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이재명 대통령이 다주택자에 대한 과세 강화 기조를 재차 강조하면서 서울 아파트값 상승세가 다소 주춤하는 흐름이 감지됐다. 강남 3구를 중심으로는 다주택자들이 절세 목적의 매물을 내놓으며 매물이 쌓이고, 반대로 가격 부담이 상대적으로 낮은 외곽·비강남권에는 실수요가 유입되면서 상승 동력이 ‘이동’하는 양상이다.
5일 한국부동산원이 발표한 2월 첫째 주(2월 2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.27% 올라 52주 연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승폭은 전주(0.31%)보다 0.04%포인트 줄었다. 권역별로는 강남 11개 구가 0.27%(전주 0.32%), 강북 14개 구가 0.26%(전주 0.30%)로 각각 오름폭이 축소됐다.
강남 3구의 둔화가 두드러졌다. 송파구는 0.18% 올라 전주(0.31%) 대비 상승폭이 크게 줄며 지난해 9월 둘째 주 이후 21주 만의 최저 수준을 기록했다. 강남구는 0.07%로 전주와 같았고, 서초구는 0.21%로 전주(0.27%)보다 상승폭이 둔화했다. ‘마용성’에서도 마포구가 0.26%로 전주(0.41%) 대비 오름폭이 크게 줄었고, 용산구는 0.19%로 보합권 흐름을 보였다. 성동구는 0.36%로 전주(0.40%) 대비 소폭 둔화했다.
거래·매물 흐름도 온도 차가 뚜렷했다. 부동산 플랫폼 아실 기준으로 강남구 매매 매물은 8282건으로 한 달 전(6968건)보다 18.8% 늘었고, 송파구는 4068건으로 같은 기간 3304건 대비 23.1% 증가해 증가 폭이 가장 컸다. 강남 3구를 중심으로 다주택자 매도 움직임이 본격화하면서 호가를 낮춘 ‘절세 매물’이 늘고, 시장은 관망세로 기울었다는 해석이 나온다.
반면 외곽·비강남권은 매물이 줄어들며 ‘공급 부족’ 인식이 강해지고 있다. 성북구 매매 매물은 한 달 새 1812건에서 1545건으로 14.8% 감소했고, 강북구도 1202건에서 1087건으로 9.6% 줄었다. 실수요 위주의 거래로 매물이 빠르게 소진되면서 가격 상승으로 다시 연결되는 구조가 형성되고 있다는 분석이다.
실제로 이번 주 서울에서 가장 높은 상승률을 기록한 곳은 관악구(0.57%)였다. 관악구는 2주 연속 서울 최고 상승률을 나타냈고, 올해 1월 들어 주간 상승폭이 0.19→0.30→0.44→0.55%로 확대되는 흐름이 이어졌다. 관악구 봉천동 관악동부센트레빌 전용 59㎡는 1월 13일 10억 원에 거래되며 신고가를 기록했고, 인근 관악우성 전용 59㎡도 1월 21일 9억1000만 원에 최고가를 새로 썼다. 성북구(0.41%), 영등포구(0.41%), 강서구(0.40%), 성동구(0.36%), 구로구(0.34%) 등도 상승 폭이 컸다.
전문가들은 “강남권 규제·세 부담 강화”가 수요의 이동을 촉발했다고 본다. 10·15 대책 이후 주택담보대출 한도가 줄어들면서 상대적으로 대출 접근성이 있는 15억원 이하 단지로 실수요가 몰렸고, 중저가 단지가 밀집한 외곽권의 ‘키 맞추기’ 장세가 강화됐다는 설명이다.
대통령의 다주택자 과세 기조와 양도세 중과 유예 종료가 맞물리며 강남권 매물 출회가 이어져 서울 전체 상승률 둔화는 불가피하기 때문에 중저가 지역과 경기 비규제지역으로 실수요 유입은 꾸준해 하락 전환 여부는 더 지켜봐야 한다는 것이다.
수도권과 전국 흐름도 비슷했다. 전국 아파트 매매가격은 0.09%로 전주(0.10%)보다 상승폭이 소폭 줄었고, 수도권은 0.16%(전주 0.17%)로 둔화했다. 경기도는 0.13%로 전주와 같았으며 과천은 0.19%(전주 0.25%)로 둔화한 반면, 용인 수지구는 0.59%로 강세가 이어졌다. 인천은 0.02%(전주 0.04%)로 상승폭이 줄었다. 지방은 0.02%로 전주와 동일했고 세종은 0.00%로 보합 전환했다.
한편, 전세 시장은 매물 부족 속에 오름세가 지속됐다. 전국 전세가격은 0.08%, 서울 전세가격은 0.13% 상승했다. 성동구(0.45%), 노원구(0.24%), 서초구(0.22%), 성북구(0.21%), 동작구(0.19%) 등이 상승 폭이 큰 편이었다. 아실 기준 서울 전세 매물은 2만1456건으로 1년 전보다 24.2% 감소했고, 성북(-88.6%), 관악(-72.5%), 동대문(-67.8%), 광진(-66.6%) 등 감소 폭이 컸다.
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