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서울시 강남구가 테헤란로 일대를 ‘리모델링 활성화 구역’으로 지정하고 노후 업무시설의 성능 개선과 도심 경쟁력 강화에 나선다. 건축규제 완화와 인센티브를 통해 철거 중심 개발에서 벗어나 리모델링을 실질적 대안으로 제시했다.
3일 강남구는 지난달 27일 테헤란로 지구단위계획구역(강남역사거리~포스코사거리, 95만9160㎡)을 ‘테헤란로 리모델링 활성화 구역’으로 지정했다고 밝혔다.
테헤란로 일대는 업무·교류 기능이 집중된 강남의 핵심 축이지만 1990년대 개발 이후 30여 년이 지나며 건축물 노후화가 누적됐다. 내진 보강, 단열·창호 개선 등 에너지 성능 향상 요구가 커졌고 기존 건축물을 철거하기보다 성능을 높이는 방식의 개선 필요성이 제기돼 왔다. 구는 리모델링 활성화 구역 지정을 서울시에 제안했고 2025년 지구단위계획 변경 고시 절차를 거쳐 이번 지정으로 이어졌다.
이번 지정은 도심 업무지구 최초로 리모델링 활성화 구역을 도입한 사례다. 신축 중심 개발에 치우쳤던 기존 방식과 달리 민간이 철거 없이도 안전·친환경·가로 활성화를 동시에 달성할 수 있도록 유도한다는 점에서 의미가 있다.
구는 사용승인 후 15년 이상 된 건축물을 대상으로 건축위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율·높이·조경 등 건축기준을 완화한다. 연면적의 최대 30%까지 증축도 허용한다. 완화 범위는 인센티브 항목 이행 수준과 배점 기준에 따라 결정된다.
인센티브 항목은 △디자인 가이드라인 적용 △건물녹화 △구조안전·내진성능 평가 및 보강 △단열·에너지 성능 향상 △공개공지 개선과 실내형 공개공간 조성 △1층 가로활성화 용도 지정 △로비 위치 변경을 통한 1층 공공개방공간 조성 △부설주차장 개방·공유주차 및 전기차 충전 △스마트산업 육성 시설 조성 △범죄예방(CPTED) 적용 △화재안전 성능 보강 및 침수 대비 △보행환경 개선 등이다.
특히 ‘걷고 싶은 테헤란로’ 조성을 위해 1층을 카페·판매시설 등 거리와 맞닿는 용도로 활용하도록 유도한다. 도로변 외벽을 개방형으로 설계해 시각적 개방감을 높이고 1층 로비를 상층부로 이전해 북카페·커뮤니티 공간 등 공공개방 공간으로 전환하는 방안도 포함했다. 저층부를 열어 보행과 체류가 가능한 가로 환경을 만들겠다는 구상이다.
리모델링과 연계한 스마트산업 유치도 추진한다. 업무시설에 제품 제작·시연 공간, 촬영실 등 스타트업 지원시설을 갖추도록 유도해 공실률을 낮추고 스타트업밸리 기능을 강화한다는 계획이다. 공유오피스에는 휴게공간 등 필수시설 설치 기준도 제시했다.
조성명 구청장은 “테헤란로 리모델링 활성화 구역 지정은 앞으로 지속 가능한 100년 발전을 이룰 ‘글로벌 강남’의 중요한 이정표가 될 것이다”라며 “거리를 더 열린 공간으로 바꾸고 스마트 산업이 뿌리내릴 토대를 넓혀 테헤란로의 성장 동력을 강화해 나가겠다”고 말했다. 이어 “향후 삼성동 국제교류복합지구까지 리모델링 활성화 사업을 확장해 나가겠다”고 덧붙였다.
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