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“부동산 투자로 버는 돈을 두고 ‘불로소득’이라고 부르기도 하지만 전 그렇게 생각하지 않아요. 내 재산이 날아갈 수 있는 리스크를 안고 투자를 하는 거죠. 이는 기업과 같아요. 엄청난 노력을 들여 공부를 하고 사람들과 정보를 교환하며 현장에서 발로 뛰죠. 부자가 되기 위해 목숨을 거는 것이죠. 이런 생각을 갖고 지금도 투자하고 있죠. 투자에 있어서 저는 전국의 부동산 흐름을 중요 시 해요. 찾아보면 상승을 주도하는 지역이 꼭 있죠. 어느 시기에는요. 그래서 저는 부동산은 물건을 사는 것이 아니라 시기(때)를 사는 것이라 생각해요”
김형일(남·48) 씨는 시골에서 농사일을 하는 부모님 밑에서 어렵게 자랐다. 소위 ‘흙수저’ 출신이다. 그는 현재 부동산 투자법인인 (주)한국부동산공사의 대표를 맡고 있으며, 부동산오아시스학원의 대표를 겸하고 있다. 부동산 재력가이자 투자자인 셈이다. 김 대표는 본인이 가진 정보와 생각을 나누기 위해 책을 출간했으며 부를 나눈다는 의미의 ‘나눔 부자’라는 닉네임의 블로그를 운영하고 있다.
채권 관리하던 비정규직 근로자…부를 위해 ‘부동산을 경험하다’
“저는 대구에 살고 있지만 전라북도 ‘장수’가 고향이에요. 태어나보니 산골짜기였고 부모님은 농사일로 1남 5녀의 생계를 꾸려가셨죠. 가진 게 없다보니 중학교 2학년 때는 부모님을 돕기 위해 작두로 풀을 잘랐죠. 그런데 그 날카로운 작두에 손가락 한 마디가 잘려 나갔어요. 순간 멍했지만 아무 생각도 못 했어요. 워낙 가난하다보니 병원에 갈 엄두도 낼 수 없었죠”
80년대만 해도 잘린 손가락을 붙일 수 있었다. 하지만 그는 오른손 집게손가락 한 마디를 잃을 수밖에 없었다. 당시 형편으론 택시를 타고 장수 시내에 있는 병원에 가는 것도 버거웠기 때문이다. 어머니는 다친 아들을 데리고 트럭을 잡아타고 장수의 한 병원에서 도착했지만 수술을 할 수 없으니 전주로 가라는 의사의 말에 더 이상 갈 수 없었다.
“잘린 손가락이 휴지통으로 들어가던 모습이 아직도 생생해요. 잘린 부분을 연결하진 못했고 상처 부위를 치료하기 위해 다친 부위만 봉합 됐죠. 지금이라면 전주까지 택시를 타고 가서라도 수술을 받았을 텐데 당시는 그게 어려웠어요. 그 때 느꼈죠. ‘물리적 거리가 먼 것이 아니라 경제적 거리가 먼 것이구나’라고 말이죠. 어머니는 돌아가실 때까지 그 이야기를 꺼내지 못하셨어요”
이후 그의 누이들이 야간 고등학교에 다니며 돈을 벌어 온가족이 대구로 이사할 수 있었다. 그곳에서 그는 지역차별을 경험하며 고교생활을 마쳤다. 고등학교를 졸업한 그는 일자리가 많아 돈을 벌기 쉽다는 이유로 대학의 과를 선택했다. 영진전문대 전자공학과에 입학한 이유도 이 때문이다.
“대학 졸업 후 삐삐를 수리하는 곳에서 일했죠. 학교 다닐 때는 아르바이트도 수 없이 많이 했죠. 50가지는 될 걸요. 이후 막연히 돈을 벌자는 생각만 가지고 있다가 부동산 관련 업계에 발을 들여놓게 됐어요. 그 때가 1998년도 일겁니다. 당시 IMF가 터져 채권 관리(회수)직을 많이 뽑았는데 저도 그 직종으로 이동했어요. 이후 대구은행·농협·신용보증기금·주택금융공사 등에서 10년 가량 일 했어요”
우연히 들어간 채권관리 업종에서 채권 회수를 진행하며 부동산·공장 경매를 경험한 그는 부동산에 관심에 갖게 됐고 공부를 시작했다. 그는 경매에 도전해 성공과 실패를 반복하며 약간의 돈을 벌 수 있었다. 경험을 쌓은 것이다. 또한 울산대학교 제어계측공학과(자퇴), 방송통신대 경영학과를 거쳐 경북대학교 경영대학원까지 졸업했다. 이후 대구대학교 부동산학과 박사과정에 입학을 했지만 이론과 현장투자 와의 괴리를 느껴 자퇴했다.
“돈이 많지 않았기 때문에 1년에 1~2건 정도 밖에 경매에 참여할 수 없었어요. 낙찰 시 대출이 70~80% 정도 나오기 때문에 이를 이용했어요. 경매를 받은 집에 도배를 해본 경험도 있죠. 그러다가 마지막으로 일했던 한국주택금융공사에서 해고당했어요. 공기업 선진화 방안으로 2년 이상 근무하면 정규직 전환을 보장해준다고 했지만 2년이 되기 전에 잘라버린 거죠”
보유한 부동산 40여개…“자기개발서 펴내고 도심재생지역 투자할 것”
“회사에 다닐 땐 ‘마이산’이란 곳을 가족들과 자주 가곤 했어요. 하산 때 유명한 숯불갈비를 맞볼 수 있었지만 돈을 아껴야한다는 생각에 아이들에게 ‘칼국수가 더 맛있어 그거 먹자’고 말을 하곤 했어요. 지금은 여유를 가지고 베풀고 살고 있지만, 돈이 있는 사람이 더 풍요로운 생각과 행동을 할 수 있음을 느꼈죠”
경제적 자유를 갈망하던 그는 부동산을 통해 경제적 자유와 시간적 자유까지 실현하고 있다. 물론 그 과정은 쉽지 않았다. 채권 관리직에서 해고당한 그는 부동산 중개사무실에서 경매 팀을 맡아 중개까지 진행했다. 또한 투자도 게을리하지 않았고 소액 투자를 통해 경험을 쌓았다.
“본격적으로 투자를 시작한 시점은 2012년 쯤이예요. 부산 투자자들이 대구에 투자한다는 소식을 들었어요. 당시 대구는 경기가 좋지 않고 인구도 줄어드는데, ‘왜 사람들이 올까’라는 생각을 하게 됐죠. 처음엔 그들이 빠져 나간 뒤에 가격이 떨어질 줄 알았는데 오히려 더 올랐어요. 너무 궁금해서 당시 부산 투자자들을 찾아갔죠. 카페를 통해 연락이 닿았고 그들과 교류를 시작했어요. 그들은 2008년에 부산이 올랐고 서울은 떨어졌다는 사실을 인지하고 2011년부터 대구에 집중 투자하기 시작했어요. 분석을 통해 저평가된 대구가 오를 것이라 예측했던 거죠”
김형일 대표는 그들이 말한 다음 행선지인 서울로 투자원정을 떠났다. 서울로 오기 전까지 그는 2년동안 부동산을 통해 수익을 얻었다. 개발 정보를 이용해 인근 아파트를 매입했고 1년 만에 5000만원의 수익을 낼 수 있었다. 또한 2년 만에 3000만원을 번 경우도 있었다. 이를 계기로 김 대표는 자신감을 얻을 수 있었다.
“서울에 투자하기로 결정한 뒤로 수험생처럼 공부만 했어요. 대구는 정보만 듣고 감으로 투자했죠. 투자 경험이 있으니까요. 하지만 서울은 잘 모르는 지역이기에 부산 투자자, 대구 투자자들과 함께 모여 강의도 듣고 모임도 했어요. 데이터도 분석하고 인터넷도 뒤졌죠. 요즘은 다양한 빅 테이터들이 많아 공부할 것들이 많아요”
그는 우선 ‘수원 영통’에 투자했다. 4박 5일 일정으로 서울에 올라와 현장을 돌고 찜질방에서 잠을 잤다. 이후 자금 여력이 미치지 못하는 강남권을 제외하고 서울 곳곳에 투자했다. 초창기에는 가족들이 살고 있는 대구의 집을 담보로 잡고 7000만원을 대출받아 전세를 끼고 아파트 매매를 진행했다. 그는 철저한 분석과 위험을 두려워하지 않는 정신으로 현재 40여개의 부동산을 소유하고 있다. 그 안에는 아파트, 분양권, 토지 등이 있다.
“보유세가 두렵진 않아요. 사업하는 사람들이 세금을 내는 것처럼 부동산 투자자도 그렇다고 생각해요. 수백만 원을 보유세로 내면 몇 천을 벌면 되고 수천만 원의 양도소득세를 내면 몇 억을 벌면 된다고 봐요. 엄청나게 오른 지역은 가격 조정을 받으면 떨어질 수는 있고 저평가된 지역은 떨어질 일이 없다고 생각해요. 결국 오르지 않는 곳은 있는 것처럼 떨어지는 곳도 있죠. 다만 상승에 비해 떨어지는 폭이 작고 물가상승이 진행되는 만큼 부동산은 우상향할 것이라고 전망해요”
그는 ‘나눔부자’라는 닉네임을 가지고 있다. 그가 운영하는 블로그에도 ‘나눔부자’가 들어간다. 블로그에서 그는 부동산 분석 정보를 공유하고 있다. 또한 그는 카페와 밴드를 통해 공유하던 정보를 오프라인으로 끌고 나와 부동산오아시스학원이란 곳을 운영하고 있다.
부동산 전문 강사를 초청하거나 직접 강의를 진행하기도 한다. 김형일 대표는 △왜 부동산을 해야 하는 지에 대한 마인드 강의 △부에 도달하려면 어떤 시스템을 이용해야 하나 △전국 지역 분석 △전국 부동산 흐름 등 커리큘럼을 세워 강의할 계획을 세우고 있다.
“현재 서울 부동산 시장은 침체기죠. 실수요자라면 가격 조정기에 매매하는 것도 나쁘지 않아요. 올해와 내년에는 로또 아파트가 수도권 지역에 많이 나올 거예요. 분양가를 인근 시세와 비교해 낮추도록 제한하고 있기 때문이죠. 저는 부동산은 물건을 사는 것이 아니라, 시기를 사는 것이라고 생각해요. 제가 서울 부동산 상승 때를 맞춰 자산가가 됐기 때문에 그렇게 말할 수 있다고 봐요”
그는 ‘아빠의 돈공부’라는 자기개발서를 준비하고 있다. 또한 대출이 잘 나오고 전국에 많이 선정돼 있는 도심재생개발에 관심이 많다. 현재 도심재생개발지 일대에 한 채를 매입했다는 그는 도심재생개발지에 카페거리를 조성하고 싶다는 목표를 가지고 있다.
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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