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2025년 주택시장은 공급 부족·비수도권 침체·금리와 대출 규제의 영향·서울 아파트 시장 변화라는 4가지 핵심 이슈를 중심으로 전개될 전망이다. 이러한 이슈들은 주택시장의 전반적인 흐름을 좌우하며 각 지역과 계층에 다양한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
주택 공급 부족 문제가 심화되고 있다. 2024년 주택 인허가 물량은 42.8만 호로 2021년 대비 21.3% 감소했다. 공사비 상승과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색으로 신규 주택 공급이 위축되면서 정부의 도심 재개발과 신도시 개발 추진에도 단기적 해결은 어려울 것으로 예상된다.
한편 비수도권 주택시장은 깊은 침체에 빠져 있다. 2024년 말 기준 전국 미분양 아파트의 76%가 비수도권에 집중되어 있으며 경기 침체와 인구 유출로 침체가 장기화될 가능성이 크다.
금리 인하와 대출 규제는 주택시장에 상반된 영향을 미칠 것으로 보인다. 한국은행의 금리 인하로 주택담보대출 금리가 하락하면서 주택 구매력이 상승했지만 2025년 7월 시행될 스트레스 DSR(Debt Service Ratio·총부채원리금상환비율) 3단계 규제는 대출 한도를 축소시켜 주택 구매 수요를 제한할 전망이다.
서울 아파트 시장은 2024년 2.0%의 가격 상승을 기록했고 강남·용산·마포 등 인기 지역에서는 더 큰 상승세를 보였다. 그러나 정부의 대출 규제와 금리 변동성이 변수로 작용하면서 2025년에는 상승세가 제한될 가능성이 있다.
이러한 4대 핵심 이슈는 2025년 주택시장의 전반적인 흐름을 좌우할 것으로 예상된다. 공급 부족 문제 해결·비수도권 주택시장 활성화·금리와 대출 정책의 균형 있는 조정·서울 아파트 시장의 안정화가 주요 과제로 떠오르고 있다. 정부와 시장 참여자들의 적절한 대응이 요구되는 시점이다.
①주택시장 불안… 공급 부족이 핵심 원인
최근 한국 주택시장은 공급물량 감소로 불안정한 흐름을 보이고 있다. 2024년 주택 인허가 물량은 42.8만 호로 2021년(54.5만 호) 대비 21.3% 감소했다. 특히 수도권에서는 신축 아파트의 희소성이 커지면서 가격 상승이 이어지고 있다.
주택 공급 위축의 주요 원인은 건설비용 증가다. 2024년 주요 정비사업 단지의 공사비가 평균 20~50% 인상되었으며 일부 사업지는 공사비 분쟁으로 사업이 중단되기도 했다. 예컨대 장위4구역(장위자이레디언트)의 공사비는 516만 원에서 550만 원으로 인상됐으며 이촌현대 리모델링 사업은 542만 원에서 926만 원으로 급등하면서 공사 중단 위기에 놓였다.
또한 부동산 PF 시장이 경색돼 건설사들의 자금 조달이 어려워졌다. PF 대출 연체율 증가로 건설사의 유동성이 악화됐고 특히 중소형 건설사들은 사업 진행이 더욱 어려운 상황이다. 이 때문에 공급 물량이 줄어들면서 신축 아파트의 희소성이 더욱 심화되고 있다.
주택 인허가 감소도 공급 부족을 가중시키고 있다. 2024년 주택 인허가 물량은 42.8만 호로 2021년 대비 11.7만 호 줄었다. 특히 연립·다세대주택의 인허가 물량이 전년 대비 27% 감소하면서 비아파트 시장에서도 공급 위축이 두드러졌다.
정부는 공급 부족 문제를 해결하기 위해 다양한 정책을 발표했다. 2024년 8월 발표된 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안’에 따라 향후 6년간 수도권에 42.7만 호의 주택을 공급할 계획이다. 서울에서는 그린벨트 해제를 통해 8만 호를 추가 확보하고 3기 신도시 조기 분양도 추진 중이다.
도심 내 공급 확대를 위해 재건축·재개발 규제도 완화했다. 2024년 11월까지 노후계획도시 정비사업 선도지구가 선정됐고 해당 지역에서는 재건축·재개발이 본격적으로 진행될 예정이다.
금융당국은 부동산 PF 대출의 리스크를 완화하기 위해 금융기관의 위험 가중치 조정 및 자기자본 확충 유도를 시행하고 있다. 그러나 이러한 정책들이 단기간에 공급 회복으로 이어지기는 어려울 것으로 보인다.
2025년에도 주택 공급 부족 문제는 지속될 가능성이 크다. 금리 인하에 대한 기대감이 커지면서 수도권을 중심으로 매수세가 살아날 가능성이 있으며 이는 주택 가격 상승을 부추길 수 있다. KB부동산 보고서에 따르면 전문가의 54%는 2025년 수도권 주택 시장이 회복세를 보일 것으로 전망했다.
반면 비수도권에서는 미분양 아파트 문제가 심각하다. 전국 미분양 아파트 7만173가구 중 76%가 비수도권에 집중돼 있고 가격 하락세가 지속되고 있다. 정부는 미분양 아파트 매입·디딤돌 대출 우대금리 적용 등의 지원책을 발표했으나 효과는 제한적일 것으로 보인다.
결국 2025년에도 주택시장 불안의 핵심 변수는 공급 부족이다. 정부가 공급 확대 정책을 발표했지만 공사비 상승과 부동산 PF 시장 경색이 지속된다면 공급 회복은 쉽지 않을 것이다. 실질적인 인허가 확대와 금융 지원이 병행돼야 시장 안정화가 가능할 것으로 보인다.
②비수도권 주택시장 반등 가능성
최근 몇 년간 비수도권 주택시장은 침체를 겪고 있고 반등 가능성이 논의되고 있다. 수도권과 달리 비수도권은 상대적으로 낮은 주택 가격을 유지하고 있지만 미분양 증가와 청약 경쟁률 하락이 시장 회복을 가로막고 있다. 2024년 말 기준 전국 미분양 아파트는 7만173호로 이 중 76%인 5만3176호가 비수도권에 집중돼 있다. 이러한 상황에서 비수도권 주택시장의 반등 여부는 지역 경제 활성화와 정부 정책에 크게 좌우될 전망이다.
비수도권 주택시장은 수도권과 다른 양상을 보이고 있고 지역별로도 차이가 크다. 수도권은 2024년 하반기 주택 매매가격이 1.1% 상승한 반면 5개 광역시는 0.4% 하락했다. 기타 지방은 0.2% 하락하면서 침체가 지속되고 있다.
청약시장에서도 수도권과 비수도권 간 차이가 두드러진다. 2024년 수도권의 평균 청약 경쟁률은 10대 1을 상회했지만 비수도권은 5대 1 이하로 떨어져 저조한 성적을 보였다. 특히 전북을 제외한 대부분의 지역에서 미분양이 늘어나면서 건설사들은 신규 분양을 꺼리고 있다.
비수도권의 미분양 아파트는 대부분 중소형 평형대(전용 85㎡ 이하)로 구성되어 있다. 2024년 말 기준 85㎡ 이상 대형 평형의 미분양 비중은 수도권 11.3%·5개 광역시 15.2%·기타 지방 16.3%로 나타났다. 이는 금융위기 당시(최대 65%)보다는 낮은 수준이지만 여전히 시장의 부담 요인으로 작용하고 있다.
비수도권 주택시장의 회복 가능성은 지역 경제의 성장 여부와 밀접한 관련이 있다. 2010년부터 2021년까지 비수도권의 주택 매매가격 상승률은 76.5%로 수도권(47.1%)을 크게 상회했다. 그러나 최근 몇 년간 경기 침체와 인구 유출로 시장이 위축되었다.
특히 비수도권의 경제 기반이 약한 지역에서는 신규 일자리 창출과 인프라 개선이 부족해 주택 수요가 쉽게 회복되지 않고 있다. 지방 주요 산업 도시의 경우 경기 부진이 지속되면서 주택 거래량이 감소하고 있으며 대규모 산업단지 조성이 예정된 지역만이 제한적으로 주택시장 활성화 가능성을 보이고 있다.
정부는 비수도권 주택시장 회복을 위해 다양한 정책을 추진하고 있다. 2024년 2월 발표된 ‘비수도권 부동산시장 회복 지원 방안’에는 준공 후 미분양 아파트 매입‧디딤돌 대출 우대 금리 적용‧비수도권 주택담보대출 취급 금융기관에 대한 인센티브 부여 등이 포함됐다.
이외에도 정부는 공공 주도의 공급 조절을 통해 시장 불안을 완화하려 하고 있다. 그러나 과거에도 미분양 해소를 위한 정책이 시행된 바 있으나 실질적인 효과를 내는 데는 시간이 걸렸다. 따라서 단순한 금융 지원보다는 지역별 맞춤형 정책이 필요하다는 지적이 나온다.
③금리 인하와 대출 규제 주택시장의 복잡한 상황
2025년 주택시장은 금리 인하와 대출 규제라는 상반된 요인의 영향을 받고 있다. 금리 인하는 대출 부담을 낮춰 주택 수요를 촉진하는 긍정적 요소지만 정부의 대출 규제는 가계부채 증가를 억제하고 시장의 과열을 방지하는 역할을 한다. 이 두 가지 요인이 어떻게 작용할지에 따라 주택시장의 향방이 결정될 것이다.
2024년 한국은행은 경기 부양을 위해 두 차례 기준금리를 인하했고 2025년에도 추가 인하 가능성이 제기되고 있다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 낮아져 대출 상환 부담이 줄어들고 주택 구매력이 높아진다. 실제로 2023년 10월 4.56%였던 주택담보대출 금리는 2024년 7월 3.50%까지 하락하면서 주택 수요가 증가했고 수도권 주택 구매력 지수(KB국민은행 기준)는 88.4에서 102.4로 상승했다. 이러한 변화는 주택 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다.
반면 정부는 가계부채 급증을 막기 위해 대출 규제를 강화하고 있다. 2024년 9월 시행된 스트레스 DSR 2단계 규제에 이어 2025년 7월에는 3단계 규제가 도입될 예정이라 소득 1억 원인 차주의 대출 한도가 최대 1억 원 감소할 것으로 예상된다. 대출 한도 축소는 주택 구매력을 낮추는 요인으로 작용해 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다.
또한 2025년에도 정부는 수도권 주택담보대출 규제를 유지할 방침이고 비수도권 일부 지역에서만 제한적인 완화가 검토되고 있다. 따라서 주택 구매자들은 대출이 어려워지고 매매시장보다는 전세나 월세시장으로 이동하는 경향이 뚜렷해질 것으로 보인다.
정부는 금리 인하로 경제 성장과 주택시장 회복을 유도하면서도 대출 규제를 통해 가계부채를 통제하려는 이중 전략을 취하고 있다. 전문가들은 2025년 주택시장 전망이 엇갈리고 있으며 수도권은 상승 가능성이 있지만 비수도권은 여전히 어려운 상황이 지속될 것으로 보고 있다.
결론적으로 금리 인하는 주택 수요를 증가시켜 시장 회복에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만 대출 규제는 이를 상쇄하는 요인이 될 것이다. 따라서 2025년 주택시장은 금리 인하와 대출 규제의 균형 속에서 변동성을 보일 가능성이 높다.
④서울 아파트 시장의 특징과 전망
서울 아파트 시장은 최근 몇 년간 가격 상승과 지역별 차별화된 흐름을 보이며 전체 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 2024년 서울 아파트 가격은 전년 대비 2.0% 상승했고 특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 일부 재개발·재건축 지역에서 상승 폭이 컸다. 또한 한강 이북의 마포·용산·성동구와 학군이 우수한 대치동·목동 등에서도 높은 수요가 지속됐다.
서울 아파트 가격 상승은 공급 부족·수요 증가·금리 인하 기대감 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과다.
2024년 서울의 신규 아파트 분양 물량은 1.8만 가구로 과거 10년 평균(2.7만 호) 대비 33% 감소했다. 재건축·재개발 사업이 규제와 인허가 지연으로 속도를 내지 못하면서 신축 아파트 희소성이 더욱 부각되었다.
서울은 경제·교육·교통 인프라가 집중된 핵심 지역으로 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 관심도 높다. 특히 강남과 강북 주요 학군 지역에서는 주택 수요가 꾸준히 유지되고 있다.
2024년 하반기 한국은행이 금리 인하를 시사하면서 대출 부담이 낮아질 것이라는 기대가 시장에 반영됐다. 이에 따라 대기 수요가 주택 매입으로 전환되면서 가격 상승을 부추겼다.
서울 아파트 시장은 지역별로 상승폭에 차이를 보인다.
2024년 강남구 아파트 가격은 3.4% 상승하며 서울 평균(2.0%)보다 높은 상승률을 기록했다. 압구정동·대치동 재건축 단지의 기대감과 분양시장 과열이 주요 원인으로 작용했다.
용산은 한남 뉴타운 및 국제업무지구 개발로 투자 수요가 몰리면서 상승세를 유지하고 있으며 성동구 성수전략정비구역도 관심 지역으로 떠오르고 있다.
노원구·도봉구 등 외곽 지역은 상대적으로 저렴한 가격과 교통망 개선(GTX-B·C 노선 기대)으로 수요가 증가했다. 다만 대출 규제 영향으로 단기적인 조정 가능성이 제기된다.
2025년 서울 아파트 시장은 금리 인하 기대와 공급 부족 요인으로 상승 가능성이 있지만 대출 규제 강화로 상승 폭은 제한될 전망이다. 특히 2025년 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계 도입으로 대출 한도가 축소되면서 중저가 아파트 수요층의 부담이 증가할 것으로 보인다.
또한 정부는 2024년 8월 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안’을 발표하고 서울·수도권에 42.7만 호의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 실제 공급 효과가 시장에 반영되기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상된다.
서울 아파트 시장은 공급 부족·금리 인하 기대감·지역별 차별화 등의 요인으로 2025년에도 상승 압력이 지속될 가능성이 높다. 다만 정부의 대출 규제와 가계부채 관리 정책이 주요 변수로 작용하면서 상승세가 제한될 수도 있다. 따라서 서울 아파트 시장은 2025년에도 불확실성이 높은 상황에서 점진적인 변화를 보일 전망이다.
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