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서울 아파트 매매 시장에서 ‘15억원 이하’ 구간으로 거래가 집중되는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 대출 규제에 따른 자금 조달 한계가 수요를 특정 가격대에 묶어두면서, 외곽 중저가 지역 중심의 거래 쏠림과 가격 ‘키 맞추기’ 현상까지 동반되는 양상이다.
18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 전날 기준 2월 서울 아파트 매매 975건 가운데 850건(87.2%)이 15억원 이하로 집계됐다. 이달 들어 체결된 거래 10건 중 9건이 해당 가격대에 집중된 셈이다.
이 같은 구조는 정부의 대출 규제 영향이 직접적이다. 지난해 6월 ‘6·27 대책’으로 수도권 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 묶인 데 이어, 10월 ‘10·15 대책’에서는 가격 구간별로 대출 한도가 차등화됐다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원 대출이 가능하지만, 15억~25억원 구간은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소됐다.
결과적으로 실수요자 입장에서는 15억원 이하 주택이 ‘대출 레버리지 극대화’가 가능한 구간이 됐고, 매수세가 이 가격대에 집중되는 구조가 형성됐다. 실제로 15억원 이하 거래 비중은 지난해 10월 하순 64.6%에서 11월 73.2%, 12월 81.5%로 상승했고, 올해 1월에도 80.2%를 기록하며 고착화되는 흐름을 보이고 있다.
거래 지역도 명확히 이동하고 있다. 올해 들어 거래량 상위 지역은 노원구(671건), 성북구(395건), 강서구(373건), 구로구(355건), 동대문구(287건) 등 중저가 아파트 밀집 지역이 대부분이다. 대출 여력이 제한된 상황에서 상대적으로 진입 장벽이 낮은 외곽·준중심지로 수요가 이동한 결과다.
이 과정에서 가격도 ‘15억원 근접’으로 수렴하는 현상이 나타난다. 성북구 길음뉴타운9단지 전용 114.86㎡는 이달 5일 14억9500만원에 거래되며 불과 열흘 전 대비 1억원 이상 상승했고, 구로구 신도림 대림2차 전용 101.48㎡ 역시 14억9000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 시장 내 ‘상단선’이 사실상 15억원으로 설정되면서 가격이 그 수준까지 끌어올려지는 모습이다.
전문가들은 이를 전형적인 ‘규제형 시장 왜곡’으로 해석한다. 대출 규제가 가격대를 기준으로 설계되면서 수요가 특정 구간에 집중되고, 그 결과 동일 가격대 내에서 지역 간 격차를 줄이는 ‘키 맞추기 장세’가 강화된다는 분석이다.
우리은행 부동산연구원은 “대출 규제로 구매력이 낮아진 상황에서 15억원 이하 역세권 구축 아파트로 매수세가 집중되고 있다”며 “갈아타기 수요가 본격화되기 전까지는 중저가 구간 중심의 가격 수렴 현상이 지속될 가능성이 크다”고 진단했다.
결국 현재 서울 아파트 시장은 ‘대출 가능 금액’이 가격 상단을 규정하는 구조로 재편된 상태다. 규제 완화 또는 상급지로의 자금 이동이 나타나기 전까지, 15억원 이하 구간 중심의 거래 집중과 가격 압축 흐름은 당분간 이어질 전망이다.
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