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봄철 성수기를 맞아 분양물량이 늘어나면서 침체에 빠진 국내 부동산시장이 기지개를 켤 수 있을지 관심이 모인다.
정부 역시 청약제도 완화에 이어 최근 전매제한 규제까지 잇따라 풀면서 분양권 전매 활성화에 따른 분양시장 회복에 힘을 싣고 있다.
다만 전매제한 규제 완화의 영향이 제도적 마찰로 즉각 효과를 보기는 어렵다는 분석이 나오고 있고 여전히 높은 수준의 미분양 물량·전세가율 등 불안한 시장 상황이 마냥 봄철 성수기를 반기지는 못하는 상황이다.
분양물량·전망지수 동반 상승… 주택 시장 '봄바람' 기대
부동산R114에 따르면 4월에는 전국 42개 단지에서 총 3만7457가구가 분양된다. 월 기준 최다 물량이다.
3월 말 조사된 4월 분양예정 물량은 2월 중순 조사 때보다 1.5배(2만5495가구→3만7457가구) 늘었다. 권역별로 수도권 1만256가구(1만4400가구→2만4656가구), 지방 1706가구(1만1095가구→1만2801가구)로 각각 증가했다. 이는 분양시장 침체 속에서 3월 분양예정인 물량의 일부가 봄 성수기인 4월로 이월된 탓이다.
봄 성수기에 대한 기대감은 주택사업자(시공사 등)에게도 높은 상태다.
이달 6일 주택산업연구원이 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과 3월 대비 4월 아파트분양전망지수는 전국(85.2)·수도권(86.3)·지방광역시(83.1) 모두 10p 이상 상승하며 오랜만에 전망지수 80선을 기록했다.
지난해 10월 전국지수 37.1로 역대 최저수준을 기록했던 기저효과와 정부의 규제완화정책에 대한 기대감이 반영돼 6개월째 상승세를 나타내고 있다.
주택산업연구원 관계자는 “전국적으로 전망치가 상승하며 작년 하반기 이후 크게 증가한 분양시장에 대한 부정적 인식이 다소 완화됐다”면서 “이는 정부의 분양권 전매제한 규제 완화 등 분양시장에 직접적으로 영향을 줄 수 있는 완화 정책들의 간접 효과”라고 말했다.
앞서 정부는 1.3대책 등을 통해 세대원·유주택자의 1순위 청약을 가능하게 하고 저가점자 당첨 가능성을 높여주기 위해 규제지역 추첨제를 확대하는 등 청약제도를 완화했다. 이어 이달 7일부터 수도권 포함 전국 아파트 분양권 전매제한 기간을 대폭 완화하는 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 의결했다.
시행령 개정으로 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간이 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용지역은 3년·과밀억제권역은 1년·그 외 지역은 6개월로 완화됐다. 이번 조처는 시행령 개정 이전 분양을 마친 아파트에도 소급적용된다.
부동산R114에 따르면 수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지·12만여 가구(총가구수 기준)에 이르는 것으로 추산됐다.
이 중 서울에선 16개 단지·1만1233가구의 전매가 가능해졌다. 2017년 6.19대책으로 서울 전역이 입주 때까지 전매가 금지된 이후 6년 만에 공식적으로 분양권 전매 시장이 형성된 것이다.
부동산업계 관계자는 “고금리·고분양가로 중도금·잔금 납부 부담이 큰 분양권 보유자들이 전매제한 규제 완화로 양질의 주택을 매매시장에 내놓을 여지가 생겼다”면서 “특히 서울에 분양권 전매 시장에 형성된 것은 거래량 증가를 기대할 수 있는 부분”이라고 말했다.
제도 실효성 의문도… ‘분양 증가’ 미분양·전세하락 영향 줄 듯
지난해 규제지역 해제에 따라 사실상 전매제한 완화 혜택을 먼저 본 지방 시장의 영향으로 올 1~2월 전국 분양권 거래(총 6794건)가 작년 동기(5052건) 대비 34.5% 증가한 것은 향후 수도권 분양권 거래량 증가 전망에도 힘을 싣는 대목이다.
그러나 여전히 고금리에 따른 대출이자 부담 및 고분양가에 대한 리스크가 상존하는 데다 전매제한 규제와 함께 완화됐어야 할 규제들이 국회 문턱을 넘지 못하면서 전매 시장의 크나큰 활성화를 도모하기엔 무리가 있다는 분석이 나온다.
주택시장 불황에도 가까스로 완판에 성공한 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 경우 올 12월 전매제한이 풀릴 예정이지만 분양가 상한제 적용지역에 따른 실거주 의무 2년이 있어 사실상 전매제한 규제 완화 혜택을 볼 수 없다.
강동구 강동 헤리티지 자이와 성북구 장위자이 레디언트 역시 각각 실거주 의무 3년, 2년에 묶여있다. 강동구 인근 중개업소 관계자는 “실거주 의무 해제가 논의되고 있다지만 여전히 국회 안에 머무르고 있어 리스크를 감수하면서까지 분양권 거래를 하려는 이들이 많지는 않다”고 말했다.
높은 양도소득세율 역시 전매 과정에서의 부담으로 작용한다.
현행 분양권은 당첨일로부터 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 내 전매하면 60%를 양도세로 내야 한다. 여기에 지방소득세 10%까지 가산하면 실질 세 부담은 66∼77%가량이다. 1억 원의 양도차익이 발생했다면 6600~7700만 원의 세금이 부과되는 것이다.
정부가 지난해 12월 발표한 2023 경제정책방향을 통해 1년 미만 보유 주택과 분양권·입주권의 단기양도세율을 현행 70%에서 45% 낮추는 방안을 발표했으나 이 역시 국회 문턱을 넘지 못해 불투명한 상태다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “전매제한이 풀리는 단지들의 분양권 거래가 늘어날 것으로 보이지만 실거주 의무와 분양권 단기 양도세 문제가 해결되지 않으면 시장 활성화에는 제약이 될 수밖에 없다”며 “시장 정상화를 위해 제도 개선을 서둘러야 한다”고 말했다.
아울러, 분양물량이 증가하는 과정에서 여전히 적체된 미분양물량에 대한 우려도 제기된다.
국토부에 따르면 전국 미분양 주택은 2월 기준 7만5438가구로 작년 11월 이후 3개월째 증가세다. 이 중 83%에 달하는 6만2897가구가 지방에 집중됐다.
신규 분양물량 공급이 지방의 악성 미분양 증가에 영향을 줄 가능성이 존재하는 가운데, 봄 성수기에도 불구하고 대구·대전·세종·울산·전북·경북 등 6개 지역에선 분양예정 물량이 아예 없었다.
높은 전세가율에 대한 우려도 존재한다. 통상 분양·입주물량이 많은 시기 및 지역에선 상대적으로 전세가격이 내려가게 되는데, 이미 전국적으로 전세가격이 하락해 이른바 ‘역전세’ 문제가 제기되고 있기 때문이다.
한국건설산업연구원에 따르면 전국 주택 전세가격은 지난해 6월부터 하락세로 전환해 올 1월 전국 주택 전세지수가 2년 전(2021년 1월) 지수를 하회한 것으로 나타났으며, 서울에서도 1분기 아파트 전세 거래의 67% 이상이 ‘하락거래’에 체결된 것으로 나타났다.
특히 신규 대단지가 들어서는 지역은 전세 하락거래가 더욱 뚜렷했다. 올 2월 말 3375가구의 개포자이프레지던스가 입주한 강남구는 지난해 4분기 대비 올해 1분기 전세 하락거래 비율이 74.5%로 서울에서도 가장 높았다.
부동산업계 관계자는 “현 시장 상황을 고려할 때 신규 분양물량이 특정 시기에 집중되면 일부 지역을 중심으로 악성 미분양 증가·전세가격 하락에 따른 전세가율 상승 등 부작용이 발생할 수 있다”면서 “지역별 분양물량을 조절하는 과정에서 건설사와 지자체의 긴밀한 대화 및 협력이 필요한 시점”이라고 말했다.
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