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최근 발표된 ‘2026년 세제개편안’은 40억 원 초과 고가주택의 부담을 대폭 끌어올리고 있다. 주택 수에 따라 달리 적용하던 △종부세율을 주택 가액 기준으로 통일하고 △공정시장가액비율과 고가주택 세율을 상향하고, △세액공제 한도를 줄이는 방식을 통해서다. 경제부총리는 40억 원 이상 종부세 부과대상자는 0.4%에 불과하다고 강조했다.
평생 벌고 저축해서 은퇴 후 별다른 소득은 없는데 살던 집값이 올라서 고가주택을 보유한 고령자들이 대부분일 것이다. 과연 이들에게 징벌적 세금을 부과하는 것이 공정한가. 대통령과 경제부총리는 이를 조세의 정상화라고 평가한다.
첫째 종부세 인상안은 △개인 주택분 종부세에서 주택 수에 따른 세율 구분을 없애고 주택 가액별로 세율을 일원화하고 세율이 단계적으로 인상된다. △현재 60%인 공정시장가액비율은 내년 70%로 일괄 상향한다. 조정 대상 지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)와 3주택 이상 보유자는 2028년에 80%까지 올린다. △고령자·장기보유자 세액공제에도 금액 한도가 신설된다. 공제받을 수 있는 금액은 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 제한된다.
둘째 양도소득세 인상안을 보면 △주택을 오래 보유하면 양도소득세를 깎아주는 ‘장기보유 특별공제’가 2029년부터 실제 거주를 해야만 받는 ‘장기거주 소득공제’로 바뀐다. △공제액 한도 신설로 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원까지만 깎아준다. 이렇게 되면 1가구 1주택에 자기 집에 살더라도 초고가 주택은 양도세가 크게 늘어난다.
이렇게 되면 1주택만 보유하면서 그 집에서 수십 년간 살아 투기 목적으로 보기 어려운 장기 고령 보유자들이 소득도 없는데 세금 폭탄을 맞을 가능성이 높다. 이처럼 이번 세제개편안은 보유세와 거래세를 한꺼번에 올리고 있다. 서울에서 세금 내면서 살기 어려우면 서울을 떠나면 된다고 했던 고 노무현 대통령의 발언을 연상케 한다.
정부가 비거주와 초고가 주택 보유자에 대한 세금 부담을 높이는 부동산 세제 개편안을 내놓았지만, 시장에서는 일부 매물이 나오더라도 거래 위축과 매물 감소로 이어질 가능성을 더 높게 점치는 분위기다. 더 근본적인 우려는 비거주 주택의 세 부담이 커지면서 집주인이 세입자를 내보내고 직접 들어와 사는 실거주 전환이 느는 점이다. 이런 흐름의 심화는 전세 매물 감소로 직결될 우려가 크다. 이미 서울 평균 전세가액이 7억 원을 넘어서고 있다.
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특히 고가 1주택자·장기보유자 부담 증가, 공제 축소가 이미 장기 거주 소유자들에게도 무차별 적용되어 기존의 장특공제를 믿고 장기 보유해 온 소유자들에게 법 적용은 지금부터지만 자산에 미치는 영향은 소급 적용되는 효과가 따른다. 재산권 침해 소지도 있고 앞으로는 세법이 어떻게 바뀔지 법을 믿고 자산관리를 하기 힘든, 법에 대한 신뢰 손상도 적지 않다.
집값은 궁극적으로 공급을 늘려야 안정된다. 부동산세제를 개편하면서 목적이 집값 안정이 아니라 조세의 정상화라고 하는 대목도 이해가 어렵다. 이미 집값 안정을 달성할 수 없을 것으로 예상한다는 것인가. 조세의 정상화라면 국민의 재산축적을 도와주면서 공정한 국민개세주의로 가는 것이 순리다.
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