판다’며 매물을 거두거나 기다리는 분위기가 확산됐다”고 전했다.
반면 강남·서초·용산은 상반된 흐름을 보이고 있다. 서울 전체 매물이 두 자릿수 감소세를 보인 것과 달리, 강남과 서초의 감소폭은 한 자릿수에 머물렀고 용산은 소폭 증가하며 매물 잔량이 유지되거나 되레 적체되는 국면이 관측됐다. 이 지역에서는 가격을 낮추지 않고 시장에 남겨두는 ‘호가 방어형 버티기 매물’과 금리·세제 부담, 자산 포트폴리오 조정 목적의 ‘전략적 현금화 매도’가 동시에 존재하는 이중 구조가 나타난다.
다주택자와 고자산가 비중이 높은 지역 특성도 영향을 미친다. “거래가 둔해도 결국 다시 오른다”는 기대 심리가 상대적으로 강하게 유지되며, 급매로 가격을 낮추기보다 시간을 벌며 버티는 전략을 택하는 경향이 짙다는 것이다.
실제로 KB국민은행 주택가격동향 통계에 따르면 12월 기준 송파구(2.65%), 용산구(2.37%), 서초구(2.04%) 등 재건축·상급지 지역의 월간 아파트값 상승률은 서울 평균(1.06%)을 크게 상회했다. 한 공인중개업소 대표는 “강남권 보유자들은 규제 이후에도 가격을 내리기보다는 버티며 시장을 지켜보는 경우가 많다”며 “급매성 거래만 간헐적으로 체결되고, 일반 호가 매물은 그대로 남는 구조가 만들어지고 있다”고 설명했다.
개발·재건축 기대 역시 매물 잔존을 자극하는 요인으로 지목된다. 압구정·반포, 용산 국제업무지구 인근 등 이른바 ‘호재 기대가 선반영된 지역’에서는 “호재가 본격화되기 전에 저가 매도는 피한다”는 심리가 강하게 작동한다는 평가다.
같은 기간 서울 전체 매물은 15% 이상 줄었지만, 강남과 서초의 감소폭이 제한적이고 용산이 오히려 소폭 증가한 점 역시 이러한 기대 심리를 뒷받침하는 지표로 해석된다. 결과적으로 실수요 중심의 회수 장세가 전개되고 있는 비강남권과, 기대 프리미엄을 바탕으로 잔존 장세가 이어지는 강남권이 동시에 전개되며 양극화 구조가 강화되고 있다는 분석이 나온다.
업계는 현재 서울 주택시장을 ‘유동성 제약형 이중시장’으로 진단한다. 대출 규제로 매수 여력은 약해졌지만, 가격 하향을 거부한 일부 매도자는 시장에 남아 있으면서 매도 의사는 존재하지만 거래가 체결되지 않는 매물이 누적되는 구조가 형성되고 있다는 것이다.
전문가들은 강남권 매물 잔량 증가를 곧바로 ‘패닉 매도’로 해석하는 것은 성급하다고 지적하며, 현재 국면은 가격 인하 없이 잔존하는 버티기형 매물이 우세하면서도 금리·세제 부담에 따른 선택적 매도가 일부 병존하는 과도기로 보는 것이 합리적이라는 평가를 내놓는다.
향후 시장 흐름을 가를 핵심 변수는 1분기 이후 예정된 주택담보대출 규제 완화다. 대출 정상화가 거래 회복으로 이어질 경우 강남권에 누적된 매물이 시장에서 소화되며 상급지 중심의 가격 방어력이 재차 강화될 가능성이 있다. 반대로 완화 이후에도 거래가 살아나지 않는다면 버티기 매물이 점차 하향 조정으로 전환되며 가격 격차를 조절하는 국면에 진입할 수 있다는 관측도 제기된다.
한 부동산 전문가는 “현재 구조는 매도 의사는 남아 있지만 매수 실행력이 부족한 전형적인 유동성 제약 시장”이라며 “1분기 금융 환경 변화가 거래 회복으로 연결되지 못할 경우 강남권의 ‘배짱 호가’ 역시 조정 압력을 피하기 어려울 것”이라고 전망했다.
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