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정부가 규제지역 해제와 함께 주택법 시행령 개정을 통해 대출·전매제한 규제 등을 대폭 완화하면서 ‘눈치보기’ 상태인 주택시장의 눈이 이른바 ‘대장주’로 향하고 있다.
각종 홍역을 앓았던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지(올림픽파크포레온)는 중도금 대출 허용 및 주택도시보증공사(HUG)로부터의 자금 수혈로 일반분양 절차 순항 중이나 청약 후 계약률 자체는 베일에 가려져 있다.
또 다른 재건축 ‘대어(大漁)’ 서울 서초구 ‘래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 통합재건축)’ 사업장은 몇 달 전 둔촌주공이 겪은 바 있던 공사비 증액 및 공사기간 연장이 불가피한 실정이다.
올해 역시 방배 5·6구역 등 굵직한 분양과 각종 재개발·재건축이 예정돼 있는 가운데 완화된 규제가 실제 적용되고 있는, 주택시장을 대표하는 두 사업장을 통해 전체 부동산시장 흐름을 미리 전망하려는 움직임들이 나타나고 있다.
1월 규제 완화, 둔촌주공 일반분양에 날개 달아… 계약률 관심
1월 초 정부가 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 전 지역의 규제를 해제하면서, 연관된 금융·세제·청약·정비사업 등의 패키지 규제가 빠졌다.
기존 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년이었던 전매제한 기간이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 완화됐다. 이러한 주택법 시행령 개정 사항은 법 개정 이전에 분양받았어도 소급 적용된다.
수도권 분양가상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 대한 실거주 의무도 전면 폐지 및 소급 적용됐으며, 중도금 대출 상한 기준도 기존 분양가 12억 원 이하에서 아예 폐지됐다. 중도금 대출보증 인당 한도(기존 5억 원) 역시 사라졌다.
또한 특별공급 배정금지 등과 연계된 분양가 9억 원 초과 규정, 1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무, 무순위 청약 대상의 무주택자 청약 요건 등도 전면 폐지됐다.
이처럼 소급 적용된 규제 완화 정책은 둔촌주공 단지에 즉각 적용될 예정이다. 둔촌주공은 일반분양 직전만 해도 공사비 인상에 따른 분양가 상승으로 국민평형인 84m²의 일부 세대가 분양가 12억 원을 초과해 중도금 대출이 사실상 불가능했지만, 규제 완화로 시장의 관심을 이어가게 됐다.
서울 강동구가 분양가상한제 적용지역에서 제외돼 실거주 의무가 없어짐에 따라 둔촌주공 당첨자는 세입자에게 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 됐으며, 전매제한 기간도 기존 8년에서 1년으로 줄어 입주 전 분양권을 매도(입주예정일 2025년 1월)할 수 있게 됐다.
각종 리스크가 줄어들자 자금조달도 상대적으로 수월해졌다.
둔촌주공 사업장은 최근 HUG로부터 7500억 원대 사업비를 수혈받으면서 1월19일 만기 예정이었던 7231억 원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 사업비를 일반분양 계약률과 관계없이 2025년 4월까지 연장·상환할 수 있게 됐다. 준공일까지 사업비 걱정이 없는 셈이다.
1월 초 규제 완화 전까지만 해도 평균 3.7대 1의 청약률에 그치며 흥행에 실패했던 둔촌주공에 대한 관심은 정책 발표 이후 급증했다. 그러나 여전히 둔화된 분양시장의 영향으로 일반분양 계약률 자체는 베일에 가려져 있는 상태다.
분양업계에 따르면, 둔촌주공 일반분양 정당계약률은 70%대로 추정된다. 조합과 시공단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 의무 사항이 아닌 계약률을 공개하지 않고, 향후 예비당첨자 대상 미계약이 발생할 경우 3월 무순위 추첨에 앞서 공개하겠다는 방침을 밝힌 바 있다.
업계에선 현재의 업황을 고려하면 선방한 것이라는 평가와 함께, PF를 일시 상환할 수 있는 수준인 80%에 미치지 못했다는 평가로 나뉘고 있다. 기존 예상 계약률 대비로는 상승했지만 둔촌주공 자체가 큰 단지여서 주목을 받았을 뿐, 분양시장 전반에 큰 반전을 나타낼 정도는 아니라는 것이다.
국토부 관계자는 “2021년과 비교하면 잘 안 됐다고 볼 수도 있고, 지금 상황에선 선방했다고 볼 수도 있다”면서 “예비당첨자가 500%까지 선정돼 있으므로 향후 최종 계약률을 지켜봐야 할 것”이라고 전망했다.
공사비 갈등 ‘래미안 원베일리’, 제2·제3의 공사중단 사태 우려
2021년 일반분양을 마치고 올해 8월 입주 예정이었던 반포 래미안 원베일리 사업장은 원자재값 상승과 설계 변경 등으로 공사비가 당초 계약 대비 증가하면서 조합과 시공사 간 이견을 좁히지 못하고 있다.
최악의 경우 공사비 갈등으로 6개월간 현장이 멈췄던 ‘제2의 둔촌주공’ 사태가 발생할 수 있다는 분석도 나온다. 현재 공정률은 70% 정도로 알려져 있다.
래미안 원베일리 시공사 삼성물산은 1월10일, 조합에 ‘공사기간 연장(2개월) 요청’ 문서를 전달했다. 공기 연장에 따른 공사비 증액도 요구했다.
지난해 8월 삼성물산은 조합 측에 품질 향상을 위한 차별화 설계를 반영하며 추가 공사비 1560억 원 증액을 요청한 바 있다.
당시 조합 집행부는 추가 공사비 지급을 결정했으나 일부 조합원이 비상대책위원회를 통해 반대에 나섰고, 조합 내부 소송전으로 번져 조합장 직무정지 등 홍역을 앓았다.
올 1월5일 열린 임시총회에서 공사계약 변경 약정서 체결안이 가결됐지만, 이마저도 비대위에서 효력정지 가처분 소송을 제기하면서 진흙탕으로 빠졌다. 추가 공사비와 더불어 공기 연장에 따른 공사비 증액까지 ‘첩첩산중’이라는 업계 분석이 나온다.
여기에 래미안 원베일리 공사 감리업체 2곳이 최근 조합 측에 이달까지 미납한 감리용역비 31억 원을 지급하지 않으면 다음 달부터 현장에서 철수하겠다고 밝히면서 현장 ‘셧다운’이 현실화되는 것 아니냐는 분석도 잇따른다.
공사 지연에 따른 피해는 사업비 증가에 따른 조합원 부담 가중, 일반분양자의 입주 지연 등 고스란히 입주예정자들에게 전가될 예정이다.
이같은 우려는 래미안 원베일리만의 일이 아니기도 하다.
HDC현대산업개발은 지난달 서울 강서구 ‘방화6구역 재건축’ 공사비 34.8% 인상을 요구했지만 조합이 이를 수용하지 못해 표류 중이며, GS건설 역시 서울 서초구 잠원동 ‘신반포4지구(메이플자이) 재건축’ 공사비 4700억 원 증액과 공기 10개월 연장을 요구했지만 3개월이 넘도록 합의점을 찾지 못하고 있다.
정비업계 관계자는 “부동산 호황기에 체결한 공사비와 현재의 공사비는 차이가 있을 수밖에 없는 상황”이라며 “PF 대출 부실 우려 등 금융권의 부동산 대출 리스크 증가와 맞물려 올해 여러 사업장에서 공사비와 관련된 갈등이 제기될 우려가 농후한 만큼 이에 대한 완충재가 필요하다”고 말했다.
주택시장의 상징성이 뚜렷한 두 사업장에 대한 평가는 대체로 신중하다.
부동산업계 한 관계자는 “현재 주택시장은 금리 인상이라는 거시적인 틀 안에서 원자재값 상승에 따른 공사비 인상이라는 대외적 악조건과, 규제 완화에도 좀처럼 회복되지 못하는 시장 거래량 등 난관에 직면해 있다”면서 “각종 정책에 대한 시차가 존재하는 만큼 공사 및 분양 등 전반적인 과정에 대한 시장 반응을 한동안 면밀히 주시할 필요가 있다”고 말했다.
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