부동산세제 구조 바꿔야 우리나라 미래도 있어

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송경학 세무사의 조세열전(熱戰)

부동산관련 조세 OECD기준 총량으로 바꾸고 특정인재양성 목적세로 사용해야

송경학 필진페이지 + 입력 2020-02-22 16:28:27

01. 부동산의 거래세는 국가가 흡수하나, 승수효과로 전가돼 부동산가격 상승요인

경제학 이론에서 시장의 가격은 수요과 공급의 원칙이다. 실제 구매할 수 있는 욕구수요와 공급자가 제시하는 효용가격에 시장에서는 거래가 이루어지고 시장에서는 가격이라는 화폐로 표현된다. 이러한 경제학의 논리를 우리나라 부동산 시장에 대입해 보면 수요자의 부동산 욕구수요는 장래의 자본차익을 말하는 것이고, 공급자가 제시하는 현재의 효용가격도 미래의 자본차익을 말하는 동일한 개념으로 일치한다. 이러한 자본차익을 얻게 되는 과정은 수요자가 지불한 취득원가를 초과하는 개념으로 나타난다.

취득원가에는 취득단계의 취득세, 보유단계의 재산세와 종합부동산세, 처분단계의 양도소득세가 있을 것이다. OECD 국가들보다 월등하게 높은 취득세등은 우리나라 국민에게는 아주 익숙한 세금이 됐고, 주택의 취득원가로 인식하고 있다.

결국 취득과 양도가 반복되는 경우 취득세와 양도소득세는 조세재정으로 국가가 흡수를 하게 되고, 이미 지불된 조세는 시장에서 전가돼 부동산가격의 상승요인으로 작용하게 된다. 계속적인 취득세와 양도소득세의 부담은 승수효과로 인해 부동산의 시장가격을 계속적으로 왜곡하게 된다. 우리나라의 거래세는 실효세율(민간보유 부동산 시가총액 대비 거래세)도 높은 편이다. 한국의 거래세 실효세율은 0.21%다. 한국을 제외한 OECD 평균은 0.11%에 불과하다. 한국이 2배 가까이 높은 것이다.

02. 부동산의 자본차익의 레버지리(Leverage) 효과는 노동의욕을 감소시켜 시장경쟁력 약화

기업이든 개인이든 어떤 자산투자로부터의 수익이 차입비용을 지불하고 나서도 남을 것으로 판단한다면, 대출 및 각종 금융수단 등의 방법으로 추가 자금을 차입해서라도 자산 매입에 나선다. 부채에 근거한 투자인 것이다. 우리나라에서는 전세보증금 제도 등으로 인해 부동산은 레버리지 투자가 가능한 영역이다.

이러한 투자가 성공만 한다면, 근로소득으로 저축을 하는 경제 행위보다 월등한 수익을 획득하게 되고, 시장경제 참여자들 간에 승자로서 장식하게 된다. 요즘 최저임금에 대한 말이 많다. 최저임금으로 인해 가처분 소득이 많아지더라도, 그들은 가처분 소득이 증가할 뿐, 이미 시장에서 팽창한 자본소득을 따라가지 못한다.

결국 정부가 부동산에 대한 시장가격을 안정화시키지 못한다면 근로자들에게 지급되는 최저임금은 가처분 소득으로 자리잡지 못하고 부동산 상승률 대비 실질임금이 오히려 하락되는 경제상황에 놓이게 되고, 또다시 임금상승을 요구하는 시장전반의 인플레이션을 일으켜 우리나라는 OECD 국가들 중 가장 경쟁력이 없는 국가로 전락될 가능성이 높다.

03. 부동산에 대한 보유세, 취득세, 양도소득세 등은 총량적 배분방식으로 접근

기업의 내부유보 잉여금에 대해서 과세하지 않으면 기업이 가지고 있는 현금에 대해서는 주주들에게 배당하지 않고, 청산시까지 과세이연을 고려해 최대한 기업의 내부 벨류에이션을 크게 만들려고 한다.

우리나라 부동산 시장도 마찬가지이다. 보유세는 낮고 거래세는 높다 보니, 부동산가격이 상승하더라도 시장엑시트(Market exit)를 거부하고 증여나 상속으로 자산가치를 특수관계자끼리 분산하게 된다. 이러한 분산행위는 공급자 물량을 감소시켜 시장의 가격을 더욱더 상승시킨다. 이를 증명이라도 하듯 수요가 많은 서울 아파트는 정부의 부동산 정책에도 가격이 계속 상승하고 있다.

현재 OECD도 자유로운 주거이동을 촉진하기 위해 거래세를 완화할 필요가 있다고 강조하고 있다. 낮은 거래세는 시장가격이 무엇인지를 찾아가는 맵(Map)이 될 수 있고, OECD 국가들에 준하는 보유세는 부동산을 통한 자본차익의 과거의 기억을 걷어내는데 유용할 수 있다. 단, 취득세 등은 OECD 기준으로 없애거나 낮추어 조정을 해야 한다.

04. 분양가 상한제보다는 주택을 대규모로 공급하는 정책 나와야

민간공급자들은 시장가격에 맞춰 주택의 분양가를 결정한다. 또한 수요자는 공급분양가와 부담한 조세보다는 절대로 가격이 하락하지 않는다는 믿음으로 주택을 구입하게 된다. 한정된 재화에 대해 공급자와 수요자는 암묵적인 약속하에 거래를 하게 되고, 정부는 그 신뢰를 깨지 않기 위해 정책적인 노력을 하고 있을 뿐이다.

부동산의 지속적인 상승과 거래에 대한 자본차익의 대부분을 국가가 흡수하면서 오히려 부담된 조세는 시장가격에 전가되어 악순환만 발생시킬 뿐이다. 최근 정부가 제시한 분양가 상한제는 공급의 축소가 필연적인다. 이미 인플레이션이 되어버린 건축원자재와 노동임금은 공급자의 이윤을 축소하기에 분양가격의 제한은 공급이 감소된다.

따라서 이제는 민간시장의 공급자와 투기수요자를 믿는다기 보다는 주택을 공공재로 인식하고 국가가 양질의 주택을 민간업자와 협업해 대규모로 공급하는 정책이 필요하다. 주택가격이 안정화되고 정상적인 국가가 된다면 오히려 최저임금제보다 실질임금이 상승되는 시장구조를 가지고 오게 되고, 희망이 있으므로 좀 더 노력하고 열심히 하는 사회구조가 시장경쟁력을 키울 것이다.

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