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“도시재생의 미래는 지역을 떠날 가능성이 높은 청년 혹은 이론적 지식만으로 도시재생을 이해하는 교수들이 중심이 되는 것이 아니라, 경제적 여건이 돼 살아남을 가능성이 높은 40세 이상 65세 이하 지역 내 골든 에이지(Golden Age)가 주인공이 돼야 해요. 이들은 지원 사업이 아니라도 자체적으로 사업을 유지할 수 있는 자금력이 있죠. 특히 현재 청년이 중심이 되는 도시재생 사업은 구역 내에서 큰 마찰을 불러일으켜요. 때문에 도시재생 사업지 내에 있는 골든에이지들이 주연이 되고 청년들이 도움을 주는 있는 형태로 가야돼요. 청년 일자리 창출하기 위해 그들만 지원하면 안 돼요.”
최광운(36 )씨는 도시재생 활동가를 거쳐 대한민국1호 도시재생큐레이터에 선정됐다. 도시재생큐레이터는 일반인들은 이해하기 어려운 도시재생 전반에 대해 아주 쉽게 해석해주는 사람이다. 일반적으로 도시재생센터 등에서 이뤄지는 강의는 도시재생 지역 전문가를 만든다고 하지만 찾아오는 주민들이 알아듣기 쉽지 않은 언어로 진행되기에 도시재생큐레이터가 필요하다 최 씨는 강조한다.
그는 단순히 리모델링, 재개발이 전부가 아니라 생활환경 활성화는 물론 주민 관계·상권·경제·문화 활성화가 연결된 사업이 도시재생이라 말했다.
자발적 도시재생 통해 구도심 가치 창출하던 창업가…“난 운이 좋은 사람”
정부가 전폭적인 지원을 하고 있는 도시재생 사업은 부동산 업계 뿐 아니라 창업을 고려하는 사람들에게도 기회의 땅으로 불린다. 이에 스카이데일리는 도시재생 일선에서 활동하고 있는 최광운 도시재생큐레이터를 만나봤다.
“도시재생이란 말이 생소할 때 전 창업을 준비하는 평범한 사람이었죠. 서울에 살고 있었고요. 그러다 적은 돈으로 창업할 수 없을까란 고민을 하던 차에 천안이 가능성 있는 지역으로 판단 됐죠. 2014년 당시 천안 지역 자체가 도시재생을 시작하기 전이에요. 전 일단 소자본으로 접근 가능한 구도심 낡은 점포를 저렴한 임대료로 빌리고 공간재생을 통해 사업을 성공시키고 싶었죠. 또한 저 자체가 그 일대 롤 모델이 돼서 많은 소자본 창업가들이 몰려 동네를 변화시키고 기존 상인들도 함께 참여하는 것을 꿈꿨어요.”
최 씨는 3000만원 미만을 투자해 월 순수익 500만원 버는 이슈를 만들어 내잔 생각을 했다고 한다. 그는 기사나 잡지에 나오는 1억~2억원으로 시작한 창업가들이 아니라 많은 청년 창업가가 목표로 하는 ‘먹고 살만한 창업’의 성공 사례를 도출해 내기 위해선 구도심 지역에서 출발이 적절하다 판단했다.
“먹고 살기 위해 노력한 게 지금의 자리를 있게 한 셈이죠. 공간을 바꾸고 전 목표한대로 3000만원 미만을 투자해 월 500만원 정도의 순수익을 달성했어요. 게스트하우스를 통해서요. 현실 가능한 롤 모델이 됐던 거죠. 당시 천안이 관광지도 아닌데 아무리 천안역 인근이라 해도 말도 안 되는 사업이라 평가하는 사람들이 있었어요. 다만 전 지역을 분석하고 '내일로'란 청년 코레일 패스 프로그램에 집중했죠. 구매한 ‘내일로 패스’ 이용기간동안 KTX를 제외한 대부분의 기차를 탈 수 있어요. 때문에 청년들이 구입해 자유롭게 여행하죠. 충청남도의 많은 지역을 가려면 천안역을 경유해야 된다는 사실을 인지했기에 천안역이 구도심에 속해 있어도 사람들이 모일것이라 판단했어요.”
그의 예상처럼 많은 여행객들이 이 게스트하우스를 찾았다. “하루에 10명 정도 숙박할 수 있는 규모인데 첫 해에 2400명이 다녀갔어요. 저녁 콘텐츠도 제공했죠. 젊은이들이 북적거리다 보니 천안에서 문화예술을 하는 사람들이 동네로 찾아왔어요. 여행객들이 떠난 낮에 게스트하우스는 공유공간이 됐어요. 젊은 창업가를 꿈꾸는 분들이 찾아와 상담하는 사례도 생겼죠. 2017년까지 많은 변화가 있었죠.”
그가 천안에 내려온 뒤 얼마 지나지 않아 천안 곳곳에서 도시재생 사업이 시작됐다. 운이 좋았던 것이다. 자발적 도시재생을 지켜본 전문가들은 도시재생지원센터 활동가로 그를 추천했고 위촉됐다. 도시재생지원센터는 지역 주민을 도시재생 전문가를 양성하는 학교다. 당시 시민단체 센터장 2명, 청년 2명, 외국인 1명만이 부여 받은 기회라 최 씨는 전했다.
“초창기 도시재생지원센터에서 활동가로 도시재생을 배울 수 있었던 것은 정말 운이 좋았다고 생각해요. 아주 기초과정부터 공부해서 결국엔 지역 코디네이터 역할을 수행하죠. 코디네이터는 도시재생지원센터 인원들, 외부전문가들과 회의를 진행하며 지역 도시재생을 이끌어 나가는 사람이죠. 현재 광명시 도시재생 지원센터 도시재생 전문 코디네이터로 일하고 있기도 해요.”
“어쨌든 당시 우리나라 도시재생 사례를 만들어 나가고 계신 분들과 함께 논의하고 저희가 제안한 것들이 도시재생 교재가 됐어요. 2015년부터 2017년까지 센터에 있었고 1년 넘게 저명한 교수들, 지금은 전국 각지에 도시재생지원센터장이 되신 분들과 함께 일했어요”
천안 동남구청사부지 복합개발 도시재생사업서 활약…“전문서적 쓰는 게 목표”
동남구청사부지 도시재생사업은 정부, 지자체, 공공기관, 민간이 협력해 추진하는 도시재생 민간참여사업으로 천안 구도심인 동남구청사 주변 쇠퇴한 구도심에 활력을 불어넣고 새로운 경제거점을 조성하는 사업이다.
이 사업은 지난 2014년 5월 도시재생선도지역으로 지정된 후, 2016년 10월 천안시와 주택도시기금이 특수목적회사를 설립해 사업을 시작하면서 민간사업자인 현대건설은 설계, 시공, 주택분양, 상가 인수운영을 담당하고 한국토지주택공사(LH)가 자산관리회사로 참여했다.
해당 도시재생 지역에는 보건소, 지식산업센터를 비롯해 동남구청사, 어린이회관, 대학생 대상 행복기숙사, 공영주차장 등의 공공시설과 상업시설, 주거시설이 들어서 공공성과 수익성이 조화를 이루는 도시재생 성공모델로 꼽힌다. 현재는 막바지 단계로 알려졌다.
“동남구청사부지 도시재생사업에 참여하면서 외부 전문가(교수), 지역 전문가들은 한옥마을처럼 관광지로 개발하는 것을 반대했어요. 천안과 맞지 않다고 판단했죠. 저흰 상주인구를 늘리는 방법을 택했어요. 그렇게 기획을 시작해 공공시설과 상업, 주거시설이 들어서는 재개발과 비슷한 도시재생이 진행됐죠. 이 사업엔 충청남도 문화산업진흥원도 함께 했어요. 저는 도시재생센터, 문화산업진흥원 모두와 소통하며 일했죠. 결국 저도 그렇지만 시와 도시재생센터에서도 구도심에 상주인구가 늘어나고 활성화되려면 문화적인 부분이 섞여야 일대가 새롭게 탄생할 수 있다고 생각했어요.”
“주상복합이 올라가고 상가들이 리모델링을 통해 새 단장 하면서 구도심의 선입견을 깨기 위해, 일대가 변하고 있다는 것을 경험시켜 주기 위해 축제를 열고, 상가 공간에서 교육을 진행했다. 천안 8개 대학이 협조해 천안의 이해라는 교양 과목을 통해 도시재생사업을 홍보하고 지역 대학생 자원 중 관심 있는 사람을 제가 운영하던 ‘청년 복덕방’으로 모셔 임대정보, 창업 정보 등을 공유했어요. 중소벤처기업부의 지원으로 도시재생 사업지(상가) 내에서 창업할 수 있는 청년들 40명을 함께 심사하기도 했죠.”
그는 도시재생 사업지 내에서 상인회 이사를 맡아 기존의 상인들, 상가 건물을 매입한 건물주, 청년 창업가들 사이에서 윤활유 역할을 자처했다. 현재는 많은 도시재생 사업지에 '레벨업 프로젝트'를 제안했다. 이 프로젝트는 도시재생 사업지 내에서 있는 기존 상인들의 점포(공간)를 좋게 바꿔주는(레벨 업) 사업이다.
그는 개인적으로 도시재생 사업지가 아닌 곳의 점포에 새 생명을 불어넣는 작업을 다시 한 번 시도한다고 밝혔다. 그곳은 경상남도 사천시에 위치한다고 귀띔했다.
“천안을 기준으로 했을 때 새롭게 재탄생 시켰던 건물들은 최소 1.5배 이상 가치가 뛰죠. 주민이 도시재생의 주인이라 해도 결국 남는건 건물이라고 생각해요. 저도 개인적으로 상가 리모델링을 준비하고 있어요. 도시재생 사업지가 아니기 때문에 처음에 제가 천안역에서 게스트하우스를 했을 때와 같은 조건이죠. 달라진 건 가족 건물이라는 것 정도에요”
또한 최 씨는 도시재생 관련 도시재생 관련 책을 쓰고 싶다고 말했다. “전 운이 좋아서 이런 전문가 노릇을 하고 있지만 도시재생에 관심이 있으나 저와 같은 일을 하는 방법을 모르는 분들에게 어떻게 활동할 수 있는지에 통로를 설명하고 싶어요. 교수가 아니라 활동가 출신이 쓰는 도시재생 전문서적도 집필할 예정이죠.”
최광운 씨는 끝으로 도시재생의 미래에 대해 “도시재생 현재 사례지를 중심으로 전국에서 비슷하게 진행되고 있어요. 그러나 각 지역의 특색에 맞는 도시재생이 돼야 한다고 생각해요. 그래서 향후 도시재생 사업지 중 부산의 감천마을처럼 고유명사 즉, 브랜드화 되는 곳들만 지원 사업이 끝나고 살아남을 것이라 봐요.”
“아파트 브랜드처럼 불리는 거죠. 또한 도시재생은 절대 인테리어만 바꾸는 것이 아니라 구도심을 기피하던 이들에게 구도심도 호감가질 만한 곳이라는 인식개선을 함께 해줘야 해요. 싫어하는 연예인이 옷만 갈아 입는다고 좋아지지 않는 것처럼 이미지 메이킹을 새롭게 해야죠. 또 도시재생지역 내 골든 에이지(40세~65세)분들을 필두로 청년들이 참여하는 도시재생을 해나가야 갈등 없이 구도심이 변할 것이라고 봐요. 정말 마지막으로 도시재생 전문가를 양성하는 도시재생지원센터에 좋은 교사들이 모일 수 있게 계약기간을 6개월, 11개월이 아닌 2년 6개월 정도로 증가시켜 5년의 도시재생 사업기간동안 진득하게 지역 도시재생 인원을 양성해야 해요.”
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