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KB국민은행 주택매매가격 시계열통계에 따르면 서울 아파트 가격 상승률을 정부별로 보면 김영삼 정부 10.1%, 김대중 정부 60.1%, 노무현 정부 56.4%, 이명박 정부 –3.1%, 박근혜 정부 10.4%, 문재인 정부 61.9%로 상승률 순위는 문재인, 김대중, 노무현 정부 순으로 나타났다. 왜 이런 현상이 나타나는가.
기본적으로 보수 정부는 규제완화와 주택공급을 중심으로 한 부동산 정책을 추진하는 반면 현 정부에서는 규제와 세금 중심의 정책을 추진하며 주택보유자 특히 다주택보유자를 투기꾼으로 공격하면서 공급은 수도권 외곽이나 지방에 추진해 교통난과 미분양을 양산해 온 때문으로 보인다. 수요가 많고 집값이 오르는 서울 핵심지역은 재건축 재개발을 억눌러 공급부족으로 수요 공급이 불일치한 정책만 추진한다.
최근 이재명 대통령은 “(부동산) 비정상을 정상화할 수단과 방법은 얼마든지 있다”면서 “팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있겠냐”고 언급했다. 마치 “강남 집 팔고 분당 가면 많은 현금까지 확보할 수 있다”고 해서 공분을 샀던 노무현 정부의 발언을 연상케 하는 발언이다.
이재명 정부에서도 2025년 2월 초부터 서울 집값이 상승세로 돌아서면서 부동산 문제는 초기의 최대 경제 난제 중 하나가 되고 있다. 앞서 지난 2025년 6월27일 금융위원회 주도로 6·27 부동산 대출 규제 정책이 발표되었다. 수도권, 규제 지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억 원으로 제한했다. 갭 투자를 금지하기 위한 정책으로 실거주 목적이 아닌 주담대도 사실상 금지됐으며, 수도권, 규제 지역의 다주택자나 기존 주택을 처분하지 않은 1주택자는 주담대를 한 푼도 받을 수 없다.
2025년 9월7일에는 서울과 수도권 지역에 해마다 신규 주택 27만 호를 착공해 2030년까지 모두 135만 호를 공급한다는 9.7 대책을 발표했다. 이어 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정된 10·5 대책이 발표되었다. 서울 전 지역 및 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 해당된다.
전세매물 부족, 전세가 상승, 월세화 가속 등 ‘풍선효과’가 발생하고 있다. 지난해 서울 아파트의 전체 전세 계약의 42.5%가 갱신계약으로 집계됐다. 2024년(31.4%)보다 10%포인트 이상 증가한 것이다. 갱신계약이 늘고, 갭투자도 막히면서 전세 매물은 크게 줄었다. 서울 아파트 전세 매물은 2만2702건으로 1년 전(3만 1386건)과 비교해 27.7% 줄었다. 반면 월세 매물은 2만1375건으로 1년 전(2만 67건)과 비교해 6.5% 증가했다. 아파트 월세도 부쩍 올랐다.
부동산 대책 이후, 사실상 주거 이동의 자유가 제한되면서 매매도 어렵고, 전세도 상승하다 보니 서민은 보증부 월세 등으로 내몰릴 수밖에 없다. 심지어 오른 월세를 감당하지 못해 탈서울 경우도 증가한다. 시장원리를 벗어난 정책은 실수요자 서민에게 더 가혹하게 영향을 미쳐서 문제다.
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