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▲ 한남5구역 재개발 구역은 2010년 추진위가 만들어졌다. 부동산 관계자에 따르면 2012년 조합이 설립 된 이곳은 한남동 1~4구역 보다 사업성이 높다. 해발고도가 다른 지역에 비해 낮고, 한강조망권이라는 프리미엄이 붙인 지역이다. ⓒ스카이데일리
한남 5개 구역 중 수익성이 가장 높다는 5구역이 재개발 항해에서 암초를 만났다. 50억원이 넘는 피해배상액과 변전소 이전 문제가 그것이다.
한남5재정비촉진구역(이하 한남5구역) 주택재개발정비사업 조합은 현 조합장의 임기가 만료 돼 11월 조합장 선거를 목전에 두고 있다. 현 이상용 조합장은 사임을 표명하면서 조합은 오는 11월 선거관리위원회를 구성하고 선거를 치를 예정이다.
2010년 한남5구역은 추진위원회가 설립됐고 2012년 용산구청의 인가가 떨어지면서 조합설립이 완료됐다. 조합에 따르면 이 과정에서 잡음이 발생했다. 한남5구역은 A정비용역업체와 수의계약을 진행하려고 했다.
용산구청은 한남5구역이 공공관리제 대상이여서 조합 임의로 계약을 할 수 없다고 만류했다. 그러나 조합은 용산구청의 의견과 달리 A용역업체와 정비용역 계약을 맺었다는 것이다. 공공관리제는 재개발 사업의 비리와 부작용을 막기 위해 구청에서 적극적으로 조합을 관리하는 제도다.
이를 지켜본 용산구청은 조합에 수차례 경고를 보냈고 그래도 조합이 불응하자 사법처리라는 강경책을 꺼내 들었다. 조합 측은 입장을 전면 바꿨다. A용역업체와 계약해지를 했다는 것이다.
그동안 조합을 지원했던 A업체는 계약이 해지 되자 피해가 막심해졌다며 조합을 고소했다. 지난해 8월 서울행정법원은 A용역업체의 손을 들어줬고 조합은 약 50억원의 피해배상을 A용역업체에 해야 하는 것으로 알려졌다.
이와 관련해 인근 부동산 관계자는 “한남5구역 조합은 첫 단추부터 잘못 끼워졌다”며 “한남5구역과 비슷한 시기에 재개발을 시작한 동작구 흑석동은 벌써 입주를 했는데, 5구역은 제자리걸음이다”고 말했다.
재개발 구역 내 변전소…조합, 한전과 이전·매립 협상중
부동산 및 재개발 전문가들은 한남5구역을 다른 곳보다 사업성이 뛰어난 곳으로 평가했다. 전문가들에 따르면 이곳은 1~4구역보다 해발고도가 낮아 아파트 층수를 높이 지을 수 있다. 한강변과 가까워 조망권 프리미엄이 붙었다.
▲ 사업성이 높은 한남5구역에도 재개발 걸림돌이 발생했다. 5구역 재개발 구역 내에 변전소가 위치하고 있다. 조합 관계자에 따르면 한전은 변전소 옥내화를 추진하고 있는 것으로 나타났다. ⓒ스카이데일리
사업성이 높음에도 걸림돌이 발생했다. 약 19만㎡(약 5만7475평)의 부지에 재개발이 진행될 한남5구역 내에는 변전소가 버티고 서 있다는 것이다. 변전소가 이전하지 않으면 아파트 인근과 단지 내에 변전소와 송전탑이 그대로 있게 된다.
현재 조합은 한국전력과 이전 협상을 진행중이다. 조합에 따르면 한전 측은 변전소를 옮기지 않고 송전탑을 옥내화하는 안을 제시한 것으로 전해졌다. 옥내화는 단지에 위치하게 될 송전탑을 건물로 감싸자는 것이라고 한다.
김완배 조합 사무국장은 “한전 측에서는 (송전탑 주위) 토지를 약 40억원 보상하겠다고 한다”며 “아무리 옥내화라도 아파트가 들어서면 아파트 내에 송전탑이 있는 건데 이렇게 되면 누가 아파트에 입주 하겠냐”고 반문했다.
그는 이어 “한강 아래쪽에 변전소를 이전하는 방향으로 가닥을 잡는데, 이 비용이 약 240억원이 예상된다”며 “수익자 부담 원칙에 따라 이 비용을 한남5구역에서 모두를 지불 할 수는 없다”고 말했다.
조합 관계자에 따르면 수익자 부담 원칙에 따라 서빙고 변전소에서 전기를 받는 주민이 수익자가 된다. 이전 비용은 5구역을 포함한 다른 곳에서도 내야한다는 것이다.
수익자 부담원칙은 국가나 공공단체가 특정한 사업의 경비를 충당하기 위해서 해당 사업에서 얻는 이익을 받는 자에게 지우는 부담을 말한다.
변전소 문제와 관련해 보광동 부동산 한 관계자는 “공공기관 사업이기에 변전소 이전은 큰 문제가 안 될 것 같다”며 “재개발에 가속도가 붙는다면 자연스럽게 해결 될 것이다”고 전망했다.
부동산 “여러 난제 많아도 사업성은 여전히 우수”
▲ 2003년 한남뉴타운으로 지정된 이곳은 주택이 지어진지 30년이 넘어가면서 곳곳에 슬럼화가 진행 중이다. 오르막 지형에 형성된 이곳 재개발 구역은 주택과 주택사이가 비좁아 성인남자 한 명 겨우 지나갈 수 있는 곳도 있다. ⓒ스카이데일리
오는 11월 선거를 앞두고 있는 한남5구역 재개발 구역은 사업성이 높은 곳으로 평가 받는 곳이다.
서덕종 공인중개사 사무소 소장은 “반포대교와 반포로 사이에 위치하고 있어 입지가 좋고 강북이지만 강남으로의 접근성이 뛰어난 지역이다”고 전했다. 그는 이어 “한강조망, 용산민족공원(조성 예정) 접근성이 좋아 한남 5개 구역 내에서도 입지가 훌륭하다”고 전했다.
또 다른 부동산 중개업체 대표는 “현재 이곳 시세가 많이 떨어져 상대적으로 투자가치가 높은 곳이다”며 “신분당선 연장선인 동빙고역이 신설 예정 중인 곳이어서 시간이 걸리더라도 수익은 보장 된 곳이다”고 말했다.
한남뉴타운으로 지정된 지 12년이 지난 이곳은 주민들은 재개발 찬성·반대 두 입장으로 나뉘었다. 한남5구역은 사업성은 높지만 일부 주민들 사이에서 반대의 목소리가 나오는 상황이다.
익명을 요구한 한 조합원은 “재개발해봐야 아파트 한 채 받는데, 그것이 아니더라도 지금의 임대수입이 더 낫다”고 전했다.
찬성 쪽의 조합원은 “투자목적으로 소형 평수에 투자를 해 놓은 상태다”며 “투자목적이니 만큼 빨리 재개발이 됐으면 한다”고 강력하게 말했다.
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