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최근 공사비 상승으로 대다수 주택 건설 사업장에서 갈등과 분쟁이 발생하고 있는 가운데 한국토지주택공사(LH)와 지방 도시개발공사들이 하반기부터 민간참여 공공주택사업의 공사비 증액에 나선다.
21일 건설업계에 따르면 국토교통부는 민관합동 건설투자사업(PF·프로젝트파이낸싱) 조정위원회의 1차 조정에 따른 후속 조치를 이행해달라는 공문을 전날 LH와 경기주택도시공사(GH)·인천도시공사(iH)·부산도시공사·충남개발공사 등 지방공사에 발송했다.
앞서 국토부는 지난해 10월부터 PF 조정위원회를 열어 공사비 상승과 PF 금리 인상으로 위기에 몰린 사업장에 대한 본격적인 조정에 나섰다.
1차 조정 신청에 접수된 총 34건 가운데 민간참여 공공주택이 24건(70.6%·약 7조6000억 원)을 차지했다. 이 분야 공사 10건 중 7건이 공사비 관련 갈등을 겪는 꼴이어서 공공주택 공급이 지연되고 PF 부실이 불거질 수 있다는 우려가 커졌다. 지난달 2차 접수에는 50건(약 11조 원)이 조정을 신청했다.
민간참여 공공주택사업은 LH가 토지를 제공하고 민간 건설사가 주택을 시공·분양하며 투자 지분에 따라 수익을 배분하는 방식으로 진행된다. 그런데 최근 들어 공사비가 급등하면서 손해를 보게 생긴 민간 건설사들이 그간 LH에 공사비 인상을 요구해 왔다. 한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 건설공사비는 최근 3년 새 27.57% 올랐다.
하지만 LH는 건설사와 사업 계약을 맺을 때 협약서에 ‘물가 변동에 따른 공사비 증액’ 조항을 넣지 않았다는 근거를 들어 이를 거부해 왔다. 이번에 PF 조정위에 조정을 신청한 건설사들도 대부분 공사비 상승분을 공공에서 좀 더 부담해 달라고 요청했다.
이에 PF 조정위는 공사비 상승분의 일정 액수를 공공과 분담하는 게 핵심 내용인 가이드라인을 마련했다. 건설공사비지수(시간 변화에 따른 직접공사비의 변동 측정)로 산출한 실제 물가상승률에서 통상 물가상승률(사업 시작 전 10년간 건설공사비지수 평균 상승률)을 뺀 ‘급등 물가상승률’을 공사비 상승분 분담에 활용한다.
예를 들어 LH와 민간 건설사가 각각 60%·40%를 투자해 총사업비 1000억 원으로 민간참여 공공주택사업을 벌였고 급등 물가상승률이 10%로 계산됐다면 LH가 지분율에 따라 공사비 상승분 100억 원 중 60억 원을 건설사에 보전하는 식이다.
공공주택 건설 사업장이 멈추지 않도록 지원하고, PF 시장을 안정화하기 위한 차원에서 공공이 공사비를 좀 더 부담하겠다는 취지로 풀이된다. 국토부 측은 이번 조치에 따른 분양가 인상 가능성에 대해 “민간참여 공공주택은 분양가 상한제 대상이기 때문에 LH가 공사비를 올려줘도 분양가에 바로 반영되지 않는다”고 설명했다.
LH 등 공공기관은 협약서에 명시하지 않은 공사비 증액이 ‘배임’에 해당할 수 있어서 추후 감사 등에서 문제가 될까봐 우려하느라 공사비 증액에 부정적인 측면도 있었다. 이에 정부는 감사원의 사전 컨설팅으로 ‘감사 면책’을 얻은 뒤 민간참여 공공주택사업에 공사비를 증액하도록 했다.
국토부는 LH 등에 보낸 공문에서 “각 기관에서는 조정이 조속히 이뤄질 수 있도록 공사비 분담 가이드라인에 기반해 사업장별 민간 협의 및 감사원 사전 컨설팅 후속 절차를 이행해달라”고 밝혔다.
감사원 사전 컨설팅이 두 달가량 걸리는 점을 고려하면 민간참여 공공주택사업에 대한 공사비 증액은 올해 하반기부터 이뤄질 것으로 관측된다.
아울러 조정위의 가이드라인과 관련 방침이 그동안 공사비 상승 탓에 갈등이 골이 깊어질 대로 깊어진 공공과 민간의 공공주택사업에 하나의 돌파구로 역할을 할 수 있을지 주목된다.
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