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수익형 부동산으로 호황기를 누렸던 지식산업센터 시장이 2021년 연간 거래량과 거래금액 모두 최고치를 찍은 이후 하락세를 이어가고 있다. 2년 연속 거래가 줄어들면서 작년엔 2020년 이래 최저치를 기록한 것으로 나타났다.
상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛의 ‘2023년 4분기 및 연간 기준’ 전국 지식산업센터 매매거래 리포트를 24일 살펴본 결과 전국 지식산업센터의 개수는 총 1325개로 나타났다.
수도권은 전체 비중의 82.2%에 해당하는 1089개·비수도권은 236개로 17.8%를 차지했다.
2023년 전국 지식산업센터 거래량은 3395건·거래금액은 1조4297억 원으로 직전 년도 대비 각각 33.1%·34.1% 줄어든 것으로 집계됐다.
대출규제 및 전매제한 제외·세금 감면 등의 혜택으로 투자 열풍이 불었던 2021년(8287건·3조4288억 원)과 비교하면 거래량은 59%·거래액은 58.3% 하락했다.
분기별로 살펴보면 2022년 4분기에 전국에서 이뤄진 거래건수는 총 658건·거래금액은 2646억 원으로 2020년 1분기부터 2023년 4분기에 걸친 기간 동안 가장 낮은 수치를 기록했다.
작년엔 1분기(813건·3347억 원) 대비 2분기(960건·4073억 원)에 상승 흐름을 보였지만 3분기(861건·3843억 원)와 4분기(761건·3034억 원) 모두 직전 분기와 비교하면 거래량과 거래금액이 감소한 것으로 확인됐다.
2023년 전국 지식산업센터 매매거래량의 89.4%·매매거래금액의 92%는 수도권에서 발생됐다. 수도권 지식산업센터 매매거래량은 3035건·매매거래금액은 1조3159억 원으로 전년 대비 각각 33.2%·34.5% 감소했다. 비수도권 지식산업센터의 경우 거래량은 360건·거래액은 1138억 원으로 2022년과 비교하면 각각 32.1%·28.4% 줄었다.
분기 기준으로 좁혀보면 2023년 4분기 전국 지식산업센터 거래량은 761건으로 전년 동기 대비 15.7% 늘었고 거래액은 14.7% 상승한 3034억 원으로 집계됐다.
다만 수도권과 비수도권의 온도차이는 뚜렷했다. 수도권은 작년 4분기 695건이 2821억 원에 매매되면서 1년 사이 거래량은 22.6%·거래액은 18.9% 증가했다. 반면 비수도권(66건·213억 원)은 2022년 4분기와 비교했을 때 각각 27.5%·22.3% 감소한 것으로 나타났다.
2023년 전국 지식산업센터 전용면적 ㎡당 가격은 전국·수도권·비수도권 모두 소수점 수준의 소폭 상승률을 보였다. 전국 기준으로는 1645만 원의 가격대로 형성돼 전년 대비 0.3% 높았다. 수도권은 1703만 원으로 전년 대비 0.4%·비수도권은 1154만원으로 0.1% 상승했다.
경기도 지식산업센터 수는 636개로 전국에서 가장 많고 48%의 비중을 차지하고 있다. 경기도는 2022년 대비 거래량은 28% 줄어든 2089건·거래액은 28.6% 감소한 7549억 원으로 나타났다.
2020년 이래 처음으로 연간 거래금액이 1조 원을 밑돌았다. 전용면적 ㎡당 가격은 2022년 보다 0.5% 상승한 1495만 원을 기록했다.
경기도는 작년 21개 지역에서 거래가 이뤄졌다. 이 가운데 화성시·파주시·의정부시·오산시·양주시·구리시·고양시 등 7개를 제외한 곳에서 거래량과 거래금액이 모두 하락했다. 평택시는 2022년에 247건이 거래되면서 경기도 지역 중 거래량이 가장 높은 지역 5위였지만 작년엔 99.6% 급감한 1건에 그쳤다.
한편 서울은 지식산업센터(지산) 거래액이 2021년보다 60% 급감한 것으로 조사됐다.
상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2023년 4분기 서울 오피스·지산 매매지표’를 분석한 결과 2023년 서울 지산 거래액은 총 6000억 원(계약시점 기준)에 그쳤다. 이는 2022년보다 38% 감소한 수치다. 최고점인 2021년에 거래액(1조5000억 원)에 비하면 무려 60% 급감했다.
다만 작년 4분기 지산 매매지수는 216.4로 전 분기 대비 1.9% 상승했다. 지산 가격은 2021년과 2022년 상반기까지 연 20% 이상 높은 상승률을 기록했다.
오피스에 비해 적은 투자금으로 매입이 가능해 개인 투자가 가능한 점과 주택에 비해 대출 규제가 높지 않은 점이 가격 상승을 이끌었다. 그러나 높은 금리 인상과 공급 이슈로 2022년 3분기부터 하락하다가 2023년 4분기에 반전에 성공했다.
류강민 알스퀘어 센터장은 “서울은 2023년 4분기 지산 지수가 소폭 상승해 2022년 3분기 이래 1년간의 하락세가 전환된 모습”이라며 “임대 및 공급 등의 투자 환경이 큰 변화가 없는 가운데 금리 인하에 의한 기대감이 반영된 것”이라고 해석했다.
지산과 마찬가지로 경기도 성남시 분당구를 포함한 서울지역 오피스의 2023년 거래 규모(계약 시점 기준)는 8조2000억 원으로 2022년 대비 32% 줄었다. 서울 오피스 2023년 4분기 매매지수는 479.9로 전 분기 대비 1.6%·전년 같은 기간보다 2.4% 올랐다.
2023년 4분기 서울 오피스 캡레이트(투자 대비 수익률)는 4.8%로 2022년 동기대비 0.8%p 상승했다. 고금리에 따른 가격 정체와 양호한 임대시장으로 인해 임대료 인상이 지속되면서 캡레이트는 당분간 상승할 전망이다.
류강민 센터장은 “캡레이트와 국고채 금리와의 스프레드는 2010년부터 최근까지 250~300bps(1bps=0.01%p)를 기록했다”며 “그러나 2023년 4분기에 100bps를 기록한 점은 금리가 인하되지 않는 한 앞으로 캡레이트가 상승할 것으로 기대되는 이유”라고 전했다.
김인만 부동산경제연구소 소장은 “지식산업센터는 주택 규제 회피처로 2020~21년 수익형 부동산 중 최고 호황을 누렸지만 금리 인상으로 인한 타격도 그만큼 크다”며 “공급 과잉과 금리 인상 영향으로 향후 수익률 하락이 예상되고 공실 부담도 더 커질 것”이라고 말했다.
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