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01. 마스크와 아파트 가격상승 이론은 공급의 축소와 가수요가 결합된 경제적 현상
수요는 능력을 갖춘 사람의 욕구다. 소득이 적으면서 강남의 수십억 아파트를 사고 싶다고 해서 수요가 될 수는 없다. 수요는 구입하고자 하는 단순욕구가 아니라 ‘구매능력’을 갖춰 실질적으로 금전을 지불하고 재화나 서비스를 획득할 수 있는 상태를 말한다.
수요의 일반적인 법칙은 어떤 재화의 가격이 상승하면 수요가 감소하고, 가격이 내리면 수요가 증가해, 가격과 수요량은 서로 역의 관계가 성립한다. 반면 가격이 항상 불안정하고 언제나 공급에 비해 수요가 많은 상태가 발생하면 가수요가 발생한다. 더구나 심리적인 가수요와 투기를 노리는 투기수요가 결합된다면 필요 이상의 비정상적인 가격이 시장에서 형성될 수밖에 없다.
현재 마스크 시장만 보더라도 신종 코로나바이러스 팬데믹으로 인해 마스크에 대한 수요가 급격하게 증가되고 공급부족에 따른 심리적인 가수요와 투기수요가 결합돼 시장가격은 폭등하고 마는 것을 볼 수 있다.
우리나라 아파트도 전세시장의 존재로 적정한 수요와 공급에 따라 시장가격이 적정하게 형성돼왔다. 하지만 정부가 시장에 재건축 제한, 분양가상한제 등 공급부족 시그널을 주게 된다면, 실질수요보다 가격이 오르게 되므로 사야 된다는 가수요와 투기적 수요가 발생해 부동산 가격이 비이성적으로 형성될 수밖에 없다. 아파트가 공공재라서 정부가 인위적으로 가격을 정하지 않고서는 시장에서는 공급이 충분할 때 시장가격은 하향된다는 경제학이론을 잊지 말아야 한다.
02. 징벌적 부동산 거래세는 공급을 축소하고 특수관계자 간의 이동만 발생시켜
우리나라의 일반적인 부동산 양도소득세율은 6~42%이다. 양도차익이 5억을 초과하게 되면 한계세율 42%가 적용되고 주민세 4.2%가 적용돼 최종적으로 부담하는 세율은 46.2%가 된다. 더구나 조정지역(서울전지역)에 1세대 2주택자의 양도소득세율은 10%를 가산해 52% 및 주민세 5.2%가 되고, 3주택자의 양도소득세율은 20%를 가산해 62% 및 주민세 6.2%가 된다. 장기보유특별공제가 배제돼 거의 양도차익에 대하여 60%-70%의 세금이 부과되는 것이다.
부동산 소유자들은 다양한 시뮬레이션을 통해 부동산차익을 최소의 세금으로 엑시트(EXIT) 할 것인가에 대해 많은 전략적 고민을 하게 된다. 아무리 부동산 투자로 10억원을 벌었더라도 세금 7억을 내고 3억만을 가지고 간다면 부동산 소유자의 경제적 심리에는 매우 타격이 오게 되므로 시장에 매물로 나오기가 굉장히 어렵다. 형성된 이익을 어떠한 방법으로 유지할 것인가에 대한 고민이 인간의 본성에 스며들게 되는 것이다.
대체수단으로 가장 활용이 많이 되는 방법이 특수관계자 증여다. 주택이 없는 자녀에게 증여한다면 1억까지는 10%, 1억 초과 5억까지는 20%, 5억 초과 10억까지는 30% 세율 구간이기 때문에 양도소득세 보다는 적은 금액으로 이전이 가능하다.
예컨대 1세대 2주택자가 A라는 아파트를 4억원에 구매해 현재 10억원이 됐다면 양도소득세는 양도차익 6억원에 대해 약 60%인 3억6000만원을 부담해야 하지만 해당 아파트 감정을 9억원으로 받아 증여로 이전하게 된다면 2억1000만원과 취득세 약 3000만원, 총 2억4000만원이면 이전이 가능하게 된다.
따라서 초과보유를 하고 있는 부동산은 특수관계자 이동만 촉진시켜 공급을 더욱 더 부족하게 만든다. 부동산양도차익의 세금이 증여세 보다는 낮게 설계가 돼야만 대체행위가 발생하지 않고 시장에 공급물량으로 나오게 된다.
그리고 다주택자 양도세율의 10%, 20% 가산률을 통해 시장에 부정적인 인상을 줄 필요가 없다. 세법이 정해진 대로 양도차익에 정상적인 세금을 내도록 하면 된다. 어차피 양도차익이 3억원이 넘으면 거의 한계세율 44%의 세금을 내야 한다.
03. 부동산의 취득세는 국가가 흡수하고, 반복적인 거래로 인해 부동산 가격에 누적효과
경제학 이론에서 시장의 가격은 수요과 공급의 원칙이다. 실제 구매할 수 있는 욕구수요와 공급자가 제시하는 효용가격에 시장에서는 거래가 이뤄지고 시장에서는 가격이라는 화폐로 표현된다. 이러한 경제학의 논리를 우리나라 부동산 시장에 대입해 보면 수요자의 부동산 욕구수요는 장래의 자본차익을 말하는 것이고, 공급자가 제시하는 현재의 효용가격도 미래의 자본차익을 말하는 동일한 개념으로 일치한다.
이러한 자본차익을 얻게 되는 과정은 수요자가 지불한 취득원가를 초과하는 개념으로 나타난다. 취득원가에는 취득단계의 취득세, 보유단계의 재산세와 종합부동산세, 처분단계의 양도소득세가 있을 것이다. OECD 국가들보다 월등하게 높은 취득세 등은 우리나라 국민에게는 아주 익숙한 세금이 됐고, 주택의 취득원가로 인식하고 있다. 취득과 양도가 반복되는 경우 취득세와 양도소득세는 조세재정으로 국가가 흡수를 하게 되고, 이미 지불된 조세는 시장에서 전가돼 부동산가격의 상승요인으로 작용하게 된다. 계속적인 취득세와 양도소득세의 부담은 승수효과로 인해 부동산의 시장가격을 계속적으로 왜곡하게 된다.
우리나라의 거래세는 실효세율(민간보유 부동산 시가총액 대비 거래세)도 높은 편이다. 한국의 거래세 실효세율은 0.21%다. 한국을 제외한 OECD 평균은 0.11%에 불과하다. 한국이 2배 가까이 높은 것이다. 보유세는 현실적으로 부과하되 거래세를 낮추는 정책이 필요한 부분이다.
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