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서울 강남구 대치동 소재 은마아파트는 일찌감치 강남 부자아파트의 대명사로 불려왔다. 복고 감성을 일으키며 높은 인기를 누렸던 드라마 ‘응답하라 1998’에서 역시 은마아파트는 ‘강남에서 잘나가는 아파트’로 거론됐다. 걸쭉한 부산사투리가 일품이었던 극중 대사를 그대로 옮기면 “아파트 하나 사이소. 강남에서 잘나가는 그 뭐라 카더라. 은마아파트. 그거 5000만원 한다카데예”였다. 하지만 최근에는 새로운 분위기가 감지되고 있다. 인근에 위치한 개포우성1·2차 아파트, 선경아파트1·2차, 한보미도맨션 등이 은마아파트를 제치고 대치동 빅3로 불리고 있다. 부동산 업계에서는 이들 세 곳을 일컬어 ‘우·선·미’라 부른다. 이들 단지는 대치동 학원가와 가깝고 뛰어난 학군을 보유해 학부모들 사이에서 특히 인기가 높다. 바로 인근에 양재천도 위치해 있어 입지나 환경적인 측면에서도 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 결정적으로 시세 또한 은마아파트에 비해 동일 평수 기준 수억원 이상 높게 형성돼 있다. 재건축 가능 연한이 도래함에 따라 향후 시세상승 가능성 역시 높게 점쳐지고 있다. 스카이데일리가 강남 지역의 숨은 보석으로 불리는 ‘우·선·미’에 대한 부동산 업계와 투자자들의 반응을 직접 들어봤다. 
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서울시 강남구 대치동 일대에 위치한 개포우성1·2차 아파트, 선경아파트1·2차, 한보미도맨션 등 3곳에 대한 부동산 업계와 투자자들의 관심이 뜨겁다. 이들 단지는 이른바 ‘우·선·미’라 불리며 강남 지역의 숨은 보석으로 평가되고 있다.
대치동의 상징으로 불리던 ‘은마아파트(이하·은마)’에 가려 큰 주목을 받지 못했던 이들 단지는 최근 그 인기가 빠르게 치솟고 있다. 대치동 학원가와 인접해 있을 뿐 만 아니라 주변 학군도 훌륭해 학부모들의 호응이 남다르다. 양재천 등도 인접해 있어 환경적으로도 우수하다는 평가를 받고 있다.
이들 세 단지의 시세는 이미 은마의 그것을 뛰어넘은 것으로 파악됐다. 특히 세 단지 모두 재건축 가능 연한이 도래함에 따라 향후 시세 상승 가능성 또한 높게 점쳐지고 있다. 자녀 교육을 위한 실거주수요와 재건축 이후의 시세차익을 노리는 투자수요가 동시에 맞물리고 있기 때문이다.
대한민국 대표 교육 1번지의 숨은 보석…고급아파트 상징 ‘은마(銀馬) 아성’ 넘었다
부동산업계 등에 따르면 대치동 은마는 일찌감치 강남 고급아파트의 대명사로 불려왔다. 대치동이 대한민국 교육 1번지로 각광받으면서 은마의 명성은 더욱 높아졌다. 여전히 일반 대중들은 여전히 대치동을 상징하는 아파트로 ‘은마(銀馬)’를 꼽곤 한다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
하지만 실상은 달랐다. 실질적인 ‘대치동의 최강자’는 따로 존재하는 것으로 스카이데일리 취재 결과 나타났다. 강남 부동산 업계와 일대 지역 주민들 사이에서는 인근의 ‘우·선·미’가 더욱 높게 평가되고 있었다. 학군은 물론, 입지와 환경적인 측면 등에서 은마에 비해 상대적으로 낫다는 의견이 지배적이었다.
실제로 ‘우·선·미’ 인근에는 대곡초, 대치초, 대청중 등이 자리하고 있다. 특히 우성아파트 단지 내 위치한 대청중학교는 매년 외국어고등학교 등 특수목적고등학교 입학자를 수십명씩 배출할 정도의 우수한 학교로 정평이 나 있다. 강남 학부모들 사이에서는 ‘서울대 중학교’로 불린다. ‘우·선·미’에 대한 실거주 수요가 끊이지 않는 배경이다.
김구희 황금부동산 공인중개사사무소 대표는 “전국에 있는 학부모들이 보유한 집을 팔고 이곳에 들어오는 경우가 많다”며 “자녀를 대청초·중학교에 보내려는 학부모들이 실거주 목적으로 많이 찾는 편이다”고 말했다. 이어 “단지 별 실거주자 특징을 분류하자면 우성은 변호사·의사 등 전문직 종사자, 선경은 고위 공직자, 미도는 부유층 등이 많이 거주하고 있다”고 설명했다.
이들 세 단지는 시세 역시 은마를 훌쩍 뛰어 넘는다. 한국감정원에 따르면 어제(25일) 기준 은마아파트 공급면적 101㎡(약 30평)의 경우 12억2000만원(평당 4066만원)에 시세가 형성돼 있다. 반면 선경아파트의 경우 102㎡(약 31평) 호실의 시세가 16억(평당 5161만원)에 형성돼 있다. 비슷한 평수의 은마 보다 3억8000만원 가량 높은 셈이다.
‘우·선·미’는 입지·환경적인 측면에서도 은마 보다 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 도로로 둘러싸인 은마와 달리 ‘우·선·미’는 양재천과 맞닿아 있어 쾌적한 환경을 자랑한다.
박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “은마는 투자목적으로 구매하는 이들이 대부분이지만 ‘우·선·미’의 경우 실거주수요와 투자수요가 섞여 있어 전체적인 수요가 상대적으로 많다”며 “이들 단지는 양재천을 끼고 지하철역과도 접근성이 뛰어난 주거프리미엄과 학군·학원가를 낀 교육프리미엄이 혼재돼 앞으로도 인기가 지속 상승할 것이다”고 전망했다.
준공 시기 35년, 재건축 시기 도래…2달 새 2억7000만원 껑충
‘우·선·미’는 최근 재건축 가능 연한이 도래하면서 시세 상승폭이 더욱 가팔라지고 있다. 이들 단지는 1983~1984년에 준공돼 올해와 내년 재건축 추진이 가능하다. ‘우·선·미’는 상대적으로 단지수가 적고 조합원들의 사업 의지가 높아 향후 재건축 추진 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 세대수가 많아 조합원들 간 의견 일치가 쉽지 않은 은마와는 다르다는 평가다.
이들 단지 모두 재건축 사업의 기초단계인 안전진단을 통과한 상태다. 덕분에 투자 수요가 더욱 몰리면서 시세가 빠르게 오르고 있다. 아직까지 재건축 계획이 명확하게 나온 상태는 아니지만 재건축 초읽기에 돌입한 것과 다름없다는 게 부동산 업계의 중론이다.
특히 우·선·미의 경우 대형 평수 위주로 구성돼 있어 일부 평형대의 경우 ‘1+1 재건축’까지 가능한 것으로 나타났다. 56평형대 이상 호실의 경우가 그랬다. ‘1+1’란 중대형 1가구를 보유한 조합원이 재건축 때 새 아파트 2개 호실을 받을 수 있도록 하는 제도다.
함영진 부동산114 센터장은 “은마아파트 재건축이 한창 진행 중인데다 인근에 대치팰리스, 도곡롯데캐슬 등은 이미 재건축을 완료한 상태라 ‘우·선·미’ 역시 재건축 사업에 대한 기대심리가 큰 편이다”며 “특히 평형대가 큰 일부 호실의 경우 ‘1+1 재건축’이 가능할 정도로 수익성 또한 상당할 것으로 관측된다”고 전망했다.
‘우·선·미’에 대한 재건축 기대 심리는 이미 시세로 반영됐다. 부동산114 시세 변화 추이에 따르면 미도의 경우 5월 26일 20억3000만원에 거래되던 188㎡(약 57평) 규모 호실이 현재는 23억에 거래되고 있다. 2개월 새 무려 2억7000만원이나 오른 셈이다.
같은 기간 우성2차 148㎡(약 48평)는 ‘21억→22억’, 선경2차 186㎡(약 56평)는 ‘21억5000만원→ 22억5000만원’ 등으로 각각 1억원 씩 상승했다. 선경1차 148㎡(약 48평)는 20억1000만원에서 21억5000만원으로 1억4000만원 가량 올랐다. 반면 은마의 경우 동 기간 모든 평형대가 6000만원 가량 상승하는 데 그쳤다.
대치동 소재 S부동산 대표는 “선경2차 31평대 아파트의 경우 지난달까지 16억원에 거래됐었는데 현재는 18억원까지 호가를 부르고 있다”고 “어느 정도까지 오를 정도 이곳 부동산 관계자들 조차 가늠하기 어려울 정도로 상승세가 남다르다”고 귀띔했다.
박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “대치동, 특히 ‘우·선·미’는 6.19대책의 타격을 전혀 입지 않았다”며 “기존 수요와 더불어 최근 재건축으로 인해 투자수요가 더욱 늘어난 ‘우·선·미’의 최근 상승세는 그야말로 ‘거침없다’는 표현이 딱 적당해 보인다”고 설명했다.
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