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“전 금융기관 등으로부터 부동산의 담보부채권을 사고 경매라는 법적 절차를 통해 환가되는 과정을 경험하면서 부동산도 자금의 유동성을 가질 수 있다고 생각했어요. 채권은 합법적으로 경매를 통해 환가돼 그 기간이 길어야 1년 6개월이기에 월급처럼 기간을 예측할 수 있어요”
부동산담보부채권(NPL)은 은행 등에서 채무자에게 해준 대출이 부실화할 때를 대비해 설정해 둔 근저당권을 거래하는 것이다. 대개 은행은 부동산에 근저당권을 설정해 놓은 뒤 채무자가 돈을 갚지 못하면 빌려준 돈을 회수하기 위해 근저당권이 설정된 부동산을 경매에 넘긴다, 하지만 경매를 통해 돈을 회수하는 데는 시간이 걸리기 마련이다. 이에 은행에서 받을 돈에 대한 권리를 팔아 부실채권을 털어내기 위해 채권을 발행한다.
정찬국(남·36) 씨는 부동산담보부채권(NPL채권)·특수 부동산 투자, 부동산 개발·금융·투자 등을 전문으로 하는 회사의 대표이사다. 그는 부동산과 금융에 관련되는 업무를 진행하며 대학생들에게 채권에 관한 강의를 진행하고 있다.
군 병원서 TV보며 부동산 관심…제대 후 대학원 입학해 부동산 공부
시작디자인 학과를 다녔던 그는 부동산에 관해선 전혀 아는 게 없었다. 등기부 등본도 볼 줄 몰랐으며 경매라는 것도 몰랐다. 정 대표는 부동산에 대해 무지했던 부분을 관련 서적을 읽으며 학습해 나갔다. 또한 그는 의병사 전역 후 부동산 관련 학과를 찾아 공부를 시작했다.
“제대하면 누구나 그렇지 않나요. 미래에 대한 고민이 생기죠. 저는 전공을 살릴 생각이 없었기 때문에 부동산과 관련된 학과만 엄청 찾았어요. 2년제 대학을 다녀야 할까 고민하다가 형의 조언으로 부동산 대학원에 원서를 넣게 됐죠. 한성대와 명지대, 두 곳에 접수했는데 다 떨어졌지요. 사실 기대를 접고 있었어요. 그런데 기적처럼 빈자리가 생겨 추가 합격 됐죠”
2007년 9월 명지대학교 부동산대학원에 들어간 그는 이때부터 본격적으로 부동산에 관련된 기초지식을 쌓을 수 있었다. 이론뿐 아니라 실제를 보기 위해 직접 현장을 찾아보기도 했다. 졸업 후 정 대표는 겁 없이 경매 투자를 시작했다. 그가 곧바로 현장에 나설 수 있었던 것은 든든한 부모님의 덕분에 실물자산을 취급해본 경험이 있었기 때문이다.
“부모님의 도움이 컸죠. 20대 나이임에도 실물자산을 취급할 수 있었어요. 재개발에 참여도 해보고 경매로 물건을 취득해 팔아도 봤어요. 나대지를 사 주택인허가를 받은 후 매매도 해보곤 했죠. 그래서 대학원에 들어간 후부터 본격적으로 경매를 시작했어요. 무식했다는 표현이 맞을 거예요. 대안도 없었고 무작정 경매장에 갔어요. 그때 3000만원인 아파트를 2300만원에 낙찰 받았죠. 당시 얼마의 이익이 남았던 것으로 기억해요”
그렇게 그는 2008년도까지 수도권 아파트 단지 내 최저가의 물건을 찾아 다녔다. 당시 서울에 있는 5개 법원과 인천·경기 지역을 수시로 왕래했다. 자금의 여력이 많지 않았던 그는 초창기 100번 경매에 참가해 1건 정도 낙찰을 받을 수 있었다고 한다.
“이후 부지런히 현장을 다니면서 실물자산을 많이 소유했어요. 자금이 많지 않아 경기도 쪽의 부동산을 주로 샀죠. 고양시 덕양구에 위치한 아파트를 낙찰 받은 후 50여일 만에 3000만원을 벌였죠. 사회초년생 연봉 정도를 한 번에 벌고 나니 배포가 커져 더욱더 달려 들었던 거 같아요. 그러다 2008년에 금융 위기를 맞으며 아파트 폭락장을 경험했죠. 서울은 충격이 적었을지 모르지만 수도권 외곽은 충격이 심했죠. 3억원 하던 아파트가 2억까지 내려갔으니까요. 그땐 정말 힘들었어요”
금융위기의 뼈아픈 경험 통해 자금 유동성 있는 채권 주목
이때의 뼈아픈 경험을 통해 그는 많은 것을 배울 수 있었다. 이후 정 대표는 오늘 사서 내일 두 배로 파는 일이 있을지라도 목적 없는 투자는 하지 않기로 결심했다. 이는 시장이 응답하지 않고 수요자가 움직이지 않으면 매매는 할 수 없고 결국 자금이 묶인다는 것을 깨달았기 때문이다. 이때 그는 부동산 매물은 유동성이 떨어진다는 점을 새삼 깨달았다.
“폭락했던 아파트 중 일부는 현재도 가지고 있어요. 물론 그때부터 아파트가 아닌 부동산 채권 쪽을 눈 여겨 보게 됐죠. 2010년 무렵엔 저축은행들이 영업정지를 당해 경매나 공매 채권들이 많았어요”
당시 그는 금융기관으로부터 부동산을 담보로 설정하고 돈을 빌려주는 부동산 담보채권만 매입했다. 채권을 현금으로 환가하려면 경매나 공매가 진행돼야 한다. 정찬국 대표이사는 부동산에 경매나 공매가 진행될 경우 법적 절차에 따라 최대 1년 6개월 안에 환가가 된다는 사실을 이용한 것이다.
“제가 산 금액보다 적게 낙찰이 되기도 하지만 어쨌든 팔려요. 환가가 될 시점이 되면 돈이 다시 들어오니 유동성이 높은 셈이죠. 그 당시 10개월 만에 5000만원의 자금을 모을 수 있었어요”
지금은 개인 투자자가 직접 부동산담보채권에 투자하는 것은 어려워졌다. 2016년 7월과 현 정부 들어서면서 생긴 규제 때문이다. 물론 방법이 아예 없는 것은 아니다. 사모펀드를 통해 공동으로 부동산 채권에 투자하고 이익을 얻을 수 있다.
“부동산과 금융은 서로 떨어질 수 없는 관계죠. 앞으로 부동산과 금융을 결합한 파생상품을 만들 계획이에요. 장기적으론 리츠를 설립해 주식시장에 상장하는 것이 목표죠. P2P 플랫폼을 오픈할 계획도 있고요”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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