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▲ 강남 재건축 사업이 하나둘씩 마무리되면서 부동산 투자자들의 관심이 여의도로 향하고 있다. 여의도는 초고층 아파트 건설이 가능하고 2020년 현대백화점 완공되는 등 각종 호재가 산재해 있다는 평가를 받고있다. 사진은 여의도 서울아파트 단지 전경 ⓒ스카이데일리
최근 부동산 업계 및 투자자들 사이에서 서울시 영등포구 여의도 소재 재건축 아파트 단지에 대한 관심이 높게 일고 있다. 초고층 아파트 건설, 대형 상업시설 조성 등 각종 호재가 산재해 향후 시세 상승이 두드러질 것으로 전망되고 있기 때문이다.
여의도는 과거 여의섬과 밤섬이 있던 곳이다. 1960년대 후반 당시 김현옥 서울시장이 여의도 개발을 이끌면서 지금의 모습으로 새롭게 태어났다. 현재 여의도 내에는 1971년 입주를 시작한 여의도 시범아파트를 비롯해 미성아파트·목화아파트·광장아파트 등 총 16개 단지가 들어서 있다.
가파른 시세 상승 여의도 재건축 아파트 단지, 시범아파트 59㎡ 1년 새 2억 상승
서울시 클린업시스템에 등록된 여의도 내 재건축 아파트 단지는 시범아파트, 미성아파트, 목화아파트, 광장아파트 등 4곳이다. ‘클린업시스템’이란 재개발·재건축 등 정비 사업의 추진 과정을 투명하게 공개하기 위해 서울시에서 구축한 홈페이지다.
여의도 재건축 단지 중 가장 높은 매매가 상승 폭을 보인 곳은 시범아파트 단지다. 지난해 말 전년 대비 시세가 평균 23% 가량 올랐다. 1971년 입주를 시작한 여의도 시범아파트는 총 1584세대, 59㎡, 79㎡, 119㎡, 158㎡(이상 공급면적 기준) 등 4가지 타입으로 구성돼 있다. 이중 매매가가 가장 많이 오른 타입은 59㎡다.
시범아파트 59㎡의 최근 5년간 매매가 추이를 살펴보면 ▲2012년 4억7500만원 ▲2013년 4억7500만원 ▲2014년 5억원 ▲2015년 5억7500만원 ▲2016년 7억5000만원 등이다. 최근 1년새 가파르게 상승했다.
다른 규모의 호실 역시 상승폭이 적지 않다. 시범아파트 79㎡의 매매가격 변화는 ▲2012년 6억500만원 ▲2013년 6억500만원 ▲2014년 6억4500만원 ▲2015년 6억8500만원 ▲2016년 8억2500원 등이었다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
여의도 소재 한 부동산 관계자는 “시범아파트는 소형 평형을 기준으로 시세가 큰 폭으로 올랐다”며 “10억원 미만의 실주거 및 투자형 아파트 등의 목적으로 거래가 다수 성사되면서 시범아파트 59㎡ 한 호실은 1년 새 2억원 넘게 오른 곳도 있다”고 설명했다. 시범아파트는 현재 신탁 방식을 채택해 재건축 사업을 진행하고 있다. 신탁 방식은 조합원이 직접 하지 않고 특정 업체에 사업 전 과정을 맡기는 것을 뜻한다.
미성아파트 단지 역시 최근 들어 매매가 변동폭이 두드러졌다. 1978년 입주를 시작한 미성아파트의 지난해 시세 상승 폭은 20%를 기록했다. 98㎡ 타입의 매매가 추이를 보면 ▲2012년 7억원 ▲2013년 7억원 ▲2014년 6억9500만원 ▲2015년 7억2000만원 ▲2016년 8억6500만원 등이다.
같은 기간 미성아파트 108㎡ 타입의 매매가는 ▲2012년 8억7500만원 ▲2013년 8억7500만원 ▲2014년 8억2500만원 ▲2015년 8억5000만원 ▲2016년 9억7500만원 등을 각각 나타냈다. 미성아파트 역시 단지 내 규모가 작은 타입의 호실 중심으로 가격 상승폭이 컸다.
광장아파트는 소형 보다 대형 타입 호실의 매매가 상승폭이 컸다. 1978년 입주를 시작한 광장아파트는 112㎡, 128㎡, 148㎡, 198㎡(이상 공급면적 기준) 등 4가지 타입으로 구성됐다. 다른 아파트 단지에 비해 비교적 큰 규모의 호실로 구성된 점이 특징이다.
광장아파트 단지 중 지난 한해 가장 높은 매매가 상승률을 기록한 타입은 148㎡다. 148㎡는 지난해 대비 20% 상승 폭을 기록했다. 148㎡ 매매가 추이를 세부적으로 보면 ▲2012년 10억원 ▲2013년 10억원 ▲2014년 10억2500만원 ▲2015년 10억2500만원 ▲2016년 12억2500만원 등이었다. 광장아파트 198㎡ 타입은 지난해 16%의 상승 폭을 나타냈다.
국토교통부에 따르면 지난 1월 1일 기준 전국 토지 3268만 필지 개별 공시지가가 전년 동기 대비 평균 5.34% 올랐다. 서울로 한정하더라도 개별공시지가는 평균 5.26% 올랐다. 이를 감안했을 때, 여의도 재건축 아파트 단지 호실들의 시세 상승률은 개별공시지가에 비해 3~4배 가량 높은 것으로 파악됐다.
초고층 아파트 건설, 대형 상업시설 조성 등 여의도 일대 각종 호재 무성
▲ 1970년대부터 개발이 시작된 여의도 내에는 여의도 시범아파트(사진)를 비롯해 광장아파트·목화아파트 등 총 16개 단지가 들어서 있다. 이중 시범아파트는 지난해 가장 높은 매매가 상승 폭을 보였다. ⓒ스카이데일리
부동산 업계 등에 따르면 여의도는 서울 도심에서 유일하게 초고층 아파트를 지을 수 있는 곳으로도 각광 받고 있다. 여의도는 1970년대 개발을 진행했다. 정부는 이곳을 부도심으로 키우기 위해 상업지역 빈도를 높게 설정했다.
상업지역이 갖는 가장 큰 장점은 부동산 개발에 용이하다는 점이다. 상업지역은 준주거지역의 2배인 800%까지 용적률을 받을 수 있다. 초고층 건물 건축이 가능한 셈이다. 일반적으로 아파트는 주거지역에 지어져야 하지만 특이하게도 여의도 내에는 상업지역에 위치한 아파트 단지가 다수 존재한다.
여의도개발 초기 서울시가 재정난을 이유로 주거·상업·업무지역 등 토지용도의 구분 없이 희망자에게 여의도 일대 토지를 매각했는데, 이 과정에서 상업지역에 아파트가 지어졌기 때문이다. 당시 상업지역에 그대로 지어진 아파트 단지들은 재건축 진행 과정에서 용적률을 최대한 적용 받아 초고층 건물을 짓겠다는 계획을 갖고 있다.
우선 수정아파트 재건축조합 측은 지하 6층, 지상 49층 규모 정비 계획을 서울시에 제출해 놓은 상태다. 서울아파트 역시 건축법을 통해 300가구 미만의 초고층 76층 높이 아파트 건설 계획을 가지고 있다.
여의도 내 대규모 상업시설이 조성중인 점 역시 호재로 꼽히고 있다. 대표적인 상업시설은 ‘여의도 파크원’이다. 여의도 파크원은 69층에 달하는 초고층 높이의 오피스동을 비롯해 8층 규모 쇼핑몰, 31층 규모 호텔 등으로 구성된 대규모 복합단지다. 2020년에는 이곳에 현대백화점 여의도점이 입점할 예정이다.
여의도 소재 한 부동산 관계자는 “판교 현대백화점 일대 아파트 단지들만 보더라도 백화점이 들어서고 시세가 껑충 올랐다”며 “여의도에 대형브랜드 백화점이 들어온다면 적어도 아파트 가격이 2억원은 더 오를 것이다”고 강조했다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “과거 여의도는 그야말로 고립된 섬이었는데, 지금은 지하철과 교통의 발달로 강남과 강북의 접근성이 매우 좋다”며 “더군다나 현재 남은 한강변 재건축 단지 중 유일하게 50층 이상을 바라볼 수 있는 지역이기 때문에 투자가치가 충분하다”고 전망했다.
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