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건물주를 꿈꾸는 직장인들의 마음을 사로잡는 부동산 조각투자가 주목받고 있다. 수천명이 커피 1잔 가격으로 강남 빌딩을 함께 투자해 안정적인 배당수익과 부동산 가격 상승에 따른 매각수익을 노리는 재테크다. 디지털로 발행된 빌딩의 수익증권은 주식처럼 손쉽게 거래할 수도 있다. 취업난·고용불안에 시달리는 MZ세대(밀레니얼+Z세대)들이 빌딩 공모에 상당 부분을 차지한 것으로 드러나 새로운 자산증식 수단으로 자리 잡을지 주목된다.
MZ세대도 부담 없이 투자… 101억 건물 내 비중 65%
한국거래소에 따르면 25일 기준 국내에 상장된 13개 리츠(REITs)의 평균 주가는 5743원으로 연초 대비 19.7% 상승했다. 같은 기간 코스피(9.51%)와 코스닥(5.10%) 지수 상승률보다 높았다. 전체 시가총액도 4조674억원에서 5조392억원으로 23.9% 늘며 몸집을 키웠다. 주택·오피스텔 등 국내 주거시설에 투자하는 에이리츠가 62.4% 올라 가장 높은 수익률을 기록했다. 국내 호텔을 주요 자산으로 삼는 모두투어리츠(32.1%)도 크게 뛰었다.
이런 가운데 펀드·리츠의 장점을 융합한 블록체인 방식의 부동산 간접투자가 떠오르고 있다. 바로 부동산 디지털수익증권(댑스·DABS) 거래 플랫폼 ‘카사(Kasa)’다. 카사는 기관투자자·고액자산에게 집중된 우량 부동산, 대도시 빌딩 투자 기회를 대중으로 확대한 금융 플랫폼이다. 기업을 거래소에 상장하는 것처럼 빌딩을 플랫폼에 상장해 주식처럼 거래를 진행한다.
카사는 지난해 11월 25일부터 12월 4일까지 서울 강남구 역삼동에 위치한 빌딩 ‘역삼 런던빌’을 1호 상장건물로 공모했다. 당시 101억8000만원의 공모 금액을 모았고 총 203만6000댑스를 발행했다. 12월 18일 카사 플랫폼에 ‘역삼 런던빌’을 상장해 거래를 시작했다.
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이어 지난달 7~15일에는 강남역과 교대역 사이 대로변에 위치한 ‘서초 지웰타워’를 2호 상장건물로 공모했다. 개시한지 2시간 27분 만에 총 80만댑스를 40억원에 모두 판매했다. ‘서초 지웰타워’는 지난달 26일 상장해 현재 카사 플랫폼에서 거래되고 있다. 내달 8일부터 16일까지는 3호 상장건물 ‘한국기술센터’를 공모한다.
지금까지의 공모에서는 특히 MZ세대들의 반응이 뜨거웠다. 카사에 따르면 ‘역삼 런던빌’ 공모 당시 총 7091명의 투자자들이 참여했는데 이 가운데 2030세대는 4576명(64.5%)을 차지했다. ‘서초 지웰타워’에도 3021명 가운데 2030세대는 1490명(49.3%)에 달했다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=이호연 기자] ⓒ스카이데일리 |
예창완 카사 대표는 “상업용 부동산은 그동안 쉽게 투자할 수 있는 포트폴리오가 아니었지만 MZ세대들은 카사 플랫폼을 통해 부동산의 정보를 쉽게 파악해 투자하고 거래하면서 상업용 부동산에 대한 투자경험을 새롭게 창출하고 있다”며 “주식과 더불어 투자에 대한 관심이 전 연령층으로 확산되고 있는 가운데 카사가 트렌디한 신생 투자처를 모색하는 MZ세대들의 좋은 투자 포트폴리오가 될 수 있을 것이다”고 말했다.
커피 한 잔 값으로 1주 매입… 건물주처럼 임대료 받아
투자자는 카사에서 댑스를 매입해 △임대 배당수익 △건물 매각차익 △댑스 매매차익 등 3가지 방식으로 수익을 올릴 수 있다. 여기서 1댑스는 5000원이다. 5000원을 투자하면 건물 수익증권 1주를 가질 수 있다는 의미다. 투자자 1인당 연간 투자한도는 일반투자자 2000만원, 소득적격투자자 4000만원으로 제한된다.
우선 카사는 상장건물의 임대료에서 나오는 건물관리 등 제반 비용을 제외한 임대수익을 1년에 4번 3개월마다 배당 형태로 지급한다. 투자자는 댑스를 보유한 만큼 건물주(주주)와 같이 건물 가치에 대한 수익을 배분 받는다.
앞서 카사는 4월 26일 임차인 PCA코리아의 임대료로 ‘역삼 런던빌’ 수익자들에게 첫 배당을 실시했다. 당시 배당금은 1댑스당 47원(세전)이었다. 연 수익률로 환산하면 공모가 대비 3.01%, 배당기준일 대비 3.15%였다. 지난달 26일에도 1댑스당 38원(세전)으로 2차 배당금도 지급했다. 연 수익률은 각각 3.05%(공모가), 3.14%(배당기준일)였다.
정수연 한국감정평가학회장은 “중·소형 상업용 부동산의 경우 그 가치가 꾸준히 상승함에 따라 안정적 수입을 거둘 수 있는 투자처다”며 “댑스는 실제 눈으로 확인 가능한 실물투자 방식으로 최근 변동성이 심한 여러 투자들의 대안이 될 수 있을 것이다”고 말했다.
상장건물이 매각될 경우 상승한 건물의 가치만큼 댑스 보유 비중에 따라 시세차익을 거둘 수 있다. 부동산의 소유권을 소유·관리하는 것이 아닌 건물의 수익증권만을 소유하는 것이므로 투자수익에 따른 소득세(15.4%) 이외에 부동산 보유·매매에 따르는 세금 부담은 없다.
국토교통부(국토부)에 따르면 ‘역삼 런던빌’이 위치한 토지 개별공시지가는 6월 기준 1㎡당 919만원으로 전년 대비 20.36% 상승했다. 이는 서울 강남구 평균(14.10%)보다 높은 상승폭이다. 향후 건물 매각 시 높은 차익을 기대할 수 있는 부분이다.
실제로 주변 지역의 시세는 급등했다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 ‘역삼 런던빌’과 도보 10분 거리에 위치한 A빌딩은 2019년 10월 27억원에 매입돼 올해 3월 66억원에 팔려 39억원의 시세차익(연평균 상승률 87%)을 거뒀다. 도보 8분 거리에 있는 B빌딩 역시 2019년 10월 191억7300만원에 매입돼 올해 4월 270억원에 팔려 78억2700만원의 시세차익(연평균 상승률 21%)을 기록했다.
박종복 미소부동산연구원그룹 부동산중개법인 원장은 “강남 일대 빌딩의 경우 낮은 공실율과 높은 지가상승률로 인한 매각 차익이 기대돼 경기 불황에도 수요가 끊이질 않는다”며 “역삼 런던빌의 예상 매매가는 최근 인근 건물의 거래가를 고려했을 때 약 110~120억원 내외로 최초 공모가인 101억8000만원과 비교해 약 8~17% 이상 상승할 것이다”라고 전망했다.
어플리케이션(앱) 내 ‘거래 가능한 빌딩’에서 댑스를 매매하면서 가치 변동에 따른 차익을 얻을 수 있다. 주식처럼 저점에 사서 고점에 팔아 차익을 남기는 식이다. 약정기간, 환매제한 등도 없다. 평일 9시부터 17시까지 플랫폼에서 댑스를 매매해 자유롭게 투자할 수 있다. 거래 수수료는 0.2%다. 25일 ‘역삼 런던빌’은 4930원, ‘서초 지웰타워’는 4940원에 거래를 마쳤다.
자본시장연구원은 부동산 댑스 거래와 관련해 일반투자자들의 부동산 투자 접근성이 향상될 것이라고 기대했다. 반면 관련 사업이 안전하게 자리 잡기 위해서는 투자 포트폴리오의 다양화, 금융소비자 보호 및 리스크 관리 시스템 구축을 위한 노력이 필요하다고 강조했다.
한아름 자본시장연구원 연구위원은 “부동산 댑스 플랫폼 서비스의 시행으로 기관투자자 및 대형빌딩 위주의 간접부동산투자시장에서 일반투자자가 소액으로도 부동산 투자에 참여할 수 있는 기회를 제공할 것으로 기대한다”면서도 “일시적 규제가 아닌 제도권 내에서 수용할 수 있도록 금융소비자 보호, 자산 포트폴리오의 다양화 등 추가 방안이 필요하다”고 말했다.
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