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“시대가 변하면서 기존의 방식이 유물로 변하고 있어요. 수익형 부동산도 마찬가지죠. 저흰 스테이션 블록이란 자체 브랜드를 만들어 임차인이 될 사람이 건물주가 되는 세상을 만들 계획이에요. 작은 금액을 보유한 분들은 건물이 지어진 이후 임차인으로 건물을 이용하지만 저희는 이들이 기획 단계부터 공동투자자로 참가해 향후 공동건물주가 될 수 있도록 널리 알릴 계획이에요. 역세권처럼 수요가 많을 것으로 예상되는 입지를 골라 3억원을 가진 100명의 사람을 모으면 300억원, 즉 10% 자금이 확보됐으니 3000억원 규모의 사업도 가능해지죠. 토지 매입(사업성 검토), 세무검토, 자금조달 검토, 법인 설립 대행, 사업계획 등은 저희가 해드려요.”
부동산 PB센터로 불리는 CCD친친디CM그룹(대표 서동원)은 지난 2015년 12월 설립됐다. CM이란 건설사업관리로 건설공사에 관한 기획·타당성조사·분석·설계·조달·계약·시공관리·감리·평가·사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것을 말한다.
실제 CCD친친디CM그룹은 주택건설사업자, 한국CM협회에 등록된 건축회사다. 더불어 가업 승계·상속세 절감을 위한 부동산 개발, 역세권 청년주택개발 등도 진행하고 있다. 이들의 슬로건처럼 부동산·세무·설계·금융·신축을 원스톱으로 컨설팅하고 시행·시공한다. 때문에 CCD친친디CM그룹에는 건축사는 물론 세무사, 공인중개사들이 소속돼 있다.
스카이데일리는 CCD친친디CM그룹의 서동원(43) 대표와 윤나겸(39) 세무사, 임윤수(27) 공인중개사를 만나 그들의 부자되는 이야기를 들어보았다.
개인 자산가 위해 탄생한 기업…상속세·증여세 없이 자녀에게 물려주는 법 제시
“집안의 막내다 보니 상속받은 것을 관리하는 일을 했죠. 아무 것도 모를 때는 정말 고생을 많이 했어요. 세무 폭탄도 맞았죠. 대부분의 상속자들처럼 제가 일군 것이 아니니 고민도 덜하게 되고 어려움이 찾아올 수밖에 없었죠. 그 때 느낀 것이 우연히 물려받거나 받은 집이나 건물로 골머리를 앓고 있는 사람들을 위해 방법을 제시해 줄 수 있는 플랫폼이 있다면 좋겠다고 생각했죠.”
본인이 상속인이었다는 서 대표는 경험을 통해 건설사업 관리라는 분야에 발을 들여 놓게 됐다. 그러다 2015년 12월 모 잡지사의 ‘친절한 친환경 디자인 하우스 프로젝트’를 통해 집짓기 관리를 본격적으로 구체화하기 시작했다. 당시는 온라인으로 집을 보여주는 형태였지만 전국적으로 반응이 좋았다. 이를 계기로 그는 이듬해 법인을 세웠다.
“처음에는 집짓는 것에 대한 관리를 했어요. 땅을 봐주고 설계도 해주고 자금 조달도 도왔죠. 그러다 건물(빌딩)로 확장했죠. 그러면서 건축사, 세무사, 공인중개사들을 직접 고용했어요.”
서 대표의 부인이자 친친디 CM그룹의 CFO를 맡고 있는 건축전문 세무사 윤나겸 씨는 개인 자산가들이 친친디 CM그룹을 찾는 데는 이유가 있다고 설명했다.
“서울, 특히 SKY(서초·강남·용산) 지역엔 자산을 가진 부모들이 많죠. 그런데 이들이 피땀 흘려 구축한 부동산 자산을 자녀에게 물려주려 하지만 생각보다 큰 세금이 부과돼 부담되죠. 그래서 고민이 커지는 것이고요. 사실 개인이 직접 챙기기엔 어려운 부분이라 저희 같은 전문가가 필요해요.”
“금융상품의 경우 부자들은 PB센터를 통해 관리를 받아요. 부동산을 개발상품으로 녹이면 절세할 수 있는 방법이 많아요. 종합부동산세를 비롯해 늘어나는 세금 부담을 고스란히 안아야 할 고가의 아파트보단 임대료도 나오고 급할 땐 쪼개서 팔 수 있는 빌라나 꼬마 빌딩이 유리하죠. 또한 2년마다 5%씩 상승한다고 할 수 있는 전세자금으로 유휴비용을 조성해 빌라나 작은 빌딩을 세우는 것이 유리하다고 봐요. 이런 자금들로 세금을 내기도 하고 자금의 유동성을 확보하는 셈이죠.”
윤 세무사의 설명이 끝나자 임윤수 공인중개사는 역세권 청년주택개발 사업도 장점이 많다고 소개했다. 그는 현재 업력 3년 차 공인중개사지만 20년 이상의 업력을 가진 아버지와 한 팀으로 움직이며 CCD친친디CM그룹의 공인중개 관련된 업무는 물론 금융업, 설계 등을 배우고 있다.
“역세권 청년주택 사업승인을 받으면 종상향이 돼요. 용적률이 상향되면 5층까지 개발이 가능한 땅이 10층까지 올릴 수 있으니 땅의 가치는 당연히 올라가죠. 실제로 112억원이던 곳이 사업승인을 받아 3종에서 준주거지역이 되니 앉은 자리에서 60억원의 시세 차가 생겼어요. 천호역이나 잠실새내역 인근에 사업 인허가만 받고 매각된 사례들도 많죠. 땅값 시세차익만 2~3배 가져가신 역세권 인근 지주 분들도 계시죠. 저희는 지주 분들에게 컨설팅을 해드려요. 사업 전반을 검토해드리고 필요하면 자금조달, 파트너도 소개해 드리죠.”
다시 한 번 서 대표에게 바통이 넘어갔다. 역세권 청년주택개발 사업을 통해서도 상속세나 증여세의 절감이 가능하다는 것이다.
“예를 들어 역세권 입지에 5층 건물을 가진 아버지가 아들에게 물려주고 싶어도 상속, 증여세는 물론 양도소득세 때문에 어려움을 겪게 되죠. 사실 팔려고 해도 가격이 맞는 사람을 찾기도 쉽지 않아요. 때문에 개발을 하는 것이죠. 일단 특수목적법인(SPC)에 건물을 매각해 아버지는 현금을 확보하면서 자녀가 유리한 조건으로 SPC에 들어갈 수 있도록 길을 터주는 것이죠. 이 과정에서 약간의 시드머니로 개발 사업에 참여한 자녀는 약간의 자기 자본으로 역세권 청년주택개발에 참여해 8년 동안 자산 증식의 기회를 갖게 되는 것이죠. 임대료도 받고 시세차익도 가지고요.”
“10%에서 15% 자기자본으로 건물주 될 수 있죠”…블록체인 통해 기업 신뢰도 유지
“기본적으로 건물은 땅을 보고 짓죠. 좋은 입지가 건축 후 환금성을 결정해요. 괜찮은 땅이 있다면 건물을 올릴 돈이 필요하죠. 물론 이자는 일반 대출보다 비싸요. 하지만 한도가 큽니다. 과거에는 큰 금액만 프로젝트 파이낸싱(PF)이라 해서 대출 받을 수 있었으나 현재는 점점 내려와 P2P 업체들이 10억대 5억대 PF대출을 해주죠. 토지금액과 건물을 짓는 비용의 90%까지 대출을 받을 수 있어요. 2금융권은 80% 수준이죠.”
서 대표가 설명한 PF는 본래 사업성은 있으나 담보가 없는 사업 또는 사업자에 대해 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법이다.
“채무 불이행을 시 땅이 있기 때문에 은행이나 P2P업체들도 손해라고 생각하지 않고 대출을 해주는 거죠. 20억원의 땅에 건물을 지으려던 사람이 18억원을 빌렸다가 갚지 못하면 은행이나 P2P업체는 18억원에 20억원의 땅을 사게 되는 셈이니 이런 대출이 가능하죠.”
“또한 공동투자도 가능해요. 역세권 청년주택개발 사업 사례를 보면 공항동에 299세대를 짓는 사업에 6명이 참여했죠. 전체 사업비가 700억원 정도로 자기 자본은 100억원이 안 됐어요. 그래서 공동투자로 묶으면 되요. 핵심은 공동 투자할 사람이 늘어나면 3억원 정도로도 사업이 가능하다는 것이죠. 또한 기존의 공동 지분등기가 아니라 법인을 설립해 사업을 진행하고 그 회사의 주식을 보유하며 건물의 소유권을 가지는 구조로 가기 때문에 골치 아플 일이 적어요.”
“또한 역세권 청년주택을 짓고 임대를 운영하는 구간에선 6%의 수익이, 매각을 했을 땐 투입 금액의 2배도 회수할 수 있어요. 8년이란 시간 그리고 서울 역세권이라면 시세상승 가능성은 높게 점쳐지죠.”
CCD친친디CM그룹은 이 과정에서 역세권 청년주택 사업을 진행할 만한 건물을 찾아 사업성을 검토하고 자금조달을 도우며 법인설립 대행 등을 실시한다. 서 대표는 한 발 더 나아가 스테이션 블록이란 역세권 임대주택 공동투자 플랫폼(브랜드)를 만들어 청년뿐 아니라 노인임대주택, 블록체인을 기반으로 역을 중심으로 한 투자 플랫폼을 만드는 것이 목표다. 또한 미국에서 한국 건물을, 한국에서 미국 건물을 개발할 수 있는 시대도 꿈꾸고 있다.
“스테이션 블록이란 브랜드의 슬로건은 임차인이 건물주가 되는 세상이죠. 미래에는 충분히 가능한 일이라 생각해요. 주식처럼 지분을 보유하고 임대료를 배당처럼 받는 세상이죠. 저희는 그동안 부동산 PB센터로 불리며 쌓은 노화우를 녹여 앞서 이야기한 세상을 만들어보려 해요.”
“특히 블록체인을 통해 부동산 개발 사업을 진행한다면 신뢰를 형성하는 것은 어렵지 않다고 생각해요. 블록체인은 거래하는 사람의 신상이 공개되고 현재처럼 중간에 불투명하게 낀 브로커들이 거의 없으니까요. 저흰 눈에 보이지 않는 가상화폐가 아니라 눈에 보이는 빌딩을 유동화 한다고 생각해요. 저흰 주식시장처럼 블록체인을 통해 내가 소유한 건물의 시세, 임대료 등을 관찰하는 시장이 열릴 것이라 믿어요. 그 안에서 기획자의 역할이 커지리라 봅니다. 좋은 땅을 잘 찾아야겠죠.”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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