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서울시는 도시기본계획에 따라서 5대권역으로 나눌 수 있다. 동북권은 광진구, 성동구, 동대문구, 성북구, 노원구, 중랑구, 강북구, 도봉구가 포함된다. 성동구는 강남과 강북을 연결하는 교통 중심지로 왕십리역을 중심으로 상권이 발달했다. 동대문구는 청량리역을 중심으로 경동시장·청과시장 등의 재래시장 상권이 있으며, 한국외대·경희대·서울시립대학교에는 대학상권이 형성됐다. 성북구는 내로라하는 재벌가의 저택이 몰려있는 성북동, 외국 대사관저 및 고려대·국민대 등이 위치한 지역에 상권이 형성돼있다. 노원구는 동북부 지역에 최대 인구가 살고 있는 자치구로 아파트 단지와 학원이 많은 주거지역이고, 노원역 주변에 상권이 발달됐다. 중랑구는 7호선이 관통하는 지역으로 사가정역 주변에 상권이 형성됐다. 강북구는 북한산을 끼고 있는 지역으로 미아역과 수유역에 상권이 발달했다. 서울 최북단에 위치한 도봉구는 창동역 주변에 상권이 형성됐다. 광진구는 지하철 2호선과 7호선이 연결되는 건대입구역을 중심으로 아차산, 어린이 대공원 등의 녹지대와 워커힐․테크노마트 등의 문화시설이 모여 있는 지역이다. 스카이데일리가 ‘신년특집2 서울 5대 핫플레이스’ 두번째로 서울 동북부 상권 중 최대 상권으로 자리매김한 건대입구 상권을 취재했다. 
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▲ 건국대 입구에는 동북부 최대 상권이 형성됐다. 지하철 2호선과 7호선이 교차하는 더블 역세권으로 외부에서 모여드는 직장인들이 많다. 인근에는 대학교가 3곳이 밀집해 연중 내내 대학생들이 많다. 또한 건대상권은 건국대학교 병원과 어린이 대공원 이용자를 흡수한다. ⓒ스카이데일리
건대 상권은 서울 동북부 지역 최대 상권이다. 상권력이 갈수록 높아지면서 홍대에 이어 서울시내 대학가 중 가장 높은 권리금을 기록하기도 했다.
건대 상권은 전통적으로 건대후문과 세종대 정문 사이에 있는 광나루로를 중심으로 발달했었다. 정부가 이 지역을 청소년 보호구역으로 지정하고 화양동 내 윤락가와 유흥업소를 단속하기 시작하면서 상권이 점점 아래 지역, 건대입구역이 있는 곳으로 내려오기 시작했다.
1999년 청담대교, 2000년 지하철 7호선이 개통되면서 유동인구가 급증했다. 건대 상권은 지하철 2호선과 7호선이 연결되는 더블 역세권으로 외부에서 모여드는 직장인들이 많다. 인근에는 대학교가 3개나 있어 대학생 유동인구가 많다. 또한 건대 상권은 건국대학교 병원과 어린이 대공원 이용자를 흡수한다.
2007년 스타시티가 완공되면서 건대 상권은 다시 한 번 변화를 맞았다. 건국대 재단법인이 2002년 ‘건대입구 남측부지 개발 프로젝트’를 추진해 기존 학교 야구장 및 축구장으로 활용되던 부지를 주상복합아파트, 백화점, 상가, 시니어타워 등으로 탈바꿈시켰다. 스타시티 인근에는 더샵스타시티, 두산위브파크, 이수브라운스톤 등 고급 주상복합이 들어서있다.
인근 부동산 관계자는 “과거에는 학생들 위주의 대학가 상권이었으나, 더블 역세권이 되면서 점차 외부에서 사람들이 몰려오고 있다. 최근 롯데백화점 스타시티점이 생기면서 중장년까지 소비층이 확대됐다”고 설명했다.
▲ 건대 상권은 건대입구사거리를 중심으로 크게 세 군데로 나뉜다. 가장 많은 인구가 몰려드는 2번 출구 인근 ‘맛의 거리’와 롯데백화점·이마트가 있는 스타시티 지역, 양꼬치거리·로데오거리·커먼그라운드가 위치한 6번 출구 상권으로 나뉜다. ⓒ스카이데일리
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다른 지역으로 상권이 퍼지지 않는 저수지 상권…대형 상권 3곳 각자 공존
건대 상권은 건대입구역사거리를 중심으로 크게 세 군데로 나뉜다. 2번 출구 인근 ‘맛의 거리’가 가장 많은 인구가 몰려드는 곳이다. 스타시티 지역에는 롯데백화점·이마트가 있다. 6번 출구 인근에는 양꼬치거리·로데오거리·커먼그라운드가 있다.
건대 상권은 이렇듯 대형 상권임에도 불구하고 다른 지역으로 상권이 퍼지지 않는 저수지 상권이다. 세종대 방면으로 왼쪽지역에는 성수동 공장지대가 있고 스타시티 아래 지역으로는 아파트 등 주택가가 형성돼 상권 벽에 막혀있는 형국이다. 저수지처럼 형성된 상권은 바깥으로 퍼지지 않는다고 전문가들은 분석했다.
건대 상권은 3개 구역 골목을 중심으로 상권이 퍼지고 있다. 인근 부동산 관계자는 “건대 상권은 홍대 상권처럼 다른 지역으로 퍼질 수 없는 구조여서 상권 내 주택가 골목을 중심으로 새로운 상권이 생겨나고 있다”고 전했다.
인근 상인들 역시 “건대는 이미 대형 상권이지만 골목골목으로 새로운 가게가 계속 들어선다”며 “앞으로도 더 커질 것이 분명하다”고 말했다.
건대 상권의 또 다른 특징은 3구역으로 나뉜 상권은 서로 소비층을 공유하지 않는다는 점이다. 구역 상권에서 자체적으로 소비가 가능하기 때문에 한 구역에서 다른 구역으로 소비자들이 넘어가지 않는다. 이런 이유로 건대상권은 3개 구역이 각각 대형화되고 있다.
▲ 건대 상권은 각 구역의 골목을 중심으로 상권이 퍼지고 있다. 인근 부동산 관계자는 건대 상권은 홍대 상권처럼 다른 지역으로 퍼질 수 없는 구조여서 상권 내 주택가 골목을 중심으로 새로운 상권이 생겨나고 있다고 전했다. ⓒ스카이데일리
서울에서 권리금 5번째로 높은 상권…지하철역 가까운 곳 최고 5억원까지
서울시가 지난해 6~7월 시내 주요 상권들의 권리금을 조사(평수 크기 무관)한 결과 혜화동(2억2000만원), 잠실(1억6944만원), 회기동(1억3000만원)에 이어 건대 입구가 1억500만원으로 다섯 번째로 높았다. 홍대(9764만원)와 신촌(7600만원)보다 높았다.
인근 부동산 관계자에 따르면 대개 대학가 상권은 방학을 중심으로 성수기와 비수기가 뚜렷한데, 건대 상권은 연중 내내 북적거리며 공실은 거의 없는 편이다.
A부동산 관계자는 “먹자골목은 지하철역과 비례해 시세가 형성돼 있다”며 “지하철역과 가까운 곳은 보통 권리금이 2억~3억원에서 높은 곳은 4억~5억원까지 가는 경우도 있다고 했다. 또한 1층 15평 점포 기준 보증금은 1억원 선이고 월세는 200만~300만원에서 형성된다”고 말했다.
이어 “로데오거리는 먹자골목의 비싼 권리금까지는 아니지만 롯데백화점이 연결돼있어 예전과 달리 위상이 높아졌다”며 “15평 기준 상가 권리금은 1억원, 보증금은 5000만원, 월세는 먹자골목과 비슷한 300만원대를 형성하고 있다”고 했다.
▲ 건대에는 지하철 6번 출구 인근에 양꼬치거리가 발달해 있다. 광진구에서는 2011년 이 거리를 양꼬치 특화거리로 지정했다. 인근에 사는 중국인들은 다른 곳에 가지 않고 이곳에서 식사를 해결하기 때문에 일주일 내내 붐빈다. ⓒ스카이데일리
B부동산 관계자는 “대학 중에서 가장 높은 것이지 인근 강남 상권에 비하면 저렴한 편”이라며 “권리금이 높은 대신 월세가 싸다”고 설명했다.
C부동산 관계자는 “생각보다 권리금이 높은 편이 아니다”며 “직장인들이 많이 몰린다고 하지만 대학가 상권으로 발달한 곳이라 높은 권리금을 받을 수 있다”고 했다. 권리금이 높아지면 물건이나 음식의 가격 역시 높아지는데, 비싼 가격으로는 이곳에서 장사를 하기 힘들기 때문으로 분석됐다.
실제로 점포를 운영하는 사람들은 가게들이 몰려있고 가격 경쟁이 치열하기 때문에 가게가 없어지고 새로 생기는 일이 빈번하다고 입을 모아 말했다.
양꼬치 거리, 차이나타운 형성…“점포주 월세 꼬박꼬박 내는 중국인 좋아해”
▲ 건대 상권은 동북부 최대 상권이다. 이곳에 자리 잡은 한 대형 레스토랑의 매출은 전국 지점 중 최고 수준의 매출을 기록한다. 대학가 상권이기 때문에 가격 경쟁이 치열하고, 가게들이 없어지고 새로 생기는 일이 빈번하다. ⓒ스카이데일리
지하철 6번 출구 인근에 양꼬치거리가 있다. 양꼬치거리는 2004년 화양동 인근 봉제공장에서 일하던 중국동포들이 저렴한 임대료를 찾아 이곳에 음식점을 내면서 형성됐다. 건국대에 다니는 많은 중국인 유학생들이 이 지역에 주거하면서 미니 차이나타운으로 발전하는 곳이다. 중국인들이 늘어나면서 광진구에서는 2011년 아예 이 거리를 양꼬치 특화거리로 지정해 줬다.
D부동산 관계자는 “이곳에서 양꼬치 식당을 운영하는 점주들은 모두 중국인”이라며 “한국인이 운영하는 가게는 부부 중 한명이 중국인인 경우다”고 설명했다.
양꼬치거리에서는 양꼬치 말고도 훠궈, 마라탕 등 중국인이 즐겨먹는 음식들이 있다. 외식 문화가 발달한 중국인들은 평일과 주말을 가리지 않고 이곳에서 식사를 해결하기 때문에 일주일 내내 중국인들로 붐빈다. 이 지역이 유명하다보니 가끔 한국인도 방문하지만 고객의 대부분 중국 사람이다. 이들은 가게 주변에 거주하며 양꼬치 가게를 운영하는 것으로 알려졌다.
부동산 관계자는 “중국 사람들은 무리를 지어 다니는 특성이 있어 시끄럽기는 해도 한국인에 비해 월세를 잘 낸다”며 “덕분에 건물주들이 중국인에 대한 편견이 많이 사라졌다”고 했다.
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