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부동산 시장 전망 기사에 대한 사람들의 반응은 다양하다. 기사에서는 집값이 하락한다고 했는데 오히려 상승하는 지역이 있으며 이와 반대로 집값이 상승한다고 전망했는데도 되레 하락하는 지역도 있다.
이에 사람들은 부동산 시장 전망을 어디까지 믿어야 하는지에 대한 의구심으로 부동산 시장 전망 기사 전체를 불신하게 된다.
부동산 관련 취재를 다니다 보면 다양한 자료를 접하게 된다. 지역별 아파트 단지의 거래 내역부터 각 단지의 최고가와 최저가·실거래 내역 혹은 입주 초기부터 현재까지의 호가 변화 등 하나의 아파트 단지만 놓고 보더라도 수많은 정보를 얻을 수 있다. 그렇다면 해당 정보는 어느 선까지 믿어야 하며 전망 기사는 어떤 자료를 중심으로 작성해야 하는 것일까?
결론부터 얘기하면 모든 자료는 다 옳다. 다만 기준을 어디에 두고 자료를 취합하는지에 따라 결과 값이 차이가 나는 것이다.
이에 아파트 단지의 실거래가와 시세·호가 등을 종합적으로 나타낸 한 부동산 플랫폼 자료를 통해 서울시 강남구 대치동 A 아파트 단지를 예로 분석해 보았다.
해당 A 단지의 전용면적 178㎡ 기준 실거래는 2022년 4월 9일 47억 원에 이뤄진 것이 마지막이며 이것은 당시 시세 대비 이례적으로 높은 가격에 거래된 사례다. 이를 제외한 전체적인 동일 면적 호수 거래의 가격이 평균 42억 원 안팎인 것으로 볼 때 해당 단지의 평균 매매 가격은 42억 원 정도라고 말할 수 있다. 2023년 3월을 기준으로 1년 가까이 실거래가 이뤄지지 않고 있지만, 해당 단지에 대해 여러 가지 전망을 내놓을 수 있다.
부동산 시장의 흐름은 실거래 시세선과 호가 그래프, 두 종류로 나눠볼 수 있다. 실거래로 인한 평균가 등을 고려해 시세가 매겨지며, 만약 5억 원에 실거래가 이뤄졌더라도 다른 사람이 시장에 4억5000만 원으로 매물을 내놓는다면 호가는 4억5000만 원이 되는 것이다.
실거래부터 살펴보면 실제로 실거래가 이뤄진 지난해 4월을 기점으로 시세선은 우상향 그래프를 그리고 있다. 2023년 3월23일 기준 해당 면적의 매물은 없지만 가장 최근에 책정된 해당 단지의 시세는 45억7000만 원이었다. 그러면 해당 단지의 시세는 올라가고 있다고 전망할 수 있으며 이에 따라 사람들은 “더 높아지기 전에 구매해야겠다”와 “더 높아지면 팔아야겠다” 등의 의견으로 나뉘게 된다.
호가를 살펴보면 전혀 다른 전망이 나온다. 집주인이 시장에 내놓은 가격인 호가는 지난해 5월 50억1000만 원으로 최고치를 달성했으며 올해 3월23일 기준 43억1000만 원으로 하락한 것을 확인할 수 있다. 호가가 낮아졌다는 것은 집주인이 해당 가격에 매물을 내놓았는데 현재까지도 거래가 이뤄지지 않아 앞으로 호가가 더 내려갈 수도 있다는 전망이 나온다.
호가가 내려가고 있다는 전망에 대해 사람들은 “더 낮은 가격에 매물이 나오면 구매해야겠다”와 “가격이 더 내려갈 것 같은데 더 늦기 전에 팔아야겠다” 등의 의견으로 갈리게 된다.
실거래가를 바탕으로 하든, 호가를 바탕으로 하든 분석한 자료는 모두 옳은 자료지만 어떤 자료를 기준으로 하느냐에 따라 각기 다른 반응이 나오게 된다. 다양한 부동산 자료가 끊임없이 쏟아지고 있는 와중에 수많은 자료 속에서 내가 원하는 단지의 자료를 얻기 위해서는 부동산 용어에 대한 정확한 이해가 필요하다.
실소유를 목적으로 구매하는 사람이나 판매를 목적으로 정보를 찾아보는 사람이나 모두 단순한 단어 하나 차이로 부동산 거래의 손실 여부가 판가름 나기 때문이다.
호가와 시세·실거래가 등 정확하게 해당 단어의 뜻을 알고 기사·자료를 분석한다면 부동산 시장에서 개인적인 손해를 최소화하고 좀 더 정확한 자료에 바짝 다가갈 수 있게 될 것이다.
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