둔촌주공, 내년 청약시장 ‘흥망’ 가를 열쇠 될까

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[스카이 View]- ‘올림픽파크포레온’ 분양에 앞서

임진영 금융부동산부 부장대우 기자페이지 + 입력 2022-12-07 00:02:40

전체 세대 1만2000가구 규모로 단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리며 말도 많고 탈도 많았던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지, ‘올림픽파크포레온’ 일반분양분 4786세대가 시장의 평가를 받을 날이 성큼 다가왔다. 올림픽파크포레온의 1순위 청약이 6일부터 7일까지 실시되는 것이다.

1979년 지어져 40살이 넘은 지도 상당히 지난 둔촌주공 아파트는 큰 규모 만큼 최근 몇년간 부동산 시장에서 가장 관심을 많이 끌어모은 주인공이었다.

둔촌주공은 1990년대부터 재건축을 추진했지만, 재건축 추진 방향을 놓고 주민 간에 이견이 커진 끝에 10여 년이 지난 2006년에야 정비구역으로 지정됐다. 이어 2010년 조합이 설립돼 현대건설과 현대산업개발·대우건설·롯데건설을 시공사로 선정했지만 또다시 주민 간의 이견으로 설계 변경 등 지난한 과정이 이어진 끝에 2017년 비로소 기존 주민 이주가 이뤄졌고, 2019년 말부터 재건축 공사가 본격적으로 시작됐다.

하지만 둔춘주공 재건축을 둘러싼 논란은 그때부터가 본격적인 시작이었다. 2020년부터 분양가를 높여받으려는 조합과 분양가를 낮추려는 관련 당국인 주택도시보증공사(HUG)의 힘겨루기가 시작된 것이다.

3.3㎡(평)당 분양가를 3000만 원 이상은 허용할 수 없다는 HUG에 맞서 조합은 평당 분양가로 최소 3550만 원을 요구했고, 결국 조합은 2020년으로 예정했던 분양일정을 분양가상한제가 폐지될 가능성이 있는 다음 정부(현 윤석열정부) 출범 이후로 무기한 연기했다.

2021년엔 시공사와의 갈등이 터졌다. 현대건설·현대산업개발·대우건설·롯데건설 등 4개 시공사가 요구한 공사비 증액 요구를 조합 측이 거부했고, 결국 올해 4월15일 공정율 52%까지 진행된 상황에서 공사가 중단되는 초유의 사태가 발생했다.

둔촌주공이 전체 주택 시장에 끼칠 수 있는 영향력이 워낙 큰 탓에 관할구청인 강동구까지 시공사와 조합의 중재에 나섰고, 6개월여가 지난 10월17일에 겨우 다시 공사가 시작됐다. 이어 주택시장 불황 속에 지난달 말 둔촌주공 재건축 단지 평당 분양가가 3829만원으로 확정되면서 이제 ‘올림픽파크포레온’은 시장의 평가만을 남겨 놓고 있다.

청약흥행 여부를 판가름할 가장 큰 요소는 역시 이번에 책정된 일반분양가가 얼마나 시장에서 받아들여질 수 있을지의 여부다. 올림픽파크포레온 일반분양가는 전용 84㎡(34평) 13억대, 59㎡(24평) 9억대, 49㎡(20평) 8억대, 39㎡(18평) 7억대다. 일반적으로 자녀가 있는 4인 가정 기준 수요층이 청약에 도전할 타입은 59㎡ 이상일 것이다.

일반분양 물량 타입 가운데 가장 넓은 평형인 84㎡의 일반분양가가 중도금 대출 가능 상한선인 12억원을 초과해 청약 시 대출을 받을 수 없는 만큼, 중도금 대출이 가능한 타입 가운데 가장 넓은 평형인 59㎡에 특히 수요가 몰릴 것으로 보인다. 반면 중도금 대출이 불가능한 84㎡는 고전이 예상된다. 특히 84㎡ 일부 타입의 경우 세대 간 거리가 지나치게 가깝게 설계돼 청약 대기자들의 질타가 이어지고 있어 난관이 예상된다.

이 같은 논란에도 불구하고 둔촌주공 재건축 단지 청약 흥행 여부는 정말 누구도 쉽게 점칠 수 없는 영역이다. 인근 대규모 신축 단지인 헬리오시티 시세 대비 크게 메리트가 없는 비싼 일반분양가나 일반분양 세대와 조합 세대 간 설계 차이 등 잠재적 수요층이 등을 돌릴 요소가 다분하다.

하지만 한편으로는 서울 강동구에 지어지는 국내 최대 규모의 재건축 신축 단지라는 상징성도 결코 가볍지 않다. 무엇보다 둔촌주공 재건축이 최근 몇 년간 지녀 온 주택시장에서의 무게감을 감안하면 이번 올림픽파크포레온 청약 흥행 여부는 내년 부동산 시장 전체의 ‘흥망성쇠’를 미리 점쳐 볼 수 있는 트리거로 작용할 수 있다.

오랜 세월 둔촌주공 재건축 단지 입주만을 위해 지켜 온 청약통장이 과연 몇 개나 열릴지, 시장 참여자 모두가 궁금해 했던 그 결과가 나올 시간이 코앞으로 다가왔다.

임진영 금융부동산부 부장대우 jyim@skyedaily.com 기자페이지 +