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▲ 대박땅군 부동산 연구소장직을 맡고 있는 전은규씨는 땅이 거짓말을 하지 않는 정직한 자산이라고 강조했다. 그는 토지에 투자하면 적어도 5~6년 후에는 가치가 상승한다고 설명하며 미래에는 인기있는 투자자산으로 떠오를 것이라고 자신했다. 이어 훗날 본인의 땅으로 다양한 스포츠를 즐길 수 있는 공간을 만들고 싶다고 밝혔다. ⓒ스카이데일리
“현재 6만평 정도의 토지를 소유하고 있는데 여기서 그치지 않고 앞으로 100만평으로 넓히고 싶습니다. 토지 일부를 사회에 환원해 축구, 당구, 골프장, 스킨스쿠버 등 제가 좋아하는 여러 스포츠를 일반인 누구나 저렴하게 즐길 수 있는 공간으로 꾸미고 싶습니다”
전은규(남·40) 소장은 회원수 3만명에 달하는 다음 까페 ‘대박땅꾼 부동산연구소’를 운영하고 있는 부동산 투자전문가다. 대박땅꾼 부동산연구소는 토지와 관련된 경제적·투자적 가치 등 빅데이터 분석 자료를 업로드해 회원들에게 공개하는 곳이다. 여기서 전 소장은 경제적 가치가 있는 땅을 발굴해 상세하게 분석하고 이를 토대로 각종 자료를 만드는 일을 하고 있다.
언론인 꿈꾸다 성격 바꾸려 영업직 전직 후 우연히 부동산 투자에 눈 떠
“3만명의 카페 회원 대부분 연령대가 20대로 젊은 나이입니다. 지금부터 공부하려는 어린 투자자들이 많은거죠. 확실히 과거보다 투자연령대가 낮아지고 있는 추세입니다”
현재 그는 부동산 투자 컨설팅 사업도 병행하고 있다. 올해까지 총 6권의 저서를 출판했는데 인세와 각종 오프라인 강의 등을 통해 수입을 올리고 있다.
신문방송학과를 졸업한 그는 한때 신문사를 차리는 게 꿈이었다. 지난 2000년 25살에 신문사에서 잠시 기자 생활을 하기도 했다. 그러나 영세한 회사에서 월급도 받지 못한 채 쫓겨났는데 항의 한 번 제대로 하지 못할 정도로 내성적이었다고 털어놨다.
이에 전 소장은 내성적인 성격을 바꾸고자 영업직에 도전했다. 의료기기 판매를 비롯해 114 광고, 스피드뱅크 영업에 이르기까지 다양한 경험을 했다. 그리고 30살 되던 해 의료기기 영업을 위해 평택으로 장기간 출장길에 오른 것이 부동산 투자와 인연을 맺게된 계기가 됐다.
“처음엔 인적도 드문 지방에 가기 싫어 투덜댔지만 이 때 부동산 투자에 눈을 뜨게 됐습니다. 당시 허허벌판이 한창 개발되고 있었는데 이를 보기 위해 몇 천명의 투자자들이 몰린 광경을 목격했습니다. 오지의 땅인데도 그렇게 대단해보였습니다”
그는 부동산 투자에 관심이 생긴 이후 아버지로부터 받은 책을 통해 우연히 서산 개발정보를 접할 기회가 있었다고 전했다.
“본래 고향이던 서산이 오지인줄로만 알고 자랐는데 책을 통해 서산이 개발지역이며 평당 5~20만원까지 가치가 책정된다는 정보를 접했죠. 땅이 다시 보이는 순간이었어요”
▲ 그의 취미는 영화보기와 역사관련 공부다. 그는 영화감상을 통해 땅 투자에 필요한 상상력을 키울 수 있었는데 빈 땅에 상가, 주택 등이 들어서며 발전되는 모습을 상상하는 일이 필수적이라고 설명했다. 또 삼국시대부터 근현대시대까지 역사를 잘 아는 것도 땅투자자에 유리한 요소로 작용한다고 했다. ⓒ스카이데일리
그는 태안 고속도로가 4배까지 오른다는 소식을 접하고 본격적으로 부동산 투자에 뛰어들었다.
“당시 부동산 경매를 하면 낙찰된 경매금액의 80%까지 대출 지원을 받을 수 있어 덕분에 땅을 수월하게 구입할 수 있었습니다. 지원 받은 금액을 다 합치니 3000만원에 달했죠. 적지않은 돈이었지만 대출에 대한 부담감보다 그 돈을 부풀릴 수 있다는 자신감과 기대가 가득했습니다”
500만원짜리 땅이 1억원으로…“투자 부동산의 정확한 정보 파악이 핵심”
전 소장은 첫 부동산 투자에서 대성공을 거뒀다. 그는 한 지역에 올인하지 않고 여러 지역에 분산 투자했다. 500만원 가량 되는 소액 부지만을 골라 6곳에 투자한 것이다. 이 가운데 새만금 태안 지역 쪽에 투자한 땅이 3년만에 1억으로 올랐다. 소위 말하는 대박을 친 셈이다. 그는 저돌적인 투자 마인드와 본인만의 안전장치를 적절히 배합하는 것이 투자 성공의 비결이라고 강조했다.
이어 또 다른 투자 비법으로 바로 ‘장인정신’을 꼽았다. 많은 지역을 수박겉핥기식으로 파악하는 것보다 한 지역이라도 정확히 파악하는 것이 중요하다고 강조했다. 관심있는 지역을 설정하는 것 역시 하나의 팁이라고 소개했다.
“투자 초기부터 서해안 부근을 10년째 파고 있습니다. 마을 현지인들이 거꾸로 제게 그 지역에 대한 새로운 소식이나 정보를 물어보고 자문을 구하기도 합니다. 해당 지역 번지수만 말해도 그 지역에 대해 술술 말할 수 있을 정도로 노력을 쏟았기 때문입니다. 지금은 평택, 새만금, 당진, 제주도 등을 중심으로 주말마다 답사를 갑니다”
그는 건물과 달리 땅이라는 자산의 특성상 단기 투자가 불가능한 것이 단점이라고 말했다.투자한 뒤 수익을 얻기까지 기간이 길다는 것이 그 이유다. 때문에 새로운 투자를 하기까지 자본금이 없는 시기를 잘 버티는 게 중요하다고 설명했다.
“땅은 거짓말을 하지 않습니다. 대신 인삼처럼 푹 묵혀둬야 나중에 돈이 됩니다. 지금은 예전보다 지가 상승 주기가 길어지긴 했지만 적어도 4~5년 정도면 많든 적든 수익이 나는 건 확실합니다. 때문에 이율이 높아도 상환기간이 긴 장기 거치용 대출을 주로 이용했습니다. 다만 돈이 생기면 무조건 투자하는 성격이라 자금 없는 시기를 참기가 힘들었을 뿐이죠”
부동산 투자에서 정보의 중요성은 두말할 나위가 없다. 그는 10년전 투자 동호회에서 만난 ‘투자메이트’들과 현재까지 인연을 이어오고 있는데 이들과의 동반투자 및 정보 교류가 큰 도움이 됐다고 밝혔다.
▲ 전 소장은 기업이 투자하는 지역 인근 500m~1km 일대는 시세가 오르거나 개발되기 쉬운 지역이라고 말했다. 이 때문에 기업의 투자소식을 접하면 즉시 반경 1km 내에 있는 토지의 등기부등본을 모두 떼어본다고 한다. 최근 그가 관심 있게 지켜보는 지역은 제주도, 새만금, 당진, 평택 등이다. ⓒ스카이데일리
특히 그는 투자가치가 높은 땅을 발굴하기 위해 남들이 귀찮아하는 노력도 마다하지 않는 것이 중요하다고 말했다. 인터넷이나 뉴스에서 기업 투자정보를 들으면 인근 모든 지역 등기부등본을 떼본다. 30만원 넘게 쓰는게 다반사지만 노력없이 얻는 정보는 없다고 강조했다.
“기업이 투자를 하는 지역 500m부터 1km이내 인근까지는 개발될 가능성이 높아 땅값은 동반 상승합니다. 기업이 투자하는 땅을 알아내기만 한다면 그 인근에 투자해 큰 수익을 노려볼 수 있습니다”
정보 파악이 완료됐다면 자신만의 투자 전략을 세우는 것 역시 필수라고 했다. 한번은 부동산 경매에서 단돈 1000원 차이로 놓친 적이 있어 너무 아쉬웠다고 회고했다.
“경매에서 1199만9000원을 썼는데 1등이 1200만원을 써냈습니다. 경매할 때 보통 9000원 단위로 투자액을 부르는 전략을 쓰는데 이때 처음으로 전략이 먹히지 않았습니다. 그때 놓친 땅은 보령 해수욕장과 가까워 펜션 부지로 적합한 곳이었는데 지금은 가치가 20배 이상 올라 아쉬움이 크죠”
반면 매입할 부동산에 대한 정확한 파악없이 매입하면 손해 볼 가능성이 높다는 설명이다. 전 소장 역시 매입한 땅이 과거 무덤터였거나 주유소 부지로 이용됐다는 사실을 뒤늦게 알고 손해를 본 사례가 있다고 털어놨다.
“땅을 구매한 뒤 땅 속에 무덤이 파묻혀 있다는 걸 알게 됐습니다. 나중에 보니 그곳은 무덤터였어요. 무덤 유적지의 경우 국가소유지이기 때문에 무조건 팔아야 합니다. 손해보고 다시 팔 수 밖에 없었죠. 또 한번은 매입한 땅이 과거 주유소 부지라서 기름 찌꺼기를 걷어내는 비용이 더 많이 든 적도 있었습니다. 땅속에서 금이나 검, 왕관 등의 유물이 나왔으면 좋았을 텐데 말이죠(웃음)”
“땅은 시간이 지나면 무조건 오르고 그 자리에서 거짓말 하지 않습니다”
전 소장의 취미는 영화 감상이다. 새로운 투자 아이디어를 만들어내는 데 도움이 된다는 것이다.
“땅 투자는 상상력이 풍부한 사람들이 유리합니다. 허허벌판 같은 황야지의 발전 가능성을 믿고 투자해야 하기 때문입니다. 학창시절 역사 과목을 좋아했는데 실제로 역사 지식들이 투자에 도움이 됐습니다. 땅은 미래와 과거를 아는 게 중요합니다. 만주를 보면 옛날 우리나라 땅인데 이러면서 혼자 상상의 나래를 펼칠 때도 많죠”
그가 부동산 투자와 관련해 자신의 철학을 소개할 때 땅에 대한 남다른 애착을 엿볼 수 있었다. 또 부동산 분야 전문가로서 향후 토지와 관련된 교육 활동에 대한 포부도 드러냈다.
“컨설팅 후계자 양성을 위해 토지대학교를 만들고 싶은 욕심이 있습니다. 땅에 대해 낯설고 어렵게 느끼는 분들이 많은데 친숙하게 여길 수 있도록 계몽활동을 하고 싶어요. 땅은 알고보면 안전자산에 속합니다. 주식시장처럼 급변하지 않고 시간이 지나면 무조건 가격이 오르기 때문이죠. 언제나 그 자리에 있고 거짓말을 하지 않습니다”
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