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 사업성 평가 기준을 개...'))
금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 기준을 개선해 ‘옥석 가리기’에 나서기로 했다. 정상 사업장에 자금공급을 지원하고 사업성이 부족한 사업장엔 시장참여자 스스로 재구조화·정리할 수 있도록 할 계획이다. PF 대주단협약 개정 및 경‧공매 기준을 도입하고 객관적인 PF 사업성 평가 기준을 마련해 금융사 스스로 엄정한 사업성 판별을 유도한다.
금융위원회와 금융감독원은 13일 부동산 PF 연착륙 추진 상황과 시장과 업계의 현장 의견을 토대로 ‘부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 마련해서 발표했다.
우선 당국은 금융업권의 PF 사업성 평가기준을 객관적이고 합리적으로 개선해 사업성이 양호한 정상 사업장과 사업성이 부족한 사업장을 엄정히 판별할 수 있도록 유도하기로 했다. 부동산 PF 사업성 평가기준이 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장을 선별하고 정리하는 데 한계가 있다는 점을 고려한 조치다.
이를 위해 PF 사업성 평가기준에 본PF·브릿지론뿐 아니라 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고를 포함하기로 했다. 또 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론·본PF로 구별해 평가체계를 강화하고 사업 진행 단계별 위험요인과 그 수준을 세분화‧구체화해 종합적이고 실효성 있는 사업성 평가를 진행한다.
아울러 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호‧보통‧악화우려)에서 4단계(양호‧보통‧유의‧부실우려)로 세분화해 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진한다. 사업성이 부족한 사업장에 대해선 재구조화, 자율매각 및 상각, 경‧공매 등을 통해 연착륙을 유도한다.
금융당국은 “사업성 평가는 일률적인 기준에 따라 경직적으로 운영되는 것이 아니라 금융사가 융통성을 가지고 다양한 평가지표를 종합적으로 고려해 평가할 것이고 필요한 경우 금융사 내부의 위험관리절차를 거쳐 기준과 달리 예외적인 평가를 할 수 있도록 했다”고 설명했다.
또 사업성이 부족한 사업장에 대한 사후관리 기준과 이에 대한 점검‧지도 절차를 마련해 PF 사업장에 대한 실효성 있는 관리 감독이 이뤄지도록 할 계획이다.
대주단 협약 개정해 부실 사업장 재구조화 유도
사업성이 충분한 정상 사업장에 대해선 금융을 공급하기로 했다. 브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 지원하는 게 첫 번째다. 이를 위해 올해 3월 주택도시보증공사(HUG)‧주택금융공사 PF 사업자보증을 30조 원으로 5조 원 추가 확대했고 주택 PF 사업장과 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자보증 프로그램(4조 원)도 신설했다.
공사비용 등 추가 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원도 확대한다. 건설사 워크아웃 등으로 사업추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 주금공‧HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가 보증을 제공할 수 있도록 했는데 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 추가 보증을 제공한다. 또 ‘PF 정상화 펀드’ 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가 자금 공급도 차질 없이 추진한다. PF 자금 공급과정에서 시행사‧건설사에 수수료가 과도하게 부과되는 사례를 점검‧개선해 자금 공급 시 시행사‧건설사의 부담도 완화한다.
사업성이 부족한 일부 사업장은 금융사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리할 수 있는 여건을 조성하고 민간‧공공이 함께 재구조화‧정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원해 나간다.
2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장에 대해선 ‘PF 대주단협약’ 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 이상 동의로 하고 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선할 계획이다. 또 금융사의 PF 채권 경‧공매기준을 도입하는 등 금융사 스스로 재구조화‧정리를 적극적으로 추진할 수 있는 여건을 조성한다.
민간‧공공이 함께 재구조화‧정리에 필요한 자금과 인센티브도 지원해 나간다. 자금 여력이 충분한 은행‧보험업권이 1조 원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 봐가며 필요시 최대 5조 원까지 규모를 단계적으로 확대한다.
신디케이트론은 우선 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF 사업성 평가 결과에 따라 경‧공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL(부실채권)매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정이다. 올 3월 발표한 한국토지주택공사(LH) PF 사업장 토지매입(최대 3조 원), 캠코펀드의 경‧공매를 통한 자산취득 허용과 취득세 한시 감면 등을 차질 없이 추진한다.
부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코 펀드에 우선매수권 도입을 추진하는 등 자금 집행 제고를 위한 조치도 지속한다. 지난해 새마을금고에 지원한 1조1000억 원에 더해 연중 새마을금고(2000억 원)와 저축은행업권(2000억 원)에 4000억 원을 추가 지원한다.
부실 사업장 신규 자금, 한시적으로 ‘정상’ 분류
부동산 PF의 질서 있는 연착륙 과정에서 시장‧건설사‧금융사의 영향을 최소화할 수 있는 조치도 병행한다. 이를 위해 금융사 한시적 규제 완화 등을 통해 부동산 PF 시장에 대한 민간자금 공급을 촉진하고 원활한 재구조화‧정리를 유도할 계획이다.
부실화된 사업장에 금융사가 신규 자금을 지원하는 경우 그간 기존 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나 한시적으로 신규추가자금에 대해선 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용한다. 또 신규자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되면 사업성 재평가 근거를 명확히 해 금융사가 부동산 PF에 적극 자금공급을 할 수 있도록 유도한다.
아울러 △저축은행의 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 및 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과 허용 △상호금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부 완화 △보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화 및 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입) 인정 △종합금융투자사업자의 주거용 PF 대출 NCR 위험값 완화 △금융투자회사의 PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험 값 완화 등 금융사의 재구조화‧정리 자금 공급에 필요한 규제 완화를 추진한다. 2022년 하반기부터 시행한 제2금융권 규제유연화조치 일부도 올해 말까지 추가 연장해 금융사의 유동성‧건전성 관리 부담을 완화한다.
한편 PF 재구조화‧정리로 예상되는 금융사의 충당금 적립상황을 상시 점검하고 제2금융권의 건전성 리스크를 관리하기 위해 자본금 확충도 지속 유도해 나간다. 이미 마련된 ‘94조 원+α 프로그램’도 차질 없이 집행하고 금융시장과 건설사, 제2금융권 상황을 상시 모니터링 한다.
특히 건설사의 경우 신용보증기금‧산업은행‧기업은행의 대출‧보증, 신보 P-CBO의 건설사 추가편입, 건설공제조합 보증, PF-ABCP 매입 등이 집행될 수 있도록 하고 여전‧저축‧상호금융업권에 대한 밀착 모니터링을 통해 금융사 건전성‧유동성에 문제가 없도록 만전을 기한다.
금융당국은 “PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정이고 적용대상 사업장을 순차적으로 확대함으로써 시장의 우려를 완화하겠다”며 “사업성 평가 진행 등 집행단계에서부터 면밀히 모니터링하고 필요한 사항을 보완하는 등 PF시장이 연착륙되도록 빈틈없이 관리해 나가고 인센티브 등 제도개선 사항도 6월까지 완료할 계획이다”고 설명했다.
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