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새해 들어 재건축·재개발 등 도시정비사업에 대한 건설사들의 마수걸이 수주 소식이 잇따르고 있다. 다만 올해에는 대형건설사를 중심으로 수익성이 보장된 사업장에 몰리는 ‘옥석 가리기’가 심화될 것으로 보인다. 정부의 규제 완화와 재건축·재개발 활성화 기조로 일감 자체는 늘어나겠지만, 여전히 금리 인상·고분양가·프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 등의 위험이 존재하기 때문이다. 이에 일각에선 리모델링 비중을 늘리는 등 정비사업 수주 전략을 다변화하는 모양새다.
대형건설사, 굵직한 사업장 따내며 새해 마수걸이 수주 행보
24일 건설업계에 따르면 포스코건설은 이달 7일 서울 강남권 재건축 핵심 단지로 꼽히는 서초 방배신동아아파트 재건축 사업을 수주하는 데 성공했다. 앞선 두 차례의 입찰에서도 포스코건설이 단독 참여해 모두 유찰됐으나, 이번 시공사 선정총회에서 참석 조합원 449명 중 395명의 지지를 받아 시공사로 최종 선정됐다.
방배신동아 재건축은 서초구 방배동 988-1 일원에 지하 3층~지상 최고 35층, 7개동, 총 743가구를 짓는 사업으로, 총 사업비는 3746억 원 규모다. 특히 포스코건설은 이곳에 지난해 7월 선보인 프리미엄 하이엔드 브랜드 ‘오티에르(HAUTERRE)’를 처음 적용할 예정이어서 업계 관심을 받고 있다.
포스코건설은 서울 중구 신당동 ‘신당8구역’ 재개발 사업도 단독 수주를 노린다. 2일 2차 시공사 선정 입찰은 포스코건설의 단독 응찰로 최종 유찰됐으며, 해당 조합은 조만간 수의계약으로의 전환 여부를 결정할 것으로 보인다.
DL이앤씨 역시 이달 7일 사업비 3151억 원 규모의 서울 강북구 미아동 ‘강북5구역’ 재개발 사업을 수주하며 마수걸이에 성공했다. 강북5구역 재개발은 미아동 61-79 일원에 지하 5층~지상 48층, 688가구 규모의 아파트와 부대 복리시설을 짓는 사업이다.
지난해 8월 현장 설명회에는 삼성물산·현대건설 등 10개 대형건설사가 참여해 치열한 경쟁을 예고했지만, 주택시장 침체 등 여파로 1·2차 입찰에 DL이앤씨가 단독 응찰하며 유찰된 뒤 우선협상대상자 지정을 통한 수의계약이 이뤄졌다.
도시정비사업 ‘강자’ 현대건설은 경기 고양시 강선마을14단지 리모델링 사업을 3423억 원에 수주해 마수걸이에 성공했다. 기존 지하 1층~최고 25층, 9개동, 792가구를 지하 3층~지상 최고 29층, 9개동, 902가구로 탈바꿈할 예정이다. 해당 조합은 3개사 이상이 입찰하는 제한경쟁입찰방식으로 시공사를 선정하려 했으나 유찰이 반복되면서 현대건설과의 수의계약을 체결했다.
일감 증가 전망에도 몸사리는 건설업계
그간 사업 추진이 지지부진하던 정비사업장은 정부의 관련 규제 완화 등에 힘입어 다시 속도를 내고 있다. 문재인정부에서 안전진단 문턱을 넘지 못했던 목동 신시가지 아파트 6개 단지(3·5·7·10·12·14단지)는 완화된 규제가 적용됨과 동시에 최근 안전진단을 최종 통과했으며, 오세훈 서울시장의 핵심사업인 신속통합기획(신통기획)이 도입된 이후 기존 정체됐던 노후 주거지 정비사업도 활력을 얻었다.
신통기획은 서울시가 재개발 계획 수립 단계부터 관여해 정비사업 성사 가능성을 높이고 사업기간을 대폭 단축하도록 지원하는 제도다. 특히 신통기획을 반영한 정비구역의 경우 기존 사업시행인가 이후가 아닌, 전 단계인 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해졌다.
이에 따라 지난해 9월 기준 9곳(사업시행인가)이었던 시공사 선정 가능 사업장은 92곳(조합설립인가)으로 대폭 증가했다. 추정공사비 규모도 기존 4조2000억 원에서 35조 원으로 8배 이상 증가할 전망이다. 올 7월경부터 시공사 선정이 본격화될 전망이어서 서울시 내 건설사 수주 물량이 대폭 증가할 것으로 보인다.
반면, 건설업계의 도시정비사업 수주 업황은 녹록지 않다. 지난해부터 이어진 강원 레고랜드발(發) 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려로 자금조달은커녕 재무상태와 신용등급에 위협을 받는 등 유동성 리스크에 직면한 데다, 금리 인상과 더불어 원자재값까지 올라 조합에서 제시하는 사업비로는 수익성을 확신하기 어려운 상황이다. 여기에 더해 주택시장 침체 장기화로 미분양까지 늘면서 건설사들은 지난해부터 과열경쟁·출혈경쟁을 지양하는 모양새다.
한 건설사 관계자는 “정비사업장이 증가하고 있는 동향을 인지하고 있지만, 현재 업황을 고려하면 그동안 사업성이 확실히 보장된 곳으로 평가받는 서울시 내에서도 옥석을 가려야 할 판”이라며 “상대적으로 자금력이 있는 건설사의 단독 수주나, 컨소시엄을 통한 입찰 형태 등 당분간은 업계 내 선별적인 움직임이 나올 수밖에 없다”고 말했다.
실제로 포스코건설·DL이앤씨 등이 올해 마수걸이 수주한 사업장은 모두 단독입찰에 따른 수의계약으로 체결됐다. 지난해 말 총 사업비 9830억 원에 달하는 과천주공8·9단지 재건축 사업 역시 앞서 현장 설명회에는 6개 대형건설사가 참여했지만, 정작 시공사 입찰에는 현대건설이 단독입찰해 수의계약으로 시공사가 선정됐다.
이달 9일 ‘청량리8구역’ 재개발 사업 입찰에서도 롯데건설이 단독 응찰해 결국 유찰됐다. 조합은 빠른 시일 내 재공고를 내고 2차 입찰 절차에 돌입한다는 계획이지만 다수의 건설사를 끌어들이기엔 시간과 업황이 녹록지 않다는 전망이다.
한 정비업계 관계자는 “올해도 금리 추가 인상이 예고돼 있고 최소 상반기까지는 건설업계와 부동산시장 상황이 악화될 것이라는 전망이 지배적이기 때문에 수주전에 있어 건설업계의 행보는 예전만큼 적극적이기 어려울 것”이라며 “올해 예정된 노량진1구역, 한남5구역 등 대형사업장을 제외하면 건설사의 ‘옥석 가리기’ 기조하에 단독입찰·리모델링 수주 등의 특징이 나타날 것”이라고 말했다.
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