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높아진 대출 문턱에 주택담보대출(주담대) 금리까지 상승세를 보이면서 주택 구매력이 급격히 악화할 것이란 전망이 나온다. 지난해 정부의 연이은 부동산·가계부채 대책으로 대출 한도가 축소된 데 이어, 코픽스(COFIX) 상승 여파로 금리 부담까지 커지면서 ‘영끌족’과 실수요자들의 상환 압박이 가중되고 있다는 분석이다.
20일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 혼합형 주담대 금리는 지난 16일 기준 연 4.130~6.297%로 집계됐다. 이는 지난달 5일과 비교해 하단이 0.01%포인트, 상단은 0.097%포인트 상승한 수준이다. 5대 은행의 5년 고정형 주담대 금리 역시 3% 후반~6% 초중반대까지 올라 상단 기준으로 7%대 진입 가능성도 거론되고 있다.
주담대 변동금리의 준거 지표인 코픽스가 넉 달 연속 오르며 대출 금리 상승 압력을 키운 영향이 크다. 은행연합회에 따르면 지난해 12월 신규취급액 기준 코픽스는 2.89%로 전월 대비 0.08%포인트 상승했다. 코픽스는 지난해 9월 2.52%로 반등한 이후 10월 2.57%, 11월 2.81%에 이어 4개월 연속 상승 흐름을 이어갔다.
금리 부담이 높아진 가운데, 대출 자체가 어려워진 점이 실수요자 체감을 더 악화시키고 있다. 정부는 지난해 수도권 주담대 한도를 최대 6억원으로 제한하는 6·27 대책을 내놓은 데 이어, 서울과 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정한 10·15 대책을 발표하면서 대출 규제를 한층 강화했다. 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소돼 차주의 대출 한도가 줄었다.
실제 경기도의 6억원대 주택을 처분하고 서울 12억원대 아파트를 매수하려던 수요자의 경우 기존에는 6억원까지 대출이 가능했지만, 규제지역 LTV 40%가 적용되면 최대 4억8000만원 수준으로 한도가 감소한다. 대출 규모는 줄고 금리는 높아지며 체감 부담이 커지는 구조다.
이 같은 규제·금리 환경은 특히 현금 여력이 부족한 2030세대와 신혼부부 등 실수요층에 직격탄이 되고 있다. 서울의 경우 아파트 평균 매매가격이 15억원 안팎까지 올라선 상황에서 정책상 대출 한도가 제한되면 상당 부분을 현금으로 조달해야 한다는 계산이 나온다. 여기에 금융당국이 전세대출 이자 상환분까지 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함하는 관리 기조를 유지하면서 주거 이동을 위한 대출 여력까지 좁아지고 있다는 지적도 제기된다.
특히 실수요자들 사이에서는 ‘대출이 줄어든 데다 금리까지 올라, 사실상 집을 사지 말라는 것’이라는 불만이 나온다. 서울 강동구에 거주하는 직장인 A씨(34)는 지난해 말 12억원대 아파트 매수를 검토했지만 최근 계획을 접었다. 기존에는 최대 6억원 수준의 주담대를 기대했으나, 규제지역 LTV 40%가 적용되면서 대출 가능액이 4억8000만원으로 줄었고, 금리까지 연 6% 중후반대로 올라 월 상환 부담이 예상보다 커졌기 때문이다. A씨는 “현금이 7억 가까이 있어야 매수가 가능한 구조인데, 대출로 레버리지 일으키는 실수요자한테는 문이 닫힌 느낌”이라며 “결국 매수를 미루고 전세 연장으로 방향을 바꿨다”고 말했다.
올해 역시 가계부채 관리 기조가 유지될 것으로 전망되며 대출 여건이 쉽게 풀리기는 어려울 것으로 보인다. 한국은행이 발표한 ‘금융기관 대출행태 서베이’에 따르면 올해 1분기 은행의 대출태도 종합지수는 8로 전분기(-21) 대비 플러스로 전환됐다. 가계주택 대출태도지수도 6으로 완화 기조가 나타났지만, 연초 대출 재개에 따른 계절적 요인과 지난해 하반기 위축에 따른 기저효과를 고려할 때 실제 체감 완화 폭은 제한적일 수 있다는 평가가 나온다.
특히 금융당국은 총량관리와 리스크 관리 원칙을 강조하며 과도한 가계대출 확대를 경계하고 있다. 금융권에서는 “대출 중단이나 쏠림 없이 안정적인 공급을 위해 연초부터 철저한 관리가 필요하다”는 당국 메시지가 유지되는 한, 대출 심사 강화 및 취급 속도 조절이 계속될 가능성이 높다고 보고 있다.
시장에서는 수도권 주택가격이 유동성이나 공급보다 금리 변수에 더 민감하게 반응한다는 분석도 나온다. 주택산업연구원이 최근 20년간 수도권 주택 매매가격에 영향을 미친 요인을 분석한 결과 금리 영향력이 가장 크게 나타났고, 유동성·주택수급·경제성장률 순으로 뒤를 이었다. 상대적으로 높은 수도권 집값과 월급생활자의 대출 의존 구조가 금리의 파급력을 키웠다는 해석이다.
이 같은 흐름이 지속될 경우 대출 기반 매수 여력이 크게 떨어지면서 실수요 거래는 위축되는 반면, 현금 기반 수요자 중심으로 시장이 재편돼 고가 주택과 중저가 주택 간 가격 격차가 더 확대될 것이란 전망도 나온다.
부동산R114 백새롬 책임연구원은 “대출 가능 금액은 줄고 이자 상환 부담은 늘어나는 상황에서 보유 자산이 적은 사람일수록 주택 구매력 악화가 불가피하다”며 “실수요자의 매수 심리가 더욱 위축될 가능성이 크다”고 밝혔다.
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