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스카이데일리가 23일 찾은 서울 강동구 명일동. 1980년대 중반 지어진 10~15층 노후 아파트 단지들은 곳곳에서 세월의 흔적을 드러내고 있었다. 외벽은 군데군데 균열과 변색이 진행됐고, 일부 동에서는 콘크리트 박락 흔적도 눈에 띄었다. 지하 주차장은 설계 당시 차량 보급률을 기준으로 조성된 탓에 공간이 협소해 이중·삼중 주차가 일상화돼 있었고, 단지 내 도로 역시 차량과 보행자가 뒤섞이는 구조였다. 엘리베이터는 교체 주기를 넘긴 곳이 적지 않았고, 노후 배관 문제로 인한 누수 민원도 꾸준히 제기되고 있다는 게 주민들의 설명이다.
이 같은 노후 주거 환경 위로 ‘정비구역 지정’ 현수막과 삼성물산·현대건설·DL이앤씨 등 대형 건설사 플래카드가 겹겹이 걸려 있었다. 건물의 낡은 외관과 대비되는 이 현수막들은 이 일대가 이미 ‘재건축 전장’에 진입했음을 상징적으로 보여준다. 한때 ‘조용한 학군지’로 불리던 명일동은 이제 속도를 둘러싼 경쟁이 본격화된 정비사업 핵심 지역으로 변모하고 있다.
“먼저 가는 단지가 판가름”… 초기부터 벌어진 속도 격차
신축 벨트 형성… “더 늦으면 뒤처진다” 압박
학군·교통·생활 인프라… 입지 경쟁력 ‘완성형’
명일동 재건축의 핵심 변수는 단연 ‘속도’다. 이른바 ‘명일 4인방’으로 불리는 신동아·현대·한양·우성 단지는 비슷한 시기에 사업을 시작했지만, 현재 진행 단계에서는 뚜렷한 격차가 나타난다. 신동아와 현대는 정비구역 지정 이후 곧바로 추진위원회 구성 절차에 돌입하며 선두권을 형성했고, 한양과 우성은 추진위원장 선출과 설립 준비 단계에서 뒤따르는 흐름이다.
공인중개사 A는 “신동아는 추진위원장 선임이 사실상 마무리돼 설립 고시가 임박했고, 현대도 최근 선거를 통해 추진위 구성을 끝냈다”며 “이 두 단지는 조합 설립까지 빠르게 이어질 가능성이 크다”고 말했다. 이어 “재건축은 조합 설립 이후 시공사 선정까지 속도가 붙느냐가 사업성의 핵심”이라며 “지금 명일동은 같은 입지라도 ‘누가 먼저 다음 단계로 넘어가느냐’가 판을 가르는 상황”이라고 설명했다.
재건축 사업은 추진위원회 설립→조합 설립→사업시행인가→관리처분인가→이주·철거→착공으로 이어지는 장기 프로젝트다. 초기 단계에서 지연이 발생하면 전체 사업 기간이 10년 이상 늘어지는 사례도 흔하다. 공인중개사 B는 “과거에는 규제와 주민 갈등으로 사업이 수년씩 지연됐지만 지금은 분위기가 완전히 달라졌다”며 “주변 단지들이 신축으로 바뀌면서 ‘더 늦으면 격차가 벌어진다’는 위기감이 커졌다”고 말했다.
실제 명일동은 이미 신축 단지들에 둘러싸인 ‘후발 주자’에 가깝다. 인근 고덕동에는 고덕그라시움(4932가구), 고덕아르테온(4066가구) 등 4000가구 이상 대단지가 잇따라 입주하며 생활 인프라와 상권이 신축 중심으로 재편됐다. 대형 상업시설과 병원, 학원가, 교통망이 신축 단지를 중심으로 형성되면서 주거 선호도 역시 이들 단지로 이동하는 흐름이다.
이 같은 변화는 기존 단지 주민들의 인식에도 영향을 미쳤다. 공인중개사 C는 “예전에는 재건축에 소극적인 분위기도 있었지만, 주변이 신축으로 바뀌면서 상대적 박탈감이 커졌다”며 “이제는 ‘우리도 빨리 가야 한다’는 공감대가 형성되면서 사업 속도가 자연스럽게 빨라지고 있다”고 말했다.
명일동 재건축이 주목받는 또 다른 이유는 이미 완성된 입지 구조다. 교육·교통·생활 인프라가 동시에 갖춰진 상태에서 재건축이 더해지는 구조다. 교육 환경은 이 지역의 핵심 경쟁력이다. 명원초·대명초 등 초등학교를 비롯해 한영중, 명일여고, 한영고, 한영외고까지 이어지는 학군이 형성돼 있다. 특히 한영외고와 한영고는 강동권 내에서도 선호도가 높은 학교로 꼽히며, 명일동 학원가와 결합해 강력한 교육 수요를 유지하고 있다.
공인중개사 A는 “목동·대치동처럼 학군 중심 수요가 유지되는 구조가 명일동에도 자리 잡고 있다”며 “재건축 이후 신축 아파트와 학군이 결합되면 가격 방어력과 상승 여력이 동시에 확보될 것”이라고 말했다.
교통 여건도 개선되는 흐름이다. 현재 5호선 고덕역과 명일역이 이용 가능하며, 향후 9호선 한영외고역이 개통되면 주요 단지들이 도보권 역세권으로 재편된다. 고덕역은 급행 정차역으로 강남 접근성이 크게 개선될 전망이며, GTX-D 노선 기대감까지 더해지며 광역 교통망 확장 가능성도 거론된다.
생활 인프라도 이미 구축돼 있다. 강동경희대병원, 이마트, 강동아트센터 등 주요 시설과 명일근린공원, 고덕수변생태공원 등 녹지 공간이 인접해 주거 쾌적성이 높다. 공인중개사 B는 “교육·교통·생활 인프라가 동시에 갖춰진 지역은 서울에서도 드물다”며 “여기에 재건축이 더해지면 지역 가치가 재평가될 가능성이 크다”고 말했다.
명일한양 ‘게임체인저’… 용적률 특례로 사업성 확보
거래는 관망… “가격 버티고 매물 잠긴다”
“7년 vs 10년”… 속도가 결국 가치 결정
속도전의 핵심 변수로는 명일한양이 꼽힌다. 이 단지는 역세권 용적률 특례를 적용받아 최고 49층, 약 1087가구 규모로 재건축이 추진된다. 용적률은 약 340% 수준까지 확보될 전망이다.
공인중개사 C는 “용적률이 올라가면 일반분양 물량이 늘어나고, 그만큼 조합원 분담금이 줄어드는 구조”라며 “명일한양은 가구당 약 1억 원 수준의 부담 감소 효과가 있는 것으로 분석된다”고 설명했다. 이어 “9호선 신설역과 인접해 역세권 요건을 충족했고, 단지 내 녹지 확보가 가능해 사업 추진 여건이 유리하다”고 덧붙였다.
사업 추진 속도와 달리 거래 시장은 관망세가 뚜렷하다. 공인중개사 B는 “매수자들이 적극적으로 움직이지 않으면서 거래량은 줄었지만, 매도자도 가격을 낮추지 않아 거래 공백이 발생하고 있다”고 말했다.
현재 명일동 주요 단지 전용 84㎡ 기준 매매가는 20억~21억 원 선에서 형성돼 있다. 공인중개사 D는 “재건축 기대감이 이미 가격에 반영된 상태라 단기 급등은 제한적”이라며 “지금은 거래가 붙는 시점을 기다리는 국면”이라고 설명했다.
오히려 매물 부족이 더 두드러진다. D 중개사는 “재건축 기대감 때문에 집주인들이 매물을 쉽게 내놓지 않는다”며 “중대형 평형 위주라 실거주 성향이 강한 것도 영향을 미친다”고 말했다. 전세 시장 역시 공급 부족으로 강세를 유지하는 흐름이다.
완공 시점에 대한 전망은 엇갈린다. 공인중개사 A는 “현재 속도가 유지되면 7~8년 내 입주도 가능하다”고 내다봤다. 반면 공인중개사 D 중개사는 “고령 거주자 비중과 이해관계 조율 문제를 고려하면 10년 이상이 현실적”이라고 말했다.
결국 재건축의 성패를 좌우하는 것은 속도다. 초기 단계에서 속도를 확보하면 후속 절차도 빠르게 이어지지만, 의사결정이 지연될 경우 사업 기간 전체가 늘어질 수밖에 없다.
공인중개사 C는 “재건축은 결국 시간 싸움”이라며 “같은 입지라도 먼저 완공되는 단지가 시장 기준을 만들고 프리미엄을 선점한다”고 말했다. 겉으로는 조용한 주거지처럼 보이지만, 명일동 내부에서는 이미 치열한 속도 경쟁이 진행 중이다. 학군과 입지라는 기본 체력 위에 재건축이라는 동력이 더해지며, 이곳이 강동을 넘어 서울 동남권 핵심 주거지로 도약할 수 있을지 시장의 관심이 집중되고 있다.
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