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서울 정비사업 시장이 2026년 들어 ‘압여목성’(압구정·여의도·목동·성수) 핵심지에서 시공사 선정 절차가 동시다발로 진행되며 본격적인 ‘빅매치’ 국면에 들어섰다. 압구정 3·4·5구역이 잇따라 입찰 공고를 내고, 목동·성수·여의도까지 조(兆) 단위 사업장이 줄줄이 대기하면서 올해 서울 정비사업 수주전은 공사비 기준 50조 원대(일부 시장 추산 60조~80조 원) 물량이 한꺼번에 쏟아질 가능성이 거론된다. 초고층·한강변 ‘하이엔드’ 단지들이 겹치는 일정표에 올라서자, 대형 건설사들은 무리한 외형 확장보다 ‘선별 수주’로 무게중심을 옮길 것이라는 관측이 나온다.
23일 건설·정비업계에 따르면 압구정지구 3·4·5구역은 시공사 선정 절차에 착수했다. 먼저 압구정4구역은 지난 4일 시공사 선정 입찰을 공고했고, 13일 현장설명회에는 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 쌍용건설 등 다수 업체가 참석했다. 4구역은 압구정현대 8차와 한양 3·4·6차를 최고 69층, 1722가구 규모로 재건축하는 사업으로, 한강변 핵심 입지라는 상징성과 조합원 기대치가 높은 곳으로 꼽힌다.
가장 규모가 큰 사업지는 압구정3구역이다. 현대 1~7차와 10·13·14차 등을 최고 65층, 5175가구로 재건축하는 프로젝트로, 조합이 제시한 추정 공사비만 5조5610억 원에 달한다. 지난해 인근 압구정2구역을 수주한 현대건설이 3구역까지 ‘연결 수주’ 전략을 세웠다는 해석이 나오면서, 삼성물산 등 타 대형사들의 대응 움직임에도 관심이 쏠린다. 압구정5구역은 한양 1·2차를 통합 재건축해 최고 68층, 1397가구를 조성하는 사업이다. 업계에서는 DL이앤씨와 GS건설 등이 경쟁 구도를 형성할 가능성이 거론된다.
압구정 3·4·5구역이 동시에 움직이는 데에는 상반기 일정이 촘촘히 겹친다는 점이 결정적 변수로 작용한다. 시공사 선정 총회는 3·5구역이 5월 30일, 4구역이 5월 23일로 예정돼 있고, 입찰 마감 시점도 비슷하게 잡혀 있다. 조 단위 공사비가 한꺼번에 몰리면 보증·자금 집행, 설계·공정·원가관리 인력 투입, 브랜드 전략까지 동시에 감당해야 한다. 이 때문에 ‘한 회사가 압구정 여러 구역을 독식하기는 부담’이라는 시각이 힘을 얻고, 각 사가 주력 구역을 정해 선택과 집중을 할 가능성이 크다는 분석이 나온다.
압구정만이 아니다. 목동신시가지 재건축은 14개 단지가 모두 정비구역 지정을 마친 뒤 6단지가 첫 입찰 공고를 내며 레이스에 합류했다. 목동6단지는 최고 49층, 2173가구로 재정비하는 사업으로 공사비가 약 1조2123억 원 수준이다. 목동은 전체 재건축이 완료되면 약 4만7000가구 규모로 확대될 전망이어서 ‘압여목성’ 가운데 공급 물량 기준 최대 사업지로 꼽힌다. 교육·생활 인프라와 대규모 단지의 상징성이 결합돼, 주요 건설사들이 하이엔드 브랜드를 앞세워 입찰을 저울질할 가능성이 높다.
성수전략정비구역과 여의도 정비사업도 수주전의 또 다른 축이다. 성수는 한강·서울숲 인접 입지 프리미엄을 기반으로 1·4지구를 중심으로 시공사 선정이 진행되거나 재입찰 국면이 이어지고 있다. 여의도는 금융 중심지라는 상징성과 ‘직주근접’ 수요를 등에 업고 시범·광장·삼익·목화 등 주요 단지들이 순차적으로 시공사 선정에 나설 전망이다. 업계에서는 여의도(8조~10조), 성수(5조~6조) 수준의 공사비가 추가로 시장에 얹히는 구조를 상정하며, 2026년 서울 정비사업 수주전이 단순 경쟁을 넘어 ‘전략 게임’으로 전개될 수 있다고 본다.
정비업계 관계자는 “핵심 사업지가 동시에 열리면 과열 경쟁보다는 재무 여력, 인력 배치, 공정·원가 통제 가능성을 감안한 선별 수주가 현실적인 선택”이라며 “시공사 선정 이후에도 인허가, 이주·철거, 분양시장 여건 같은 변수가 남아 있어 속도 조절 가능성도 함께 봐야 한다”고 말했다. 실제로 조합 내 의견 대립이나 도시계획·교통영향평가 등 인허가 절차가 길어지면 일정이 흔들릴 수 있고, 최근 공사비 상승 기조가 이어질 경우 조합과 시공사 간 조건 협상도 난도가 높아질 수 있다는 지적이다.
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