서울 오피스 시장 양극화… 프라임 오피스 선호 강세·중소형 공실 장기화

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2023년 4분기 주요 오피스 평균 공실률 전 분기 대비 0.4%p 하락한 1.8%
2023년 4분기 프라임 오피스 공실률 전 분기 대비 0.3%p 하락한 3.1%

정도현 기자 기자페이지 + 입력 2024-02-01 11:13:18

주요 업무 권역의 오피스 공급 부족 현상이 이어지고 있다. 최근 1년간 서울과 분당에 공급된 누적 오피스 면적이 최근 5개년 평균 공급량의 70% 수준이다.

올해 신규 오피스 공급 예정량은 148만5000㎡로 최근 5개년 공급량 평균치보다 높다. 그러나 서울 주요 업무 권역의 신축 오피스 빌딩 희소성은 유지될 전망이다.

1일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2023 4분기 오피스 시장 보고서’에 따르면 2023년 4분기 서울 평균 공실률은 1.8%로 전 분기 대비 0.4%p 하락했다. 평균 명목 임대료는 3.3㎡(1평)당 9만1000원이다. NOC(전용 면적당 임대료·관리비를 더한 가격)는 3.3㎡당 24만7000원으로 전 분기 대비 각각 1.0%·1.1% 상승했다.

이를 볼 때 최근 서울 주요 업무권역 오피스에서 재계약시 높은 수준에서 임대료 협의가 이뤄진 것으로 보인다.

알스퀘어는 “모든 권역의 NOC가 상향평준화 된 데다 공실이 적고 원자재 값 상승에 인테리어 비용이 높아서 재계약을 선택하는 임차사가 다수”라고 설명했다.

높은 임대료 인상에도 많은 임차인들이 잔류하면서 프라임급 오피스의 ‘마케팅 임대료’(임대인이 공실에 대해 정해 놓은 임대료)가 높아지고 있는 것이다.

강남(GBD)은 주요 업무 권역 중 유일하게 공실률이 0.3%p 오른 2.1%를 기록했다. 다만 ‘빅테크 기업들의 강남 오피스 선호는 여전해 위기는 아니다’라는 것이 유스퀘어 측 설명이다. 일례로 테헤란로에 위치한 IT 스타트업들은 고정비 절감의 이유로 다수가 퇴거했지만 곧바로 ‘토스’ 계열사가 임차하는 등 강남 권역 선호가 여전하다.

프라임급 오피스로만 좁혔을 경우 작년 4분기 공실률은 광화문(CBD)에서 감소했고 강남(GBD)와 여의도(YBD)에서 각각 증가했다.

1일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 발표한 ‘2023년 4분기 서울 프라임 오피스 리포트’에 따르면 서울 전체적으론 직전 분기 대비 0.3%p 하락한 3.1%를 기록했다. 높은 임차 수요에 힘입어 작년 3분기 동안 계속해서 7% 이상을 유지한 임대료 인상률은 4분기 4.8%로 둔화했다.

2024년 여의도 ‘TP타워’ 봉래동 ‘메리츠화재 신사옥’이 공급을 앞두고 있지만 대부분의 면적에 선임대차계약이 체결돼 공실률 변동은 크지 않을 것으로 예측된다. 2026년 하반기로 예정된 광화문(CBD) 지역의 대규모 프라임 오피스 공급이 완료되기 전까지 공실률은 현재 수준을 유지할 전망이고 임대인 우위의 시장 상황으로 인해 임대료 상승률은 물가상승률을 상회할 것으로 예상된다.

작년 4분기 서울 프라임 오피스 시장 거래 규모는 2조 원 수준이고 2023년 전체로는 9조3000억 원을 기록했다. 이는 전년 대비 약 30% 감소한 규모다. 특히 가격 합의에 이르지 못하거나 펀딩에 실패하는 등의 이유로 거래 종결이 지연되는 경우가 다수 관측됐다.

주요 거래 사례로는 KB자산운용이 매입한 삼성SDS 잠실 타워와 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄이 매입한 마제스타시티 타워1이 있다. 8500억 원에 거래된 삼성SDS 잠실 타워는 대출 조건이 까다로워진 상황에서 KB금융 계열사가 출자한 블라인드펀드를 통해 자금 조달에 성공했다. 마제스타시티 타워1의 경우 한차례 우선협상자가 변경되기도 했지만 가격 조정을 통해 최초 합의된 금액보다 낮아진 5200억 원에 거래가 완료됐다.

신흥 업무권역으로 주목받는 성수 권역에선 무신사가 마스턴투자운용에게 무신사캠퍼스 E1을 세일앤리스백 방식을 통해 1115억 원에 매각했다. 무신사는 2019년 해당 부지를 220억원에 매입해 오피스로 개발했고 이번 거래를 통해 개발 이익 실현과 전용 오피스 공간 확보라는 성과를 달성했다. 마스턴투자운용 역시 무신사가 체결한 15년 장기 임대차 계약을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있게 됐다.

알스퀘어는 “강남(GBD)을 중심으로 일부 중소형 자산들의 공실이 장기화 되고 있고 오피스 규모와 스펙에 따라 양극화 중”이라고 분석했다.

높은 임대료에 ‘약한 고리’인 중소 법인 중심으로 중도 퇴실이 발생하고 사당·가산·잠실 등 서울 기타 업무 권역으로의 이전을 고민한다는 설명이다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 “올해 재계약을 포함한 임대차 계약 성사 여부와 조건이 오피스 임대차 시장 방향을 정하게 될 것”이라며 “프라임급 오피스는 높은 임대료에도 임차사들이 재계약하는 반면 일부 중소형 자산은 공실이 장기화되고 있어 모니터링이 필요하다”고 말했다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “2021년 풍부한 유동성을 바탕으로 역대 최대치를 기록한 오피스 투자 시장은 2022년부터 이어진 급격한 금리 인상으로 조금씩 위축돼 왔다”며 “다만 임차수요가 여전히 견고하고 기준금리 인하에 대한 기대감도 점차 높아지고 있어 올해 투자자들의 투자 심리도 개선될 것으로 예상된다”고 말했다.

한편 알스퀘어는 오피스 시장 보고서는 서울·분당에 있는 연면적 1000평(3300㎡) 이상 오피스 빌딩 946개 동을 대상으로 제작된다. 전체 연면적 중 주차면적을 제외하고 오피스로 사용되는 면적이 50% 이상인 경우를 오피스 빌딩으로 본다. 오피스텔은 포함되지 않는다.

정도현 기자 dhjung@skyedaily.com 기자페이지 +