올해 국내 빌딩 시장 보합세 전망… 금리 영향 결정적

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고금리 적응한 매도인과 매입 시기 조율 중인 매수인 간 관망세 짙어질 듯

정도현 기자 기자페이지 + 입력 2024-01-14 10:20:00

▲ 빌딩 매매건수 연도별 추이. 자료=이우람 원빌딩 이사·에이치앤드에이치 김학현 대표 제공

올해 국내 빌딩 부동산시장은 전체적으로 보합세가 될 것으로 전망된다.

14일 부동산업계 등에 따르면 한국은행은 11일 새해 첫 금융통화위원회에서 현 3.50%인 기준금리를 동결했다. 이는 지난해 1월 기존 3.25%에서 0.25% 인상 후 8차례 연속 동결된 것이다.

이를 볼 때 향후 금리 추세는 인상 릴레이가 끝나고 한동안 동결로 가다가 국내물가와 미국연준의 금리를 지속적으로 체크하면서 어느 정도 소폭으로 내리는 방향을 조심스럽게 예상할 수 있다.

빌딩가격도 이와 비슷하게 수치로는 떨어졌지만 실질적으로는 상승기조가 멈췄다고 볼 수 있다. 2024년 빌딩가격은 2023년 평균 평당가인 1억6000만 원보다 다소 낮거나 비슷한 금액에 형성될 것으로 예상된다.

빌딩가격은 금리·정책·규제에 영향을 받기 때문이다. 그 중 가장 크게 영향을 미친건 금리라고 볼 수 있다.

2008년 리먼사태때 큰폭으로 금리가 인하되고 완만한 상승곡선을 그리다 2011년 초 금리가 3%대가 되면서 빌딩가격은 다소 하락했다. 그러나 2016년 6월 금리가 1% 초반이 되면서 다시 불이 붙기 시작했다.

여기에 코로나19 팬데믹으로 인한 유동화 증가·초 저금리·주택규제까지 맞물리며 시너지가 발생해 빌딩가격이 폭등했다.

올해는 그동안 고금리에 적응한 매도인과 시장을 지켜보고 더이상 빌딩 가격이 크게 내리지 않겠다고 예상해 매입 시기를 조율 중인 매수인이 상호작용을 일으켜 보합을 보일 것으로 전망된다.

▲ 강남구의 상업용 건물 평당가 추이. 자료=이우람 원빌딩 이사·에이치앤드에이치 김학현 대표 제공

국내 빌딩 부동산시장의 바로미터인 강남구를 살펴보면 상업용 건물 평당가(3.3㎡) 추이를 보면 2008년부터 2016년까지는 연 10% 내외의 완만한 상승 및 보합세를 보였다. 이후 2017년부터 2019년 말까지 20% 이상 상승했고 2020년부터 2022년까지의 코로나19 팬데믹 기간은 전년 대비 60% 이상 급등한 것으로 나타났다.

2023년 평당가는 전년 대비 약 10% 정도 하락했다. 최근 3년간 빌딩가격이 가파르게 올랐기 때문에 전체적으로 추이를 봤을 때 한템포 쉬어갔다고 볼 수 있다.

2021년은 법인 빌딩매입이 개인이 매수하는 건수를 처음으로 넘어서는 해였다. 기존 빌딩은 특별한 동기가 없으면 최소 5년에서 10년 이상을 보유하고 매도하거나 쭉 장기보유하는 재산으로 인식됐다.

2018년 이후부터는 빠르게 상승하는 시장흐름에 발맞춰 낡은 건물이나 다가구주택을 매입해 리모델링을 거쳐 밸류업 후 재매각을 하는 투자트렌드가 시장을 주도했다. 단기간의 매매는 법인이 절대적으로 유리하므로 이같은 추이가 나온것으로 보인다.