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새 정부 경제팀은 지난 4월 1일 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’이라는 거창한 타이틀의 이른바 4·1 부동산 대책을 내놓았다. 이 대책의 핵심 골간은 양도세 감면 등 수요확대 정책을 진작하는 것과 공급을 줄여 가격을 부양하는 공급감소 정책, 하우스푸어와 렌트푸어를 지원하는 금융정책 등이었다. 4·1 대책에서도 공급량 감소 대책은 있었지만 핵심 내용은 한시적으로 양도세를 감면하고 중과제를 폐지하는 것이었다. 여기에 취득세 감면과 제한적인 전액 면제 등도 부동산 시장을 활성화시킬 매력적인 정책이었다. 새 정부 출범전부터 부동산 정책에 기대감이 반영되기 시작했던 시장은 4·1 대책으로 눈에 띠게 달라졌다. 거래량이 늘고 가격이 올랐다. 특히 전국 부동산 시장의 진앙지 역할을 하는 강남 재건축 아파트 또한 반등대열에 합류하고 또한 오름세를 이끌었다. 하지만 세금 감면효과가 끝나는 6월이 지나자 부동산 시장은 언제 그랬냐는 듯 뜨겁던 시장이 차갑게 돌아섰다. 거래절벽 현상이 나타나고 가격도 떨어지기 시작했다. 이른바 4·1 부동산 대책이 ‘반짝효과’라는 더욱 공포스러운 부메랑이 돼 돌아왔다. 마침 가계부채가 1000조원이 넘는 상황에서 부동산 불황은 가계불안으로 확산돼 국가경제까지 위험수위에 몰아넣고 있는 중이다. 급기야 정부는 취득세 영구인하 조치를 발표했지만 전국 시·도지사들의 거센 반발로 중앙과 지방정부의 국론분열 사태를 촉발했다. 이어 기획재정부는 24일 4·1 대책이 반짝효과를 보이고 있다는 상황을 냉정하게 인식하고 추가 보완대책을 내놨다. 이른바 ‘액션플랜’은 수도권 주택공급을 조절하는 방안이다. 쉽게 말해 공급량을 인위적으로 틀어막아 부동산 활성화를 도모하겠다는 복안이다. 정부가 ‘액션플랜’이라는 의욕이 넘치는 타이틀을 붙인 만큼 그 효과가 기대가 되기는 하지만 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에 온기로 전달될 정책이 될지는 여전히 미지수다. 스카이데일 리가 기재부의 4·1 대책 후속조치 내용을 자세히 들여다보았다. 
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▲ 정부가 4·1 부동산 대책의 보완책으로 이른바 ‘액션 플랜’(실행전략)을 내놓았다. 위 사진(기재부 제공)은 정부서울청사에서 경제장관회의를 주재하고 있는 현오석 부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽에서 두 번째)의 모습. 아래 사진은 정부서울청사 전경. ⓒ스카이데일리
정부가 4·1 부동산 대책의 ‘반짝효과’를 인정하고 일부 가시적으로 드러난 효과를 유지해 가면서 부족했던 문제는 추가·보완할 수 있는 ‘세부 액션플랜’을 조만간 마련해 시행하기로 했다.
액션플랜의 핵심 내용은 기존주택의 거래 활성화에 초점을 두고 건설사의 신규분양 공급을 억제하는데 ‘전략적 방점’을 둘 방침이다. 한마디로 부동산 시장의 자발적 ‘군불 지피기’ 전략에서 인위적인 ‘공급량 틀어막기’로 배수진을 치겠다는 결단이 엿보인다.
기획재정부는 24일 정부서울청사에서 경제관계장관회의를 열고 ‘4·1대책 점검 및 후속조치’로 이 같은 내용을 골자로 한 ‘수도권 주택공급 조절방안’을 확정·발표했다.
▲ 자료:기획재정부 ⓒ스카이데일리 <도표=최은숙>
이날 기재부는 “공급과잉 우려가 있는 상황에서 세제·금융지원 등 수요 대책의 효과가 한계가 있다”고 전제한 뒤 “수도권 공급물량 조절을 본격화할 필요가 있다”며 액션플랜의 구체적인 내용들을 공개했다.
정부는 아울러 분양주택 대신 민간 임대사업 활성화 등을 통해서도 수요가 급증하고 전세값이 치솟고 있는 ‘전세불안 문제’를 해소해 나가기로 했다.
공급물량 과잉에 수요 줄어 수급불균형 닥쳐
수도권 주택시장은 지난 2008년말 이후 수요가 위축된 데 반해 가격 급등기에 추진된 공공개발사업 물량과 민간 공급물량이 동시에 지속 증가해 수급불균형을 초래하는 국면까지 왔다.
수요감소 원인은 경제성장률 둔화, 인구·가구 증가율 둔화, 집값 상승 기대감 저하 등이 복합적으로 작용했다는 것이 정부의 판단이다. 따라서 연간 24~25만호에 달했던 2010~2012년 동안의 주택수요 상황과는 달리 2013년 이후에는 22만호 내외가 될 것으로 추정되고 있다.
▲ 자료:기획재정부 ⓒ스카이데일리
반면 최근 10년간(2003~2012)의 수도권 평균 공급실적은 24만2000호, 5년 평균(2008~2012)은 24만9000호 수준이었을 뿐만 아니라 2011년 이후에는 도시형생활주택 영향 등으로 27만호 내외까지 크게 증가했다.
정부는 수도권 민간택지 내 주택공급이 금년 들어 전년대비 인·허가 건수가 감소하고 있기는 하지만 감소추세가 지속될지 여부는 불투명하다고 보고 있다. 공급과잉 위기감이 쉽게 해소되기 어렵다는 예상이다.
특히 수도권 외곽을 중심으로 민간의 밀어내기식 분양이 지속될 경우 미분양 적체 등 국지적인 공급 과잉까지 우려되는 상황이기도 하다. 다만 도시형생활주택 등 수익형 부동산의 공급이 지난해까지 급증하는 추이를 보여 왔으나 올 들어 전년동기비 32.6% 감소했다.
정부, 공공·민간 개발 모두 인위적 개입
정부는 주택 공급과잉 문제를 해소하기 위해 공공개발사업은 물론 민간공급에도 적극 개입하기로 했다.
▲ 자료:기획재정부 ⓒ스카이데일리
공공개발사업의 경우는 LH 등이 추진 중인 보금자리, 택지개발지구 등의 사업단계별 사업계획 조정방안을 마련해 사업이 초기단계이면 사업성 등을 감안해 지구지정 해제, 규모 조정 등을 통해 공급물량을 축소키로 했다.
사업이 진행 중인 사업지구는 지구별 상황을 감안한 주택 사업승인 및 청약 연기 등을 통해 향후 3~4년간 주택공급을 최소화 해나갈 계획이다. 다만 임대주택 공급 물량은 유지된다.
이를 위해 LH 등이 시행하는 공공택지에서 2013~2016년 4년간 공급할 주택수를 총 34만8000호 중 11만9000호의 사업승인을 줄여 22만9000호로 변경, 당초 계획대비 34.1% 대폭 축소키로 결정했다.
아울러 분양예정인 공공주택 분양 또한 같은 기간 11만9000호에서 6만8000호로 연평균 1만3000호씩 총 5만1000호 축소한다.
정부는 올해와 내년 중에도 6만2000호에서 2만9000호를 축소한 3만3000호로 공급물량을 변경해 청약물량 조정효과를 조기에 가시화하도록 한다는 계획이다.
▲ 자료:기획재정부 ⓒ스카이데일리
민간공급물량은 보증요건 강화, 후분양 유도를 통한 임대주택 전환, 리츠(REITs) 매입 등을 통해 주택공급 조절을 유도해 나가기로 했다.
정부는 분양보증 심사시 분양성 평가비중을 현재 30%에서 50%로 확대하는 한편 보증료율 차등폭을 확대해 미분양 위험이 큰 사업장의 후분양을 유도해 나간다는 방침이다. 현재 업체 신용등급에 따른 보증료율 차등폭은 연 0.184~0.552% 수준이다.
아울러 분양예정 또는 미분양 주택을 준공 후 분양 및 임대주택으로 전환하기 위한 맞춤형 지원을 추진하기로 했다. 이를테면 후분양으로 전환할 경우 보증부 대출을 통해 저리 건설자금 지원 등을 해주기로 했다.
보증은 금융기관이 분양가격의 일정수준인 50~60% 정도를 건설자금으로 대출하고 대한주택보증(이하·대주보)이 지급보증하는 방식이다.
사전 후분양 전환 물량(분양 예정물량) 및 준공 후 임대활용 업체에게는 분양가격의 10% 정도를 추가 대출보증 해주는 인센티브도 제공한다. 또 준공후 임대활용업체는 추후 선착순 분양 허용(주택공급규칙 개정)을 해주기로 했다.
미분양 임대주택의 경우는 ‘전세조건부 보증 지원’을 통해 전세보증금과 은행대출로 분양대금의 50~80%를 조달할 수 있도록 지원해 준공후 미분양의 임대 활용을 유도한다.
이 때 건설사 부도로 인한 전세금 보호를 위해 대주보가 임차인에 보증금을 반환하는 ‘전세보증금반환보증’ 제도와 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 ‘모기지 보증’ 제도를 각각 도입하기로 했다.
이 같은 보증제 도입시 제2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환해 금리를 8%에서 4~5%대로 인하하고 대출한도 확대 등 금융비용 절감도 가능토록 할 방침이다.
▲ 자료:기획재정부 ⓒ스카이데일리
이밖에 연기금, 보험사 등 금융기관 참여하에 준공전이나 준공후 미분양 주택을 부동산 투자전문 뮤추얼펀드인 ‘리츠’가 매입하고 이를 임대주택으로 운용한 후 일반 또는 LH에 매각하는 수급조절 방식도 도입된다.
임대주택 공급확대·임대사업 활성화 추진
민간의 임대사업자 매입을 촉진하기 위한 정책으로 매입임대자금 대출보증 및 융자를 확대하는 방안도 마련됐다.
대출보증의 경우 현재 민간 임대사업자가 시중은행에서 저리의 매입자금을 차입할 수 있도록 대주보에서 ‘매입임대자금 대출보증’을 공급 중인데, 보증대상이 85㎡이하 소형주택으로 한정돼 있을 뿐만 아니라 취급 금융기관도 2개로 제한돼 있다.
정부는 앞으로 보증대상을 85㎡ 초과주택까지 확대하고 취급 금융기관도 넓히기로 했다.
융자는 주택기금에서 미분양주택 매입임대자금을 지원 중이기는 하지만 금리가 연 5%에 달해 높고 대출한도가 작아 대출실적이 미미한데, 금리를 5%에서 4%로 낮추고 대출한도는 6000만원에서 7500만원으로 확대키로 했다.
한편 정부는 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화를 위해 ▲공공임대주택 공급확대 ▲민간 임대사업 활성화 지원 ▲‘목돈 안드는 전세’ 제도 시행 ▲ 매매수요 전환을 위한 금융지원 보완 ▲주택담보대출 이자상환액 소득공제 확대 등의 정책을 시행해 나가기로 했다.
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