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▲ 베스트셀러 ‘싱글맘 부동산 경매로 홀로서기’를 쓴 이선미 씨는 투자 전문가이자 강사다. 이 강사의 강의를 듣기 위해 전국 8도는 물론 중국과 미국 등 해외에서도 학생들이 몰려든다. 이 강사의 실전형 강의는 업계 최고의 보수를 받을 정도로 인기가 높다고 한다. ⓒ스카이데일리
“16살 때부터 사회생활을 했지만 어떻게 살아야할지 가이드해주는 사람은 없었어요. 부동산 경매를 가르치며 한편으론 열심히 사는 사람들의 멘토가 돼주고 싶어요”
베스트셀러 ‘싱글맘 부동산 경매로 홀로서기’를 쓴 이선미 씨는 투자 전문가이자 다음 카페 ‘행복 재테크’ 소속 강사다. 지금까지 낙찰 받은 부동산 물건만 해도 80건에 이른다. 현재 부동산 20건, 자산은 총 30억원이 넘는다.
그의 강의를 듣기 위해 전국 8도는 물론, 중국 상해와 미국에서도 학생들이 찾아온다. 소위 ‘광클릭(온라인으로 될 때까지 클릭하는 것)’을 통해 동록에 성공해야만 강의를 들을 수 있다. 부동산 경매를 쉽게 녹여낸 그의 실전형 강의는 갈수록 인기가 높아지고 있다.
경매 서적 20권 독파 … 항암치료 고통 잊을 정도로 빠져들었던 ‘경매’
이 강사에게 ‘부동산 경매’는 한 줄기 빛이었다. 두 아이 키우는 싱글맘으로 악착같이 살았던 그는 2013년 암 진단을 받았고 1년간 항암치료로 인해 몸과 마음이 고달팠다. 그때 병원 가판대에 놓인 부동산 경매 책이 눈에 들어와 투자전문가로 가는 첫 걸음을 떼기 시작했다.
앞서 2010년 그는 멋모르고, 과감하게 경매에 도전한 적이 있었다. 우연찮게 경매 책 한 권을 읽은 다음 곧바로 대전으로 내려갔다. 택시 안에서 기사에게 대전 문화동 입지가 좋다는 말만 듣고 빌라 한 채를 낙찰 받았다. 신의 한 수였다.
“당시 의류 회사를 다니고 있었어요. 그땐 아무 것도 모르고 질러서 빌라를 감정가보다 30만원을 더 주고 샀어요. 사람들이 뒤에서 욕을 했죠. 낙찰에 6030만원 정도가 들었는데 전세값이 올라 5500만원에 세를 내줬더니 꽤 수익이 되더라고요. 하지만 직장도 있었고 경매에 대한 관심도 높지 않아 손을 뗐습니다.”
첫 경매에서 성공 경험이 있었던 이 강사는 항암치료를 받으며 무력해진 자신의 삶을 경매로 다시 일으켜 세웠다. 너무나 아팠지만 경매에 빠져들면서 고통도 잊을 수 있었다. 인터넷으로 경매 관련 책 20권을 주문해 독학했다. 한 번 빠지면 완전히 파악할 때까지 파고드는 성격인데다 무엇보다 먹고 살아야 했기 때문에 절박한 심정이기도 했다.
“이혼 후 제발로 경매가 열리는 법정에 갈 줄은 몰랐죠. 아픈 몸을 이끌고 경매 현장을 직접 찾아가보니 도떼기 시장처럼 사람이 많아 놀랐어요. 신세계였습니다. 아프면 몸이 처지기 마련인데 경매에 몰입하니 위안이 된 거죠. 그 때 제대로 준비하기 위해 교육도 받기 시작했어요”
이 강사는 입지가 좋으면 부동산은 묵혀두는 게 좋다고 늘 조언하지만 처음엔 종잣돈이 없어 단기매매를 할 수밖에 없었다. 아파트를 팔고 대출을 받으니 1억2000만원을 손에 쥘 수 있었다. 보증금 2000만원에 50만원 월세로 이사를 갔고 1억의 밑천을 갖고 경매를 시작했다. 빨리 돈을 벌기 위해서 그는 이른바 ‘썩은 빌라’를 공략했다.
“아파트는 서울 변두리에라도 낙찰을 받으려면 대출 외에 적어도 6000만~7000만원이 필요하지만 빌라는 입지 좋은 곳이어도 3000만원 정도 즉 반값이면 됐어요. 사람들은 모두 아파트를 선호하죠. 하지만 저는 사람들이 잘 건드리지 않는 빌라를 공략해 수익을 올리고자 했습니다. 빌라가 가진 가장 큰 문제는 나중에 팔리냐 안 팔리냐인데 빌라의 상품 가치를 올리면 팔린다는 점에 주목해야 합니다.”
▲ 이선미 강사가 직접 진행한 성남의 한 빌라 인테리어 전과 후 모습. 이 강사는 의류회사에 다닐 때 키웠던 디자인 감각을 살려 빌라 가치를 높이기 위한 인테리어에 힘을 쏟았다. 주방을 카페처럼 만든다거나 한 벽면을 파란 계통의 색깔로 포인트를 준다거나 하는 식이다. ⓒ스카이데일리
이 강사는 의류회사 디자인 경력을 살려 ‘썩은 빌라’를 자신이 타깃팅한 입주자들 성향에 맞게 인테리어를 했다. 그는 낡은 빌라를 보는 사람들은 집에 대한 기대가 아예 없는 경우가 많아 인테리어만으로도 매입자의 마음을 휘어잡을 수 있다고 말한다.
“디자인에 포인트를 주었어요. 주방을 카페처럼 만든다거나 4만~5만원대 조명만 달아도 분위기가 확 다르니까요. 화장실 타일을 북유럽 풍으로 깔기도 했어요. 방의 문도 슬라이딩으로 바꿔 변화를 주거나 한 면의 색을 블루톤으로 하는 등 돈이 크게 들지는 않지만 여자들이 혹할 수 있는 포인트를 잡는 거죠. 그렇게 해서 많이 팔았어요. 여자들은 사고 싶은 거 못 사면 잠을 못자요”
“명도가 가장 쉬웠어요”…공감과 제3자 화법, 적절한 이사 비용 제시가 관건
이 강사는 많은 사람들이 어려워하는 ‘명도’ 또한 절대 어렵지 않다고 말한다. 명도는 ‘대화’를 통해 충분히 풀 수 있다고 강조한다.
“경매에 발을 들여놓은 다음 매각이 완전히 끝나기까지 약 1년이 걸려요. 법원, 은행에서도 입주자에게 독촉장과 안내장이 나갑니다. 즉, 마음의 준비를 하기 때문에 절대로 안 나가려고 버티는 사람은 없어요. 단지 누군가 낙찰을 받고 오니까 그냥 울화통이 터지는 거에요. 그러니 화내는 것을 받아주세요. 그 사람들이 어디서 울화를 풀겠어요”
명도 과정에서의 노하우는 ‘이사 비용’이라고 이 강사는 말한다. 이사 비용은 법적인 근거는 없다. 관례상 주는 돈으로, 상황에 따라 적당한 타이밍에 예상된 금액을 제시하면 된다는 게 그의 팁이다. 물건에 따라 적게는 70만원, 수익이 많으면 300만원까지도 지급했다. 돈을 줄 때 ‘3자 화법’이 중요하다고 이 강사는 강조했다. 지금까지 80건을 낙찰 받았지만 강제 명도집행은 단 한 건도 없었다고 한다.
명도자에게 이사 비용을 50만원 준다고 하면 굉장히 기분나빠 할 수 있다. 그래서 제 3자화법이 유용하다고 설명했다.
“이를 테면 이런 식이죠. ‘제가 투자한 게 아니라 저희 회사가 투자한 물건이다. 이사비를 이 만큼 드리는 건 우리 회사 방침이다’라고 말하면 조정이 좀 더 수월할 수 있어요”
이 강사는 실제 어느 회사소속이 아닌 낙찰자다. 그러나 임차인과 채무자 등과의 마찰을 피하기 위해 이씨는 선의의 거짓말로 제3자임을 언급하기도 한다. 입주자들 또한 회사 소속이라고 하는 이씨에게 말해도 소용없다는 것을 알고 큰 반발심을 갖지 않는다고 했다. 이는 채무자를 위한 일이라는 것이 이 강사의 설명이다.
“낙찰 받은 사람들은 세입자 등이 안 나갈까봐 불안하니까 대뜸 나가라며 뻣뻣한 태도를 보일 수 있어요. 또 ‘버티면 이사비를 많이 준다더라’는 잘못된 소문을 듣고 실행하는 경우가 있어요. 강제 집행으로 가면 비용도 들고 마음이 아프기 때문에 잘 처리해야 됩니다”
이 강사는 명도 외에도 사람의 심리를 잘 파악해야 고객을 움직일 수 있다고 말한다. 집을 보러온 사람들에게는 어느 정도 솔직하게 말하고 부족한 부분은 자신이 성의껏 메워주면 된다는 얘기다. 따라서 수지타산을 다 계산한 뒤에 계획적으로 투자해야 한다.
▲ 이 강사는 올해 단국대 부동산 대학원에 입학했다. 벌써 세 번째 대학원이다. 의류업계에 있을 때도 동료들 몰래 야간 대학원을 다니며 전문 지식을 쌓았다. ⓒ스카이데일리
“반 지하 방의 경우 습기나 햇볕, 환기 등의 문제로 여성분들이 기피해요. 그럴 때 공사를 제대로 한다고 했는데 어쩔 수 없이 습기가 생겼으니 여름에 비가 오면 쓰시라고 20만~30만원짜리 제습기를 선물로 드려요. 그러면 충분히 소통이 되죠”
이 강사가 전하는 팁은 무궁무진하다. 입지 및 인테리어가 애매하다고 생각될 경우 분양 사무실처럼 액자와 테이블 등을 놓으면 사람들이 좋아할 수 있다는 것이다.
“서비스로 쇼파 같은 것은 그냥 드리기도 하는데 사실 매도 가격에 다 계산돼 있는 거죠. 같은 걸 팔아도 사람의 심리를 잘 파악한다면 여러 가지 방법으로 어필할 수 있습니다”
최고 보수 받는 강사 3번째 대학원 입학… "끊임없이 부동산 공부하고 생각해야"
이 강사는 부동산 투자에 관심이 있는 직장인들에게 딱 1년만 공부하라고 당부했다. 훗날 결정적인 순간에 현명한 선택을 하기 위해서는 뉴스도 보고 교육도 꾸준히 받으면서 부동산의 흐름을 놓쳐서는 안 된다고 조언한다.
“강의를 오픈하면 1분 30초만에 신청이 끝나요. 그러면 몇 달을 기다려야 하죠. 인기가 올라가는 이유는 아마 많이 퍼줘서 그런가 봐요. 아줌마 같이 쉽게 설명한데요. 이렇게 강의를 오래하게 될 줄 몰랐는데 제자들이 크는 모습에 보람을 느끼다 보니 벌써 2년이 흘렀네요. 스스로 힐링도 되고요”
경매 분야에서 최고의 강의료를 받고 있는 이 강사는 그럼에도 투자자로서의 초심을 잃지 않으려 한다. 사람들이 ‘강사 이선미’보다 ‘투자전문가 이선미’ 때문에 자신을 만나려 한다는 사실을 알고 있기 때문이다.
그는 올해 단국대 부동산 대학원에 입학했다. 벌써 세 번째 대학원이다. 의류업계에 있을 때도 동료들 몰래 야간 대학원을 다니며 전문 지식을 쌓았다. 이번에도 강의를 통해 학생들을 만나면서 좀더 철저하게 가르쳐야겠다고 생각해 주저 없이 학업의 길로 들어섰다.
“부동산 투자가 단지 돈을 벌기 위한 수단일 뿐만 아니라 나와 내 지인의 재산을 지키는 일이라는 걸 알게 해주고 싶어요. 늘 주위에 관심을 갖고 어떤 변화, 어떤 새로운 가치가 생기는지 끊임없이 생각해봐야 해요”
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