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수도권을 중심으로 전국 주택 매매가격 상승 폭이 커지는 가운데, 정부의 대출 규제 강화와 한국은행의 기준금리 인상이 맞물리면서 향후 부동산 거래 및 공급 시장이 위축될 것이라는 전망이 나왔다.
최근 하나금융연구소 분석에 따르면 수도권의 오름세와 지방광역시의 하락세 완화 영향으로 전국 주택 매매가격 상승 폭이 확대된 것으로 나타났다. 전국 주택가격 상승률(MoM) 역시 4월 0.16%에서 5월 0.21%, 6월 0.33%로 오름세를 넓혀가는 추세다.
이같은 상승세는 전월세 부담을 피해 매수세로 전환한 30대 임대 거주자들이 이끌었다. 실제 서울 아파트 매수자 중 30대 비중은 1월 32.6%에서 3월 43.4%, 5월 41.2%로 높은 수준을 유지하고 있었고, 이는 서울 외곽 및 경기도 일대의 중저가 아파트와 빌라·다세대 등 비아파트 거래 증가로 이어졌다.
규제지역 인근으로 수요가 쏠리는 풍선효과도 뚜렷해졌다. 경기 화성시 동탄구의 경우 월간 변동률이 5월 1.57%에서 6월 6.81%로 폭등하면서 정부는 동탄, 용인 기흥, 구리 등을 규제지역으로 신규 지정했다.
반면 3개월 연속 하락세를 보이던 지방 광역시는 반도체 클러스터 호재가 발표된 광주(-0.31%)의 하락 폭이 대폭 축소되는 등 지역에 따라 차별화된 흐름을 나타냈다.
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그러나 이러한 상승세가 지속될지는 미지수다. 정부의 가계부채 총량관리 정책에 맞춰 시중은행들이 주택담보대출(주담대) 문턱을 높이고 있기 때문이다.
일부 시중은행들이 주담대 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 반토막 냈으며, 5대 시중은행 모두 모기지보험 가입이나 대출모집인 접수를 제한하고 나섰다. 그 영향으로 대출 의존도가 높은 서울 중랑구(60.04%), 노원구(59.30%), 금천구(58.15%) 등 외곽 지역의 매수세가 직접적인 타격을 입을 것으로 예상된다.
이재원 하나금융연구소 수석연구원은 “은행권 대출이 막힌 차주들이 제2금융권 고금리 상품으로 내몰리거나, 자금 조달 부담이 적은 저가 주택 및 비아파트 시장으로 이동하는 ‘풍선효과’와 ‘대출 절벽’이 동시에 발생할 수 있다”고 지적했다.
여기에 한국은행이 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 인상하면서 부동산 시장의 하방 압력은 더욱 거세질 전망이다. 높은 물가상승률과 GDP 성장세를 고려할 때 하반기 1~2회 추가 금리 인상 가능성도 배제할 수 없다.
금리 인상이 단순한 거래 위축을 넘어 주택 공급 기반 자체를 흔드는 요인으로 작용하고 있다는 게 보고서 진단이다. 실제 부동산 PF 신규 취급액은 지난해 2분기 23조6000억 원에서 올해 1분기 16조8000억 원으로 쪼그라들었다. 조달금리 상승으로 인한 사업성 악화와 분양가 상승 부담이 겹치면서, 지방 사업 비중이 높은 중소건설사의 경영 위기는 당분간 이어질 것이라는 분석이다.
이재원 수석연구원은 “대출 규제 강화와 추가 금리 인상의 영향이 본격적으로 나타나면 당분간 주택시장 전반이 위축될 수밖에 없다”면서 “특히 수도권에 비해 상대적으로 수요 기반이 약한 지방 주택시장에 더 큰 충격이 가해질 것”이라고 내다봤다.
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