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“중소형 숙박업소는 1세대 여관, 여인숙에서 1980년대 2세대 파크텔로 흘러왔죠. 2000년대에 대거 모텔이 등장했고 3세대로 칭할 수 있어요. 4세대는 2010년대 주류인 부티크 모텔이죠. 저희는 낡은 숙박업소를 5세대 콘텐츠 호텔로 탈바꿈 시키죠.”
2019년 12월 설립된 ‘더휴식’은 주로 저평가 모텔을 매입해 기획·개발, 운영한다. 서울대학교를 졸업한 김준하(39), 신현욱(33) 두 명이 대표를 맡고 있다.
김준하 대표는 부동산 개발, 금융 전문가다. 미래에셋자산운용 부동산투자 개발본부, 에이타스리얼에스테이트 부동산개발팀장을 역임했다. 비즈니스를 총괄하고 있는 신현욱 대표는 아토스터디를 창업, 성장시켜 상장 기업에 매각한 경험을 가진 인물이다.
스카이데일리는 이달 14일 서울 강남구 모처에서 이들을 만났다.
숙박시설에 찾아오도록 만들자…고객이 원하는 것을 구현
“저희 업체 명은 거창한 의미는 없어요. 쉴 수 있는 공간을 제공하자는 생각이죠. 사업을 같이 시작하게 된 것도 밥을 먹으면서 이야기하다보니 둘 다 숙박업에 관심이 있었고 그렇게 하나씩 그려나갔죠.”
둘은 서울대학교 부동산 동아리 ‘SRC'에서 만났다고 한다. 삭사 자리에서 시작된 사업 아이디어는 구체화됐고 이들은 실험을 해보자는 결론을 내렸다고 한다.
“번화가와 멀리 떨어진, 이제는 사람들이 잘 찾지 않는 모텔 밀집 지역에 정말 독창적인 콘셉트를 적용한 모텔을 개발하면 사람들이 전보다 많이 찾아올지 궁금했어요. 저흰 시도했죠. ‘더휴식 소륜 천안지점’, 이곳이 더휴식을 설립하고 처음 탈바꿈시킨 곳이죠. 색깔이 확실해요.”
신현욱 대표에 따르면 이 호텔은 ‘국내 최초 홍콩 레트로 스타일’을 적용한 숙박업소다. 명소를 방문하듯 천안에 볼 일이 없어도 멀리 경상도에서 찾아오는 손님이 있을 정도다.
“2020년 2월에 오픈했는데 코로나19가 막 확산되면서 외출을 자제하는 분위기가 형성돼 걱정이었는데 많은 분들이 찾아주셨고 오히려 이전보다 매출이 크게 올랐어요. 자신감이 붙었죠. 전국적으로 콘셉트 호텔을 확장하기로 마음먹었어요.”
더휴식은 대전, 경기도 오산, 경상북도 구미 등 현재 12개 모텔을 매입해 개발, 운영하고 있다. 설립 이전 개발한 4개 모텔까지 포함해 15개 지점을 운영하고 있다. 1개는 매각했다. 이들은 올해 내에 5곳을 더 오픈할 예정이다. 21번째 지점은 서울 홍대다.
“왜 이제야 서울에 진출하는지 물으신다면 아무래도 서울은 자산의 가치가 워낙 높다보니 수익률이 떨어져서 라고 대답할 수 있죠. 수익률을 높이기 위해 지방의 저평가된 모텔을 주로 매입했어요. 저희만의 기준으로 분석하고 콘셉트를 적용했죠. 일반 상권 내에 자리한 물건은 물론 경매를 통해서 매입하기도 하죠. 앞서 설명했듯 무너진 상권에 자리한 모텔, 덩그러니 있는 나홀로 모텔도 살려낸 경험이 있어요.”
김준하 대표는 기획 과정을 언급하며 본인들의 기조를 설명했다. 더휴식은 리모델링 시 고객의 편안한 휴식과는 직접적으로 무관한 건물 외관에 한정된 예산을 쓰기보다는 내부에 집중한다. 지나는 길에 우연히 들어오기 보단 온라인을 통해 예약하고 방문하는 경우가 많기 때문이다.
“내부는 기본적으로 깔끔하고 담백한 형태로 구현해요. 직접 침대와 이불도 만들죠. 또한 고객의 동선을 고려해 설계하고 콘텐츠에 집중해요. 무비룸, 싱잉룸, 파티룸 등 고객 분석을 통해 개발 시 적용하고요. F&B 전문팀(자회사)을 통해 중소형 숙박시설에서도 양질의 룸서비스를 제공하기도 하며 로비 공간을 카페로 구성하기도 해요. 소비자들의 반응이 뜨겁죠. 저흰 콘셉트 호텔이야말로 중소형 숙박시설이 나아갈 미래라고 생각해요.”
‘황무지’ 모텔 투자 선두주자…“건물주들에게 해결책 제시하는 일까지”
“사실 저희도 시행착오를 겪었어요. 나름 잘 안다고 생각했지만 시작해보니 모텔 가격도 저렴한지 비싼지 감이 안 잡혔죠. 일을 하면서 깨달은 것이 적지 않았어요. 저희가 알고 있는 것들을 투자처를 찾는 분들에게 소개하고 있어요. 불투명했던 시장을 투명하게 공개하는 역할도 하고 있다고 생각해요.”
신현욱 대표는 현재까지 모집된 펀딩 금액을 설명하며 처음엔 지인들로부터, 현재는 강의나 세미나, 마케팅을 통해 투자자를 모은다고 설명했다.
“부동산 개발 강의를 김 대표가 하고 있어요. 오신 분들을 예비 투자자라고 봐요. 모텔 투자 세미나는 보다 의지가 있으신 분들이 오시죠. 모텔을 매입해 재탄생 시키는 과정에서 보통 1억원 넘는 펀딩금액이 모여요.”
신 대표에 따르면 한 모텔을 개발할 때 부동산 소유 법인을 만들고 투자자들은 이 회사에 사업비를 투자한다. 이 법인은 이후 투자자에게 이익을 나눈다. 더휴식은 이 법인과 임대차 운영계약을 체결한다. 앞서 언급한 더휴식 F&B 외에도 시공, IT관련 자회사가 프로젝트를 함께 이끈다. 신 대표는 생각보다 관심 있는 분들이 많다면서 더휴식이 매년 성장하고 있다고 덧붙였다.
“지난해 매출액은 90억~100억원 정도예요. 올해는 두 배 이상 뛸 것으로 전망하죠. 영업이익은 10억원을 훌쩍 넘길 것으로 예상하고 있어요. 동급 경쟁사 대비 적은 시공 투자비로 20% 이상의 높은 대실·숙박 매출과 F&B, PB상품, 광고 등의 추가 매출을 통해 투자자의 수익성을 극대화하고 있죠.”
끝으로 김 대표는 더휴식이 사업이 개발에만 머물지 않고 콘텐츠를 살린 위탁이나 기획으로 확장할 계획이라며 포부를 밝혔다.
“앞으론 저희가 직접 매입해 개발하는 것뿐 아니라 모텔 운영에 어려움을 겪는, 미흡한 리모델링으로 매출이 나오지 않는, 높은 운영비용으로 수익률이 나오지 않는 건물주를 대상으로 해결책을 제시하는 사업도 활발히 진행하려 해요. 위탁운영이 될 수도 있고 콘텐츠 기획 및 시공이 될 수 있겠죠. 개별 혹은 통합으로 제공하려 해요. 결국 이런 활동을 통해 시민들의 휴식이 더 휴식 답도록 공간 콘텐츠를 통해 일조하고픈 마음이죠.”
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