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오랜 기간 집값 고공행진을 거듭해 온 강남 지역 특유의 분위기가 동작구까지 확산될 것이라는 전망이 제기됐다. 서초동과 방배동 사이를 가로막고 있던 서리풀공원에 터널이 뚫리면서 교통이 크게 개선될 가능성이 높아졌기 때문이다. 덕분에 강남 중심부에 비해 상대적으로 저평가 돼 있던 방배동, 나아가 동작구 지역 부동산 지형도에 대대적인 지각변동이 일어날 것이라는 관측도 나왔다.
서리풀터널 개통으로 뚫린 교통 혈맥…강남불패 효과 동작구 확산 가능성 대두
스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research)는 3일 서초구 반포동 소재 쉐라톤 서울 팔래스 호텔에서 서초구 일대에서 활동 중인 공인 중개사들을 패널로 초청해 좌담회를 열었다. ‘불패의 신화, 강남 부동산을 말한다’라는 주제로 현장의 생생한 목소리를 들어 봤다.
이날 좌담회는 대한부동산학회 회장을 역임 중인 서진형 경인여자대학교 교수가 좌장으로 나섰다. △이덕원 대표(잠원동 양지공인) △안영일 대표(방배동 서울공인) △윤선하 대표(양재동 엘림공인) △임선택 대표(반포동 중앙공인) △조병수 대표(잠원동 서울반포공인) 등 서초구 지역 부동산 시장에 정통한 일선 전문가들이 참석했다.
서진형 교수: “방배동 주민들의 오랜 숙원사업인 서리풀 터널이 2년여의 공사 끝에 이달 말 개통될 예정이다. 이 터널의 개통으로 강남지역 동서축이 연계 도로망을 구축하게 된다. 이에 따라 강남권의 메인도로라고 할 테헤란로 연장효과도 나타날 것으로 예상된다. 방배동 일대에 이미 터널 연장의 효과가 반영됐다고 하지만 개통 후 다시 오를 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있다. 실제 현장의 반응은 어떠한가”
이덕원 대표: “서리풀터널 개통이 방배동 주민들의 숙원사업이었던 것은 사실이다. 중개업에 몸담아 온 10년 가량 거론돼 온 이야기다. 보통 개발로 인한 부동산 시세 상승 효과는 개발 계획 발표 시점, 공사 진행 시점, 공사 완료 시점 등 총 3단계에 걸쳐 이뤄진다. 이미 두 차례 시세 변동이 있었고 1월 말 개통이 완료되면 또 한 번 일대 지역의 시세 상승이 점쳐진다”
“서리풀터널 개통은 방배동 일대 재개발 사업에도 활력을 불어넣을 것이다. 다만 테헤란로 처럼 고층빌딩이 줄을 잇는 현상은 시간이 걸리지 싶다. 테헤란로 주변은 평지인데 반해 서리풀터널 반대편인 이수역 일대 지역은 언덕 지형이기 때문이다. 물론 교통 편의성이 크게 높아지면서 일대 지역 부동산 시세 상승이 예견된다. 현재 반포동은 3.3㎡ 당 평균 가격이 5500만원으로 방배동의 평균 가격인 2800만원과 비교해 두 배 가깝게 높다. 하지만 서리풀터널 개통 시 반포동의 70% 수준까진 올라갈 여지가 있다고 생각한다. 아울러 그 여파는 동작구까지 미칠 가능성이 크다”
안영일 대표: “그동안 서초에서 내방역까지 돌아가면 차로 25분 걸렸지만 서리풀터널이 개통되면 5분 내로 왕래가 가능하다. 차뿐 아니라 자전거, 도보로도 이용할 수 있도록 했다. 이미 내방역 일대 서리풀터널 효과는 현실화 된 상태다. 지난해 99가구를 분양한 ‘서해그랑블’은 당시 102대 1의 최고 경쟁률을 나타냈다. 주변 아파트인 ‘e편한세상’ 역시 지난해 초 10억7000만원의 가격이던 호실이 연말에는 14억까지 올랐다”
“방배동과 붙어있는 동작구 역시 이미 서리풀 효과를 톡톡히 보고 있다. 현장에서 느껴진다. 이미 부동산업계에서는 서초구, 강남구, 송파구 등과 더불어 동작구까지 더해 ‘강남4구’라는 말이 어렵지 않게 들린다. 일부 지역은 가격 상승률이 서초구 보다 높기도 하다”
조병수 대표: “서초구와의 연결효과 때문에 동작구의 가격 상승효과가 있을 것이다. 접근성 향상과 교통 정체 완화의 관점에서 서리풀터널 개통은 상당히 중요하다. 그동안 서초역에서 내방역 쪽으로 가면 언덕을 빙 돌아가야 했다. 상당히 불편했다. 서리풀터널을 개통하면 강남에서 동작구로의 접근성이 크게 향상될 것이다”
“사실 ‘강남불패’라는 이야기가 나오는 이유는 삶의 질과 깊이 연관돼 있다. 동작구는 강남 지역의 교육시설, 생활편의 시설의 손쉬운 이용이 가능해진다. 무엇보다 서리풀터널 서쪽은 주거공간이 많고 동쪽은 사무공간(테헤란로)이 많기 때문에 예를 들어 방배동 쪽을 주거지로 택하고 테헤란로를 업무지로 선택하는 그런 수요가 늘어날 수도 있다고 생각한다. 한쪽으로 몰리던 교통 정체까지 분산 되면서 집값은 최소한 20% 이상 상승할 것이다”
임선택 대표: “서리풀터널 개통으로 강남과 직접 닿을 수 있으나 동작구가 완벽하게 강남권에 편입되려면 이수역에서 총신대 쪽으로 가는 도로 확장이 이뤄져야 한다. 심한 교통 체증 완화를 위해 토지 수용을 통한 도로 확장이 조속히 이뤄져야 한다”
윤선하 대표: “서리풀터널 효과가 분명 나타나겠지만 반대 상황은 염두할 부분이다. 오히려 교통이 좋아져 방배동 쪽에 있는 수요들이 교대나 강남역 상권으로 쉽게 이전하는 역효과도 감안해야 한다”
“재건축 축제의 장 서초구 방배동, 향후 주거환경 천지개벽 예상”
서진형 교수: “최근 방배동이 대규모 주거단지로 개발될 것이라는 점에서 각광 받고 있다. 그 중에서도 방배3·5·6·7·8·13·14·15 구역은 차익 시현 가능성이 높게 평가되고 있다. 특히 장기 투자수요지로 꾸준한 수요가 있는 것으로 알려졌다. 최근 서리풀터널 개통을 앞두고 방배동 일대 지역에 대한 관심이 크게 높아지면서 이곳 재개발·재건축 지역에 대한 관심 역시 높아지고 있는데 앞으로 이곳 방배동에 대한 전망은 어떠한가”
윤선하 대표: “방배동 지역은 대규모 재건축인 만큼 각 사업지 별 특색을 면밀히 관찰할 필요가 있다. 무엇보다 시간이 오래 걸릴 것으로 점쳐지는 만큼 단기적인 투자 수요보다는 장기적으로 투자하실 분들에게 투자하는 것을 추천한다”
임선택 대표: “방배동 일대 재건축은 부동산업계에서 관심 있게 보는 지역이다. 현재 ‘방배롯데캐슬아르떼’ 일대 지역 부동산가격을 주도하고 있다. 현재 방배동은 저평가 돼 있기 때문에 지금 투자를 하면 향후 수익 창출 가능성이 높게 점쳐진다. 최근 이슈화되는 5구역 같은 경우 현대건설이 시공사 선정되면서 브랜드가치가 상승될 것이 유력하다. 방배동은 앞으로 재건축을 하는 지역도 있지만 인프라 구축 등 재개발 지역도 있을 것이다. 거기에는 투자를 해도 절대 손해는 보지 않는다. 투자자들에게 권유할만한 지역이라고 판단하고 있다”
조병수 대표: “방배동은 반포·잠원 지역의 대안으로 부상할 가능성이 높다. 실제 사례를 보면 반포·잠원 재건축대상 아파트가 언제 개발 될지 몰라 지쳐서 팔고 방배 ‘롯데캐슬아르떼’를 매수해서 실제로 거주하는 경우도 있었다. 방배동 지역은 반포 잠원의 대안으로 자리매김을 하리라 보고 장기적 투자를 원하는 사람에게 권하는 바다”
안영일 대표: “서초구는 집값을 중심으로 4개 권역으로 구분이 된다고 주민들은 말한다. △반포동 지역 △잠원동 지역 △서초동 지역 △방배동 지역 등이다. 이중 방배동이 매매 가격으로 보면 가장 아래다. 방배동과 반포동의 집값은 희비가 교차하는 셈이다. 이렇듯 집값에서 차이를 보이는 이유는 바로 재건축 때문이다. 방배동은 반포동에 기가 눌려 있는 상태지만 현재 재건축이 활발하게 진행되고 재건축 할 곳이 많다. 아마 재건축이 어느 정도 완료되면 천지개벽정도로 주거환경이 좋아질 것이다”
“현재 방배동 재건축 사업지 중 활발하게 사업이 진행되고 있는 곳은 방배5구역이다. 3080세대로 관리처분인가 나고 이주 절차가 진행 중이다. 현재 40%는 이주했다. 거래는 10년 보유 5년 거주 조건 하에서만 거래되고 있다. 방배 6구역도 이주중이다. 이들은 재건축초과이익환수제를 적용 받지 않는 지역이라는 점에서 수익성이 높게 점쳐진다. 방배 7구역은 서리풀 터널 바로 옆에 위치했다. 이곳은 신탁방식으로 하려다가 비용이 많이 들어 현재는 사업이 지지부진하다”
“방배 13구역은 관리처분인가까지 나고 재초환 넘어섰지만 서초구청과 소송 중에 있다. 사업이 지연되는 것이다. 방배 14구역은 롯데건설이 맡았다. 방배5구역 옆에 460세대 규모로 조성된다. 그리고 사당역 있는 쪽에 자리한 방배 15구역(1383세대)는 지구지정 신청 중이다. 대지가 큰 소유자 대부분 반대 중이다. 연립 등 지분이 작은 분들은 찬성하고 지분이 큰사람은 손해니까 반대 하고 있다. 될지 안 될지 지켜 봐야한다”
이덕원 대표: “방배동은 그동안에 단독다가구 빌라 등이 주를 이뤘다. 그러다보니 방배동 서래마을 빌라 단지를 빼고 나면 방배동 내에는 마땅한 대단지가 없었다. 하지만 재건축이 이뤄지면서 방배동이 서서히 뜨고 있다. 현재 사업이 진행되는 3구역에서 15구역가지 재건축이 계획대로 진행되면 충분한 가격상승 여지가 있을 것으로 보인다. 아파트가 특별히 많지 않다보니까 대단지의 프리미엄이 없는 상황에서 제곱미터 당 가격이 2800만원에 형성돼 있다. 이는 반포동에 2분의 1가격이다. 방배동 일대에 새 아파트가 반 이상 들어서면 학군도 보완될 것이고 집값도 20% 이상 상승 할 수 있다고 생각한다”
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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