수요와 공급의 원칙에 따라 결정되는 시장가격이 부동산도 예외일 수 없다. 기업이 국가의 규제로 건전한 기업소득을 창출하지 못하고, 노동소득이 보조금등으로 의미가 없어질 때 국가의 자원은 균형점을 잃게 되고 투자노동소득보다는 투기에 가까운 자본소득에 몰입하게 된다. 투기자본의 세후소득의 예측은 복잡한 세제하에서 더욱더 활성화 된다. 부동산 정책입안자들의 상상력의 부재와 현실적인 시장인식 부족은 많은 부작용을 발생시키면서 오히려 부동산 상승을 계속 가져오게 된다. 최후에 수십가지의 규제로 가격이 최대한 상승한 상태에서 부동산가격의 보합이나 일시적인 하락에 대해 스스로 샴페인을 터트리고 있지 않은지 생각해 볼 필요가 있다.

 

02. 부동산 기준시가 상향조정은 정부가 시장상승한 가격을 인정하는 오류

 

조세징수의 기술은 거위의 털이 아프지 않게 뽑아야한다. 부동산가격의 폭등으로 과세되는 재산세 및 보유세는 징벌적 세금으로 인식되고 있다. 왜냐하면 부동산을 취득할 때 내어야하는 취득세, 양도할 때 내어야 하는 60%-70%에 가까운 양도소득세, 자산이 오를 때 마다 기준시가를 상향조정하여 부과되는 재산세와 종합부동산세 등은 어느 나라에도 찾아볼 수 없는 조세정책이기 때문이다. 부동산가격폭등에 따라 기준시가를 상승 조정하여 다시 보유세를 부과하는 것은 부동산가격을 잡기 위한 정책인지, 세금을 거두어들이기 정책인지 의아스럽기만 하다. 시장의 수요자들이 아파트의 기준시가가 얼마였을 때 시장가격이 얼마이고, 지금은 기준시가가 이렇게 상승했기에 시장가격은 이정도가 맞다 라고 정당성을 부여하는 요소가 되지 않는지 신중히 생각해 볼 필요가 있다.

 

03. 합리성이라는 비현실적인 조세정책은 단순화된 개념으로 접근해야

 

투기라는 개념은 세후소득이 자본이나 노동소득의 균형점이 예상될 때 없어질 수 있다. 우리나라는 조세법리상 미실현소득에 대해서는 양도소득세를 과세할 수 없을뿐더러 부동산에 부과되는 보유세의 실질부담율은 OECD국가들에 비해 매우 낮은 편이다. 경제신문에서 발표되는 보유세 폭탄이라는 기사를 보면서, 투기수요들은 어떠한 생각을 하고 있을까? 미국은 부동산을 구입할 때 가장 먼저 물어보는 것이 보유세 부담률이다. 일반적으로 부동산 기준가의 1.2%, 관공서나 국공립학교 시설여부에 따라 가산율에 따라 2.5%까지 상승하기도 한다. 100만달러의 집을 구입할 때 2만달러의 보유세와 대출이자를 고려해야 하므로 섣불리 부동산을 투기대상으로 삼기가 어렵다. 미국은 부동산 취득시 취득세는 없으며, 양도시에는 자본이득세의 개념으로 1년 이상 보유에 대해서는 양도차익의 20%, 1년 미만은 일반세율로 심플하게 과세하고 있으며, 5년 보유 2년 이상 거주 주택에 대해서는 양도차익의 50만달러까지 비과세 처리하고 있다. 응능부담을 정확히 실현하는 심플한 보유세로 부동산 조세정책을 구현하고 있는 것이다.

 

04. 고율의 부동산세제는 새로운 풍선효과와 전세시장의 폭등을 야기

 

통일되고도 단순한 세제가 필요하다. 어느 지역 어느 곳이든 동일하게 적용될 수 있는 세제는 단순율에 의한 보유세이다. 양도시 발생되는 양도차익은 더욱 더 단순화시켜 시장의 공급이 원활하도록 해야만 시장가격이 무엇인지 알 수 있다. 복잡한 세제일수록 허점이 생기게 되고, 세제 허점을 이용한 부동산투기가 여러 지역으로 이전되어 풍선효과가 발생될 가능성이 높다. 또한 기존의 상승된 부동산의 보유자는 전세보증금을 대폭 올려서 본인에게 부담되는 조세를 전가하게 된다. 정부가 거두어들인 조세는 결국 서민들의 부담으로 돌아갈 가능성이 매우 높다. 부동산정책도 신종코로나를 방재하듯이 모든 경로를 검토하고 차단하는 정책이 필요한 것이다.

 

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