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“입지 상가에 투자하고 임대료만 받는다는 생각은 고전적이라고 할 수 있어요. 물론 자금 여력이 있다면 누구나 좋은 입지에 상가를 살 수 있겠지만 그것은 한정돼 있죠. 자리는 최고가 아니더라도 경쟁력 있는 업종이 들어간다면 상가 자체의 가치가 높아질 수 있어요.”
박대원(남·51) 소장은 상가 등 수익형부동산 시장에 대한 정보를 분석해 투자자들에게 제공하는 기업인 상가정보연구소(주)의 대표를 맡고 있다. 상가정보연구소는 공급자와 수요자 사이에 위치해 시장의 플랫폼 역할을 하고 있다. 그는 수익형부동산에 대한 이해와 투자법을 배우려는 신규 투자자들을 위해 세미나를 여는가 하면 이에 대한 실전 강의도 진행하고 있다.
수익형부동산 투자 등 17년차 베테랑…경험 쌓으며 전문가의 길 걸어
“제가 부동산 관련 업종에 입문한 계기는 학교 선배 덕분이죠. 이전에는 연예부에서 기자 생활을 했어요. 사실 상가 쪽은 전공이 아니라 잘 몰랐죠. 그 선배가 상가시장이 비전이 있으니 들어와 보란 말에 기자생활보다 이쪽이 더 잘 맞을 것 같아 선택했어요. 그때부터 일하며 하나하나 경험을 쌓았죠.”
박 소장은 30대의 늦은 나이였지만 비전을 믿고 상업용부동산에 대해 익히기 시작했다. 현장에서 발품을 팔며 몸으로 배웠고 자료를 분석해 본인의 것으로 만들었다. 이제 박 소장은 언론에 상가 관련 멘트를 제공하기도 하는 베테랑이 됐다. 그는 “부동산이라는 것은 이론적인 것보다 실전적으로 접근해야 한다”고 말한다. 현장 중심의 가치를 중요 시 한다는 것이다.
“상가는 규칙성을 찾기 어려워요. 이 시장은 주택과 달리 정보를 제공받을 수 있는 곳이 많지 않아요. 1층과 2층 호실의 가격이 엄청나게 다르기도 하고 길 하나를 사이에 두고 건너갔을 때 가치가 다른 것이 상가 업계니까요. 전수 조사도 쉽지 않은 상황이라, 직접 경험해 봐야 해요. 상가정보연구소에선 초기 진입하는 이들을 대상으로 현장에 나가 상가 물건을 보고 나름대로 분석할 수 있도록 돕고 있죠.”
과거에는 공급자 위주의 정보가 만연했다. 그래서 투자자들이 정보를 제대로 읽기 어려웠다. 따라서 좋은 정보가 나오면 투자자들은 여과장치 없이 바로 그 곳에 투자하곤 했다. 결국 분양 업자가 광고한 곳에 분석 없이 접근하는 잘못된 투자도 많았다.
“잘못된 투자를 보면서 누구나 정확한 정보를 얻을 수 있으면 좋겠다 싶었죠. 수요자와 공급자의 중간에서 투자자들에게 올바른 정보를 제공하자 마음먹고 상가정보연구소를 시작했죠. 처음에는 사전분석 서비스를 제공했어요. 상가는 분석투자라고 생각했기 때문이죠.”
투자를 하다보면 상가를 잘 살 수도 있고 못 살 수도 있다. 하지만 그런 선택의 문제 뒤에는 ‘어떻게 꾸려 나가야 할 것인가’라는 구상과 판단이 남아 있다. 최근 신도시 등에선 ‘무상으로 상가를 임대해준다 해도 찾아오는 이가 없다’는 말을 하곤 한다. 임대인은 무상이라 하지만 상가를 사용하는 임차인 입장에선 자신의 생존권이 걸린 일인 만큼, 아무 곳이나 들어갈 수 없기 때문이다.
“상가투자에 대한 프레임은 한계가 있다”…발상전환 통해 경쟁력 키워야
‘상가에 투자할 때는 유동인구가 많은 곳을 선택하라’는 이야기가 있다. 하지만 이 이야긴 장소와 상황에 따라 달라진다. 20명도 들어올 수 없는 좁은 식당이라면 15만 명이 넘는 유동인구는 별 도움이 되지 않는다. 오히려 필요 없는 업종이 존재할 수도 있다.
“과거부터 내려오는 고전적인 틀이 있죠. 접근성이 좋아야 한다거나, 코너 상가이거나, 대로변에 위치해야 한다 등과 같은 것들이죠. 그런데 그런 것만 가지곤 한계가 있어요. 그것보단 장사를 하거나 임차인을 모집할 때 점포에 맞는 업종을 찾아내는 게 더 중요해요.”
이전 소비자들은 상가나 식당을 이용할 때 본인이 움직이는 동선이 전부였다. 하지만 현대는 소비자들이 선택하고 찾아가는 시대다. 이제는 자리가 좋지 않아도 경쟁력 있는 업종이 들어오면 ‘맛집’이나 ‘핫 플레이스’를 통해 가치를 높일 수 있다.
“수익형 상가도 소비자들을 어떻게 잡느냐가 중요해요. 따라서 소비자들이 어떤 것을 좋아하는지 트렌드를 읽는 것이 필요하죠.”
그는 부동산을 고정된 물건으로만 보면 발전이 없다고 이야기 한다. 가치를 높이려는 노력이 필요하며 그렇게 하기 위해선 소비자의 트렌드를 읽고 적극적으로 연구해야 한다고 조언한다. 결국 스스로 그 가치를 만들어 가는 셈이다.
“상가는 투자하는 게 아니라 만드는 것 이라고 생각해요. 투자하고 상가를 방치하거나 운명에 맡기는 식으로 생각할 필요는 없어요. 방법을 강구해야 하죠. 임차인이 들어오지 않는다면 본인이 직접 할 수 도 있죠. 대부분 주거가 안정돼 있고 은퇴하신 분들이 수익형부동산에 접근하시니까요. 임대인은 사업자입니다. 비즈니스맨이라는 의미죠. 더 이상 편하다고 상가를 사면 안돼요. 변수가 생겨도 어려움을 돌파할 수 있어야죠.”
박 소장은 ‘앞으로 입지를 창출하는 시대가 도래할 것’이라고 전망했다. 이를 통해 투자자들의 발상 전환과 시장을 바라보는 관점도 바뀔 것이다. 또한 건축물 자체의 변화를 통해 상가의 가치가 높아질 수도 있다.
“이젠 입지의 관점뿐 아니라 건축적인 관점도 필요해요. 건물 자체에 경쟁력이 있으면 좋은 거죠. 경쟁력이 있으며 건축하는 분들도 다양한 방식으로 건축할 수 있겠죠. 핀란드의 찌그러진 건물이 관광지가 된 것처럼 차별성을 가지면 임차인들도 그런 이색 건물에 들어오려 하겠죠. 그렇게 되면 가치가 높아져요. 결국 상가도 본질은 건축물이에요.”
“신규로 수익형부동산 시장에 접근하는 사람들에게 시장에 관한 정보를 지속적으로 전달할 예정이에요. 소비자들은 경쟁력이 있거나 제대로 갖춰진 물건을 구입하려는 성향이 강해요. 따라서 위치가 안 좋더라도 공간 활용이 뛰어난 상가를 선택한다면 승산이 있다는 이야기죠. 앞으론 빈 상가도 사람이 찾아와 활기를 띌 수 있는 방안을 구상해야죠.”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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