세입자는 보증금 지키고 집주인은 매달 수익

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HUG 전월세 안심신탁 출범

임차인 예치금 HUG가 직접 보관… 계약 종료 시 원금 반환
집주인에 연 4.35% 수익 지급…보증금 반환 부담 덜어
4일부터 임대인 모집… 내년 1월부터 입주 시작

김선민 기자 기자페이지 + 입력 2026-11-04 13:53:08

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 전세금을 직접 보관하고 운용수익을 임대인에게 지급하는 '전월세 안심신탁' 사업을 시작한다. 임차인은 보증금을 HUG에 맡겨 반환 위험을 줄이고, 임대인은 보증금 대신 매월 운용수익을 임대료처럼 받을 수 있다.

국토부와 HUG는 4일 첫 임대인 모집공고를 내고 사업에 착수한다고 밝혔다. 이번 사업은 지난 8월 발표한 주택 신속공급 방안의 후속 조치다. 사업은 임대인과 임차인, HUG가 참여하는 3자 계약으로 운영된다.

임차인이 전세금에 해당하는 금액을 HUG 전용 계좌에 예치하면 HUG가 이를 보관·운용하고, 수익을 임대인에게 매월 지급한다. 계약이 끝나면 예치금 원금은 HUG가 임차인에게 직접 돌려준다. 임대인은 보증금을 직접 받지 않기 때문에 임차인에게 반환할 의무도 없다.

임차인이 맡긴 돈은 임대인의 자산과 분리해 관리된다. 임대인의 채무로 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 예치금은 HUG가 보관해 임차인에게 반환할 수 있다는 게 국토부 설명이다. 다만 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권과 임대료 증액 5% 제한 등은 그대로 보장된다.

이번 모집공고 기준 임대인에게 지급하는 약정 수익률은 연 4.35%(세전)다. 시장금리 등을 반영해 반기마다 조정하지만, 계약 기간에는 체결 당시 수익률이 유지된다. 임차인은 별도 월세를 내지 않는 전세형과 월세를 추가로 부담하는 보증부 월세형 중 선택할 수 있다.

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대상 주택은 가격 20억 원 이하로, 선순위 채권 비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다. 임차인이 예치하는 금액도 적정 전세 시세를 넘을 수 없다. 임대인과 임차인의 소득·자산에 따른 별도 제한은 없다.

임차인은 HUG나 한국주택금융공사(HF)의 보증부 전용 전세대출을 이용할 수 있다. 요건을 충족하면 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 관련 절차를 추진 중이다. 보증금 반환보증 등에 가입할 필요가 없어 보증료 부담은 발생하지 않는다.

정부는 임대인에게 지급하는 수익에 대한 소득세·법인세 50% 감면도 추진한다. 다만 관련 법 개정이 필요한 사안으로, 2027년 임대소득 신고가 이뤄지는 2028년 5월 이전까지 개정을 마무리할 계획이다.

임대인은 4일부터 안심전세포털이나 전국 HUG 지사에서 신청할 수 있다. 임차인을 구하지 않은 상태에서도 신청할 수 있으며, HUG가 주택 정보를 공개해 임차인 모집을 지원한다. 요건 검증과 계약, 예치 절차를 거쳐 2027년 1월부터 입주가 시작될 예정이다.

김선민 기자 smkim@skyedaily.com 기자페이지 +

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