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오승민-실전! 빌딩투자 사례

컨설턴트 적극 추천 매물의 빠른 결정만이 ‘성공 지름길’

오승민 필진페이지 + 입력 2017-04-09 16:12:33

▲ 오승민 원빌딩 팀장

부동산 컨설턴트로 일하면서 건물 매수를 희망하는 수많은 고객을 만났다. 사실 고객들 대부분이 공통적으로 선호하는 조건은 이미 정해져있다. 역세권, 대로변 코너, 높은 수익성, 상권이 형성 지역, 저렴한 금액 등이다.

매주 회사로 접수되는 매물은 약 150건이다. 매물 대부분을 직접 답사하지만 사실 앞서 밝힌 조건을 모두 만족하는 100점짜리는 없다. 전문가적 시각으로 봤을 때, 사실 70점 이상만 되도 좋은 매물이다.

이번에는 그동안 봐왔던 매물 중 가장 점수가 좋았던 빌딩의 사례를 소개하고자 한다. 소개하고자 하는 빌딩은 서울역 역세권 대로변에 위치해 있었다. 대지규모는 그리 크지 않았다. 그러나 인근으로 대형 오피스 상권이 밀집돼 있었다. 30~50대 직장인들의 수요를 충족시킬 수 있는 업종이 입점한다면 높은 객단가로 인해 장사가 잘 될 수 있는 위치였다.

빌딩 소유주인 A씨는 이러한 상권의 특성을 잘 파악하고 1층에는 카페, 2층에는 음식점을 직접 운영했다. 하지만 점차 나이가 들면서 A씨는 직접 장사를 하기가 부담이 돼 빌딩을 매각하기로 결심했다.

매도의뢰 금액대비 인근의 매매사례를 비교한 결과 금액은 나쁘지 않았다. 하지만 기존 빌딩주가 자신의 상가 외에 나머지 층의 임대료를 올리지 않고 수년간 동일하게 받고 있어 수익이 제대로 나오지 않았다. 게다가 도시개발로 인해 도로로 편입된 대지면적 때문에 건폐율을 다 받지 못한 상태였다.

건물 특유의 장점과 나머지 개선가능한 부분을 집중적으로 자료를 만들어 투자자들에게 브리핑을 진행했다. 현저히 낮은 임대료를 주변 임대시세에 맞게 재임대를 할 경우 임대료가 월 1400만원 정도 예상이 됐다. 매매가격 대비 5.14%의 수익률이 기대됐다.

감정가 또한 매매가와 비슷한 금액으로 평가를 받아 담보대출 또한 많이 받을 수 있었다. 많은 고객 분들이 건물을 검토했지만, 결론적으로 승자는 결정이 빠른 고객이었다.

본 건물을 매입한 매수자 B씨는 대출 22억원을 받아 약 10억원의 현금으로 서울역 대로변 코너에 위치한 꼬마빌딩을 매입했다. 주변시세대로 재임대후 대출금의 레버리지를 적용한다면 약 10% 이상의 수익률이 기대가 됐다.

많은 분들이 100% 완벽한 건물을 소개시켜달라고 요청을 많이 한다. 서두에도 언급했지만, 그런 건물은 없다. 컨설턴트 기준에 70점 정도만 되더라도 좋은 물건이다. 컨설턴트로서 소개드리는 건물들이 그나마 높은 점수에 가까운 것들이다. 컨설턴트의 말을 신뢰하고 빠른 결정을 하는 것이 좋은 투자를 위한 요인 중 하나다.

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