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스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research)는 17일 서울 서초구 효령로 소재 본사 대회의실에서 명지대학교 부동산학과 권대중 교수를 좌장으로 강남구 지역을 대표하는 공인중계사 4명을 패널로 초청해 신년 특집 두 번째 부동산 좌담회를 개최했다. 이날 권대중 교수는 “주택 가격의 상승은 앞만 보고 달리지만 떨어지는 것은 뒤를 보고 떨어진다”며 현재 소강상태에 접어 든 강남 부동산 시장의 강세가 이어질 것임을 시사했다. 이날 좌담회에 참석한 강남 지역 일선 부동산 관계자들은 정부의 재건축 규제 정책이 추후 강남구 일대의 집값 상승을 부추기는 결정적 요인으로 작용할 것이라고 입을 모았다. 아울러 각종 개발 호재가 산적한 강남구 삼성동 일대가 강남 지역 전체 지역의 집값 상승을 견인할 것이라는 전망도 함께 내놨다. 스카이데일리가 이날 좌담회에서 논의된 내용을 중심으로 강남 지역 부동산의 현재 동향과 전망, 나아가 서울과 수도권 전체 부동산 시장의 전망 등을 조명해 봤다. 
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지난 수십 년간 명실상부 대한민국 부촌으로 자리매김해 온 강남 압구정동, 개포동, 대치동 등에는 수많은 재건축 단지가 자리하고 있다. 이곳 재건축 단지는 서울시의 층고제한, 조합원들 간의 의견 불일치 등의 요인으로 사업 진행에 어려움을 겪어왔었다.
하지만 전문가들은 최근 개포동, 대치동 일부 지역 등에서 시작된 재건축 추진 움직임이 가까운 미래에 압구정동, 대치동 등으로 확산될 것으로 내다봤다. 전문가들은 강남의 노른자에 땅이 위치한 대치동 은마아파트, 압구정동 현대아파트 등이 재건축이 진행될 경우 현재 보다 약 2배 이상 시세가 상승할 것이라 입을 모았다.
강남 부자아파트의 상징 압구정 현대…재건축 추진 시 최소 시세 평당 1억5000만원
스카이데일리 산하 R&R연구소 (Rich-Research)가 지난 17일 개최한 좌담회는 윤석창 대표 (일원동 상록수공인), 신만호 대표 (압구정동 중앙부동산), 권오환 대표 (대치동 일석공인), 한원우 대표 (삼성동 내외부동산) 등이 참석했다. 이날 참석한 패널들은 특히 강남 지역 재건축 시장의 현 상황과 전망에 대해 깊이 있는 논의를 가졌다.
권대중 교수: “강남 지역 부동산 동향을 말하려면 오랜 기간 화제로 떠오르고 있는 압구정동의 현대아파트에 대한 이야기를 빼놓을 수 없다. 최근 안전진단 강화, 재건축 초과이익 환수제 등 정부의 재건축 규제가 쏟아지고 있다. 그럼에도 압구정아파트는 지어진 지 오래돼 재건축이 불가피해 보인다. 실제 현장에서 들리는 이곳 재건축 사업의 전망과 일대 지역에 미치는 예상 파급 효과는”
권오환 대표: “압구정동 재건축 시장은 최근 가격이 고점대비 10% 정도 빠지고 있는 상황이다. 재건축 사업이 속도를 내기도 어려워 보인다. 상황을 보면 호재도 있는 반면 조합이 사업을 추진하는데 있어 조합원 간에 의견이 양분된 상태다. 1:1 재건축(현재 있는 세대수와 동일한 세대수로 재건축하는 방식)하는 측과 일반분양을 넣어 규모를 크게 가져가자는 의견이 양립하고 있다”
“시세는 재건축이 원활하지 않아 가격조정이 이뤄지곤 있지만 어느 시점을 기준으로 크게 오를 것으로 보인다. 아마 재건축 사업이 급물살을 타는 시기가 되지 않을까 싶다. 압구정동의 경우 입지가 좋아 언젠가는 재건축이 추진이 될 가능성이 높기 때문이다. 조정 기간이 지나면 다시 가격이 상승하지 않을까 생각된다”
권대중 교수: “재건축은 민간사업자 방식인 만큼 가장 중요한건 조합원 간의 단합일 것이라 생각된다. 최근 정부가 규모가 큰 아파트 단지는 2개로 쪼개는 1가구 2주택을 공급을 활성화시키고 있다. 일부 지역의 경우 이런 방식이 인기를 끌었다. 만약 이 방식을 압구정동에 적용할 경우 예상되는 반응은”
신만호 대표: “충분히 인기를 끌 것으로 보인다. 일반적인 아파트는 중소형과 중대형 비율이 6:4정도로 중소형의 비중이 더 높다. 하지만 압구정 현대아파트는 비율이 그 반대로 중대형이 65%정도를 차지한다. 현재 큰 평수를 유지하려는 조합원과 두 채를 받으려는 조합원들로 나뉜다. 다만 압구정동은 경제력을 갖춘 이들이 많이 살고 있는 지역의 특성상 중대형으로 가려는 수요가 더 많다”
한원우 대표: “정부에서도 2가구를 공급해 1개의 주택을 임대하는 것을 장려하고 있다. 최근 우리 사회는 인구감소 등의 요인으로 가정 규모는 많이 줄어서 큰 평수보다는 작은 평수를 더 원하는 것이 추세이기도하다. 압구정동 역시 이러한 추세가 반영되지 않을까 생각된다.
권대중 교수: “아파트 재건축 시장에 새로운 화두로 떠오르는 재건축초과이익 환수제를 집고 넘어가보자. 지금 강남지역의 재건축을 추진하는 단지들이 대부분을 재건축초과이익 환수제 때문에 망설이고 있는 것으로 알고 있다. 압구정동의 상황은 어떠한가”
윤석창 대표: “2017년까지 관리 처분 승인 인가를 받은 단지는 재건축 초과 이익 환수제 적용을 받지 않는다. 그래서 개포동 같은 경우는 개포 1~4단지와 개포 시영아파트, 대우 사원 아파트는 서둘러 재건축을 진행해 초과이익 환수제를 적용받지 않았다. 진행하지 못한 나머지 단지는 차라리 공시지가가 오를 때까지 기다리는 추세다. 공시지가가 오르면 초과 이익 환수제로 내야 할 금액이 적어지기 때문이다. 압구정동도 이와 같이 진행될 것으로 전망된다. 시간은 다소 걸릴 거 같다”
권대중 교수: “과거 오세훈 전 서울시장 시절 한강 르네상스 기대감에 가장 들떴던 압구정동이다. 지금도 높이 제한을 완화해서 40층까지 지어달라는 의견이 새어 나오고 있는 것으로 알고 있다. 일선 현장의 반응은 어떠한가”
신만호 대표: “현재 층수 제한에 상당히 불만이 많다. 처음 발단이 됐던 게 오세훈 전 서울시장이 50층 구조의 한강 르네상스를 최초 발표하면서부터다. 당시 기대감이 상당히 높아 평당 1억까지 오를 것이라는 전망이 많았다. 지금도 당시 가졌던 기대감을 떨쳐내지 못한 사람들이 많다. 여전히 주민들은 여전히 층수 완화를 주장하고 있다”
권대중 교수: “패널들의 의견을 종합해보면 압구정 재건축 아파트는 조합원들의 의견 불일치와 초과이익 환수제 등의 요인으로 재건축 진행까지는 다소 시간이 걸릴 것이지만 입지 등의 여러 요인을 봤을 때 추진 가능성이 높아 가격 역시 오를 것이라고 정리된다. 실제로 얼마까지 오를 것으로 보고 있나”
한원우 대표: “현재 개포동에서 가장 먼저 분양한 현대사원아파트와 개포주공2단지의 최초 평당 분양가는 3700만원~4200만원 사이였다. 하지만 현재 시세는 5500~6000만원 수준까지 올랐다. 압구정동은 현재 평당 시세가 7000만원~7500만원 사이다. 만약 재건축이 진행된다면 최초 분양가가 1억 이상은 되지 않을까 본다. 단 분양가 상한제 적용을 받지 않는다는 가정 하에서다”
신만호 대표: “1억을 넘어 현재 시세의 2배 이상인 1억5000만원 수준까지 올라갈 것으로 보고 있다. 그 이유는 과거 2006년 오세훈 시장이 한강르네상스를 진행할 당시를 예보면 한강 르네상스의 1차 피크였던 2009년 당시에는 도곡동 타워 팰리스 평당 시세가 5000~6000만원, 삼성동 아이파크는 6000~7000만원 사이였기 때문이다”
“그 당시 만해도 최초 분양가가 7000만원 대였다. 하지만 지금은 10년이라는 시간이 지난 만큼 가격은 더욱 오를 것이다. 부가적으로 서초구 재건축 아파트가 현재 1억원을 호가하고 있다. 서초구도 현재 평당가 1억원인데 입지가 더 좋은 압구정동은 1억5000만원은 거뜬할 것이라 전망된다. 물론 그 여파는 강남의 타 지역으로 확산될 가능성이 높다”
미니신도시급 재건축 개포동, 출발선에 선 대치동…앞으로 강남불패 신화 주도할 것
권대중 교수: “강남구 개포동 일대는 강남지역의 대표적인 노후 주거단지로 불려 왔으나 최근 각종 재건축·재개발 사업이 빠르게 진행되고 있다. 개포주공4단지, 개포주공1단지 등이 분양을 앞두고 있고 ‘강남 판자촌’으로 불렸던 구룡마을도 최근 실시계획인가를 마치고 2020년 재개발 첫 삽을 뜰 예정이다”
“개포주공2단지·개포주공3단지의 재건축으로 탄생한 래미안블레스티지, 디에이치아너힐즈 등도 올해 입주를 앞두고 있다. 이들 사업이 모두 완료될 경우 개포동 일대 지역은 대규모 신축 아파트 밀집 지역으로 탈바꿈 된다. 사실상 미니 신도시급으로 불리는 개포동의 재건축·재개발 사업 이후 예상되는 일대 지역 부동산 전망은”
윤석창 대표: “개포동은 너무나 큰 대단지기 때문에 가격 상승이 가파르게 올라가긴 어려울 것으로 보고 있다. 현재 개포동이 공급이 많아 전세와 매매가가 약 2억원씩 떨어졌다. 하지만 강남 내에 아파트 단지가 생겨날 곳이 제한적인 만큼 향후 대출규제 등이 완화되면 개포동 일대 부동산은 일제히 상승할 것으로 보인다”
권대중 교수: “미니신도시 급의 규모를 갖고 있는 개포동의 시세 상승이 같은 강남구에 속한 대치동, 압구정동 등에는 어떤 영향을 미칠 것으로 전망되는가”
권오환 대표: “개포동 아파트 가격은 압구정동과 대치동쪽 보다는 많이 떨어진다. 대치동의 경우 30평 전세 가격이 12억 새아파트는 33평이 14억 정도 수준이기 때문에 개포동에서 이수주요가 대치동으로 오기는 어렵다고 본다. 만약 압구정동의 재건축이 진행되면 이주수요가 대치동으로 몰릴 가능성은 있다고 본다”
권대중 교수: “대치동 은마아파트는 지어진 지 40여년이 지났지만 여전히 재건축 사업이 제자리걸음 중이다. 그럼에도 우수한 학군과 주변 생활편의 시설 등을 갖춘 입지적 장점 덕분에 이곳 재건축 사업은 오랜 기간 꾸준히 높은 관심을 받아 왔다. 현재 대치동 은마아파트 재건축 사업 진행상황과 앞으로의 전망은”
권오환 대표: “은마아파트가 오랜 시간 재건축을 이루지 못하는 이유는 크게 두 가지다. 그 중 하나는 조합원이 양분 돼 있다는 것이다. 조합원들 간에는 서울시의 35층 규제에 맞춰 높이를 낮추고 일반 분양 없이 1:1 재건축을 추진하자는 측이 있고, 현재 4424가구를 일반 분양분 660가구, 임대주택 848가구를 포함한 5932가구로 재건축하자는 측으로 엇갈리면서 재건축 사업이 교착상태에 빠져 있다”
“은마아파트 지하에 있는 상가와의 협의도 걸림돌로 지목된다. 현재 단일 아파트 단지에 은마아파트처럼 대규모 상가가 들어선 곳이 없다. 그런 만큼 상가 점포들은 장사가 잘 되는 편이다. 재건축을 진행하려면 점포주들의 동의가 필수적인데 과연 원활하게 이뤄질 지 의문이다”
윤석창 대표: “은마아파트는 주변에 우리나라 최고의 교육 인프라가 갖추어져 있고 교통 여건도 좋다. 현재 정부 규제 등의 여파로 2억원 정도 빠진 상황인데 향후 재건축이 진행되면 가격은 급등할 것이다. 래미안 대치 팰리스 30평대 호수가 24~25억 정도 갔었던 점을 감안하면 평당 1억원은 거뜬할 것으로 보인다”
[배태용 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]
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