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정부가 지난해 수도권 주요 지역을 외국인 대상 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정한 이후 외국인의 서울 주택 거래가 절반 가까이 감소한 것으로 나타났다.
국토교통부는 12일 2024년 9~12월과 2025년 동기간을 비교 분석한 결과, 수도권 외국인 주택 거래량이 2279건에서 1481건으로 35% 감소했다고 밝혔다. 특히 서울은 496건에서 243건으로 51% 줄어 감소폭이 가장 컸다. 경기도는 30%, 인천은 33% 각각 감소했다.
이번 분석은 정부가 지난해 8월 26일 서울 전역과 경기 23개 시군, 인천 7개 자치구를 외국인 토허구역으로 지정한 이후 거래 동향을 비교한 것이다. 토허구역에서는 외국인이 주택을 매입할 경우 2년간 실거주 의무를 부여받는다. 허가일로부터 4개월 이내 입주하고, 취득일로부터 2년간 실제 거주해야 한다.
지역별로 보면 규제 효과는 고가 주택 밀집 지역에서 더욱 두드러졌다. 기존에도 투기과열지구·조정대상지역으로 묶여 있던 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구의 외국인 주택 거래량은 65% 감소했다.
특히 서초구는 2024년 9~12월 92건에서 2025년 같은 기간 11건으로 88% 급감해 서울 25개 자치구 가운데 가장 큰 감소폭을 기록했다.
경기도에서는 부천시가 208건에서 102건으로 51% 줄어 낙폭이 컸다. 인천에서는 서구가 50건에서 27건으로 46% 감소했다.
강남3구·용산 65% 감소… 서초구 88% ‘급감’
12억원 초과 고가주택 거래 53% 감소
“중저가 시장 영향은 점검 필요”
가격대별로는 고가 주택의 감소폭이 더욱 컸다. 12억원 이하 거래는 2073건에서 1385건으로 33% 줄어든 반면, 12억원 초과 거래는 206건에서 96건으로 53% 감소했다. 정부 규제가 상대적으로 고가 주택 거래에 더 큰 영향을 미친 것으로 분석된다.
국적별로는 중국인의 거래가 1554건에서 1053건으로 32% 줄었고, 미국인은 377건에서 208건으로 45% 감소했다. 다만 전체 외국인 거래 가운데 중국인 비중은 여전히 70%를 넘는 것으로 나타났다.
정부 “시장 과열 수요 감소 신호”… 실거주 점검 강화
정부는 외국인 토허구역 지정 이후 거래 감소를 시장 과열 완화 신호로 해석하고 있다. 김이탁 국토부 제1차관은 “외국인 주택 거래량 감소는 과열을 유발하던 수요가 줄고 있다는 신호”라며 “실수요 중심의 거래 질서를 확립하겠다”고 밝혔다.
국토부는 지난해 9월 허가분의 실거주 의무가 올해 1월부터 시작됨에 따라 서울시 등 지방자치단체와 함께 실거주 이행 여부를 점검할 계획이다. 의무를 위반할 경우 시·군·구청장이 이행 명령을 내리고, 이를 따르지 않으면 이행강제금을 부과한다. 반복 위반 시에는 허가 취소도 가능하다.
다만 일각에서는 제도 개선 필요성도 제기된다. 고가 주택 투기 억제 효과는 나타났지만, 중저가 주택 시장까지 과도하게 위축될 경우 서민 주거 시장에 영향을 줄 수 있다는 지적이다.
정부는 토허제를 유지하되, 실거주 의무 이행 점검을 강화하고 불법·편법 거래 단속을 병행한다는 방침이다. 수도권 외국인 주택 거래는 분명히 줄었다. 다만 이 감소세가 구조적 변화로 이어질지, 정책 효과의 단기 반응에 그칠지는 향후 거래 흐름이 가늠할 전망이다.
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