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[돈이 되는 재테크<46>] 전세보증금 반환보증 활용법
전세금 ‘먹튀’ 기승… 반환보증, ‘전세 사기’와 헤어질 결심
올 상반기 미반환 전세금 3407억원… ‘역대 최고치’ 경신
주금공·HUG·SGI 반환보증, 전세금 돌려주고 집주인에 청구
주택종류·보증금액·보증료·신청기간 등 꼼꼼히 살펴 가입해야
윤승준 기자 기자페이지 + 입력 2022-08-27 00:07:00
▲ 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기 전세보증금 반환보증 사고금액·건수는 3407억원·1595건으로 분기 기준 사상 최고치를 나란히 경신했다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 내려다 본 전경.[사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
 
부동산 불황으로 전세가가 매매가를 웃도는 ‘깡통전세’가 속출하면서 전세보증금 ‘먹튀’ 사례도 급증하고 있다. 주택 거래 경험이 부족한 20·30대 청년층이 주로 피해를 입는 양상이다.전세금을 지키려면 보증기관이 집주인 대신 전세금을 돌려주는 전세보증금 반환보증에 가입하는 방법 등이 다. 아울러 갭투기’나 부, 대출금 을 꼼꼼히 확인해야 함은 물론이다. 
 
미반환 전세금, 5년 새 34억→5790억원
 
집주인이 세입자에게 돌려주지 않은 전세보증금 규모가 해마다 늘고 있다. 23일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기(1~6월) 전세보증금 반환보증 사고금액·건수는 3407억원·1595건으로 분기 기준 사상 최고치를 경신했다. 월간 기준으로도 지난달에만 872억원·421건의 사고가 발생하면서 금액과 건수 모두 역대 최대 기록을 갈아치웠다. 사고 금액은 2016년 34억원, 2017년 74억원에 그쳤지만 2018년 792억원을 시작으로 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원을 기록하며 5년 만에 약 200배나 눈덩이처럼 불어났다.
 
특히 청년층이 많은 피해를 입었다. 올 상반기 연령별 사고 건수는 30대가 796건으로 가장 많았다. 이어 20대(322건), 40대(289건) 순이었다. 20대와 30대를 합쳐도 40대에 미치지 못했던 이전(2015~2019년)과는 완전히 다른 양상이다. 주택별로는 전체 사고 중 다세대주택이 924건(57.9%)으로 절반을 훌쩍 넘어섰다. 아파트(389건·24.4%), 오피스텔(211건·13.2%)이 뒤를 이었다.
 
전세사기 유형은 △무자본·갭투자 △부동산 권리관계 허위고지 △위임범위 초과 계약 △허위 보증·보험 등 다양하다. 최근에는 전세가격이 매매가격과 비슷하거나 되레 높은 ‘깡통주택’이 속출하면서 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘고 있다. 부동산 업계는 통상 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험 신호로 인식한다.
 
부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 지난해와 올해 지어진 서울 신축 빌라의 상반기 전세 거래를 전수 조사한 결과에 따르면 전체 3858건 중 815건(21.1%)이 전세가율 90%를 웃돈 것으로 드러났다. 이 가운데 전세가격이 매매가격과 같거나 더 높은 경우도 593건(15.4%)에 달했다. 다방 관계자는 “현재 부동산 시장의 전반적인 분위기가 좋지 않은 가운데 하반기에도 금리 인상이 예고되고 있다”면서 “이에 따른 거래량의 실종과 매매가의 하락으로 깡통전세 위험에 노출될 가능성이 더욱 높아질 것으로 예상된다”고 말했다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=오동훈 기자] ⓒ스카이데일리
 
주금공 보증료율 낮고 HUG 가입문턱 낮아
 
깡통전세 등 전세 사기를 예방할 수 있는 비결 가운데 하나는 ‘전세보증금 반환보증’ 상품에 가입하는 것이다. 전세보증금 반환보증이란 임대차계약이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증기관이 일단 임차인에게 전세보증금을 내주고 추후 임대인을 상대로 구상권을 행사하는 제도다. 
 
전세보증금 반환보증을 취급하는 기관은 HUG와 한국주택금융공사(주금공), SGI서울보증 등 세 곳이다. 기관마다 주택 종류와 보증금액, 보증료(보험료), 보증 신청기간 등의 내용이 다르므로 본인에게 가장 적합한 것이 무엇인지 충분히 검토한 뒤 해당상품에 가입하는 것이 바람직하다.
 
주금공의 ‘전세지킴보증’은 주금공 전세자금보증 이용자(주금공 담보 은행 전세대출자)를 대상으로 전세보증금을 돌려받을 수 있는 상품이다. 주택 대상은 주택(아파트·도시형생활주택·연립·다세대·단독·다가구)과 준주택(주거용오피스텔·노인복지주택)으로 한정된다. 소유권 권리침해(경매신청·가압류 등)가 없고 소유자와 임대인이 일치하는 주택만 가입할 수 있다.
 
보증금액은 수도권 7억원(지방 5억원)과 주택유형별 보증한도(주택매매가-선순위채권총액) 가운데 적은 금액으로 산정한다. 예컨대 집값이 1억원인 주택에서 7000만원의 전세금을 떼였더라도 선순위채권총액이 8000만원이라면 2000만원 밖에 돌려받지 못하다는 얘기다. 여기서 선순위채권은 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권을 말한다. 선순위채권총액이 매매가의 70%를 초과할 경우에는 반환보증 가입 자체를 거부당할 수 있음을 염두에 둬야 한다.
 
보증료율은 연 0.04%로 굉장히 저렴한 편이다. 임차보증금 2억원인 경우, 연 8만원의 보증료만 내면 된다. 다자녀·신혼부부·저소득자·다문화·장애인·국가유공자 등 우대대상에 속한다면 절반인 연 0.02%의 보증료율을 적용받을 수 있다. 보증신청 시기는 임대차계약 기간의 절반을 지나기 전이다. 2년 전세계약을 맺었다면 1년 경과하기 전에 가입하면 된다.
 
HUG의 ‘전세보증금반환보증’은 5억원(지방) 또는 7억원(수도권) 이하 전셋집에서 거주하는 사람이면 누구나 가입할 수 있는 반환보증 상품이다. 아파트, 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 주거용오피스텔, 노인복지주택이라면 가입이 가능하다. 도시형생활주택은 보증되지 않는다. 또한 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격보다 크거나 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가격의 80% 이상이면 가입할 수 없다.
 
보증한도는 주택가격에서 선순위채권을 뺀 값이다. 단독·다중·다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계도 포함한다. 신청 기한은 신규 계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 절반을 경과하기 전이다. 갱신 계약이라면 갱신 전세계약기간을 절반을 초과하기 전 신청하면 된다. 주금공과 마찬가지로 저소득·다자녀·장애인 등 사회배려계층에 40~60%의 할인율을 적용한다.
 
보증료는 주택의 부채비율을 고려해 설정한다. 보증금 9000만원 이하 아파트의 경우 부채비율이 80% 이하면 연 0.115%, 80% 이상이면 연 0.128%다. 부채비율이란 선순위채권금액에 전세보증금을 합한 금액에서 주택가액을 나눈 값이다. 보증금이 9000만원을 넘으면 부채비율(80%) 정도에 따라 연 0.122% 또는 연 0.128%을 적용받는다. 단독·다중·다가구주택이면 보증률이 연 0.139~0.154%로 더 비싸진다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=오동훈 기자] ⓒ스카이데일리
 
SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’을 이용하면 아파트는 보증금 전액, 그 외 주택은 10억원 이내로 보장받을 수 있다. 전세 기간이 1년 이상이면서 2분의 1을 지나지 않았다면 누구나 가입 가능하다. 법인의 경우에는 전세권을 설정해야 한다. 보증료율은 다소 비싸다. 아파트는 연 0.192%, 그 외는 연 0.218%다. 법인으로 계약하면 이보다 조금 높아진다.
 
계약 후 가입 가능 한계… ‘불량 주택’ 미리 걸러야
 
전세보증금 반환보증이 ‘만병통치약’은 아니다. 전세계약 후 보증보험에 가입할 수 있다 보니 거주하고 있는 집이 가입 대상인지 계약 전에는 알 수 없다. 심지어 보증보험에 가입할 수 있는 주택이라고 속인 뒤 잠적하는 집주인도 적지 않은 실정이다.  이같은 사기를 피하기 위해서는 사기를 당하지 않을 만한 주택을 충분히 살펴보고 제대로 고르는 것이 가장 좋은 방법이라고 할 수 있다.
 
우선 전세금이 주택의 매매가와 비교해 적정하게 산정됐는지 확인해야 한다. 매매가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 볼 수 있다. 전세가격이 매매가격의 80% 이상이면 ‘깡통전세’로 의심되므로 계약 체결을 되도록 피하는 것이 바람직하다. 
 
거래내역이 없는 신축빌라도 마찬가지다. 또 가짜 집주인의 명의만 빌려 주택을 산 뒤 깡통전세 계약을 맺고 잠적하는 경우가 많기 때문에 전세계약 전 계약자와 실소유자의 신상정보가 일치하는 지 반드시 확인해야 한다.
 
부동산 관련 공문서를 공들여 검토하는 노력도 필요하다. 등기사항증명서를 발급해 주택을 담보로 받은 대출금(근저당)이 70~80%를 넘는지 확인하고 건축물대장을 통해 주택의 용도가 주택 또는 준주택에 속하는지 살펴봐야 한다. 전입세대열람내역서도 발급해 또 다른 임차인이 있는지, 이중계약이 설정되지 않았는지도 확인해야 한다. 
 
집주인이 세금을 체납하지 않았는지도 따져봐야 한다. 주택에 부과된 세금(종합부동산세·재산세·증여세·상속세 등)은 조세채권 우선원칙에 따라 임차인의 대항력과 우선변제권보다 배당에서 앞선다. 공매를 진행해도 임차인은 세금 체납액을 제외한 돈만 받을 수 있다는 의미다. 이를 막기 위해선 집주인에게 국세·지방세 납부증명서를 보여 달라고 해야 한다. 그게 어렵다면 국세청의 ‘미납국세 열람제도’를 이용해 확인할 수도 있다.
 
또한 전세계약을 체결한 당일 주민센터를 방문해 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 한다. 그래야 대항력 있는 임차인의 요건과 선순위채권자의 지위를 갖출 수 있다. 전입신고는 다음 날 0시부터 법적효력이 발생한다. 집주인이 계약 당일 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있으므로 임대차계약서에 다음 날까지 선순위저당권을 설정하지 않는다는 특약사항을 넣어야 한다. 주말이나 공휴일에 계약 체결을 피하는 것도 방법 중 하나다.
 
하나은행 관계자는 “자기자본 없이 전세보증금을 활용해 주택을 매입한 갭투자자들로 인해 깡통전세 피해를 보는 사례가 늘어나고 있다”며 “집값 하락과 함께 깡통전세 확산과 피해에 대한 우려가 커지고 있는 만큼 이를 해결하기 위한 대책 마련이 시급해 보인다”고 조언했다.
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